Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026 Président : ATIA, Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE : Le 17 mars 2026 à Me Laurence KALIFA-MERCYANO EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/02904 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6OA2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BEATRICE, société civile immobilière dont le siège social est sis 17 Avenue Rolland Garros - 13009 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice et élisant domicile au Cabinet BOURGEAT SARL inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 751 645 060 dont le siège social est sis 54 Cours Pierre Puget 13006 Marseille pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [F] [O] née le 15 Juillet 1999 à MARSEILLE (13), demeurant 9 Rue Granoux - 13004 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 28 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) BEATRICE, représentée par sa mandataire, la société Cabinet Bourgeat, a consenti à Mme [M] [F] [O] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation vide situé au 9 rue Granoux dans le quatrième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 540 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [M] [F] [O] le 31 janvier 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.620,04 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, la SCI BEATRICE, élisant domicile chez sa mandataire, la société Cabinet Bourgeat, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner en référé Mme [M] [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir : le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [M] [F] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique (…), sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.713,08 euros due au titre des loyers et charges impayés, la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du prononcé de la réilisation à la somme de 577,12 euros, jusqu’à libération effective des lieux, sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l'audience du 6 janvier 2026, la SCI BEATRICE, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Mme [M] [F] [O], citée dans les termes de l’article 659 du Code de procédure civile, n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 avril 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l'audience.

La SCI BEATRICE justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI BEATRICE est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 28 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 2.5 des conditions générales), stipulant un délai d’un mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.620,04 euros.

Si la clause vise un délai d’un et non pas deux mois, cette erreur est sans conséquence en l’espèce s’agissant d’une nullité de forme, en l’absence de la défenderesse.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025.

Mme [M] [F] [O] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation :

Mme [M] [F] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [M] [F] [O] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges, soit la somme de 577,12 euros, conformément à la demande, et de condamner Mme [M] [F] [O] à son paiement.

Il ressort des décomptes versés au débat, qu’après déduction des charges non justifiées (régularisation de charges pour l’année 2023 de 374,13 euros, taxes d’ordures ménagères 2023 et 2024 222 + 231) et des frais (15 + 271,68), Mme [M] [F] [O] reste devoir la somme de 7.899,70 euros, à la date du 11 décembre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [M] [F] [O], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle est donc condamnée au paiement de la somme de 7.899,70 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Mme [M] [F] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI BEATRICE, Mme [M] [F] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 28 septembre 2022 entre la SCI BEATRICE d’une part et Mme [M] [F] [O] d’autre part, concernant le local à usage d'habitation situé au 9 rue Granoux dans le quatrième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 1er avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [F] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BEATRICE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [M] [F] [O] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation de cinq cent soixante et dix-sept euros et douze centimes (577,12 euros) à ce jour, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [F] [O] à verser à la SCI BEATRICE, à titre provisionnel, la somme de sept mille huit cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante et dix centimes (7.899,70 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 11 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [M] [F] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [M] [F] [O] à verser à la SCI BEATRICE une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente