Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/57262 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDF6

N°: 6

Assignation du : 28 Octobre 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires + 1 CCC à l’expert : délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 mars 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

La SCI TOUTATIS [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Reynald BRONZONI, avocat au barreau de PARIS - #R0250

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 2]” sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [V] [Y], [A] [Y] & Cie C/O son syndic la société [Y] [Adresse 5] [Localité 4]

représenté par Maître Laurence D’ORSO, avocat au barreau de PARIS - #P0343

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la SCI TOUTATIS, copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier des [Adresse 6] et [Adresse 7] à PARIS, a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS le syndicat des copropriétaires dudit ensemble immobilier afin qu’une expertise soit ordonnée en raison de la prétendue absence de conformité des clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, la SCI TOUTATIS, sollicite le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action au fond, et maintient sa demande d’expertise.

De son côté, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés de débouter la SCI TOUTATIS de l’ensemble de ses demandes, la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE

Sur la prescription soulevée

Le syndicat des copropriétaires précité soutient, au visa des dispositions de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, que l’action au fond sollicitée par la SCI TOUTATIS est une action en révision des charges de copropriété, et que, eu égard à la date à laquelle le règlement de copropriété applicable et les modificatifs sont intervenus, cette action est atteinte par la prescription quinquennale.

De son côté, la SCI TOUTATIS précise que son action au fond est fondée sur les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et tend à contester les clauses de répartition de charges, en ce qu’elles seraient contraires au principe de proportionnalité.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, l’action envisagée par la SCI TOUTATIS, qui l’est également au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, pour non-conformité de la répartition des charges figurant au règlement de copropriété, ne constitue pas une action en révision, soumise à prescription quinquennale à compter de la publication du règlement de copropriété, ou à prescription biennale à compter de la première mutation à titre onéreux dudit lot.

Il s’agit, en effet, d’une action tendant à faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété concernant le lot en cause, pour non-respect de la règle de proportionnalité des charges.

Dans ces conditions, l’action au fond sous-tendant la demande d’expertise n’est pas vouée à l’échec.

Sur la demande d’expertise

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, pour démontrer l’existence d’un motif légitime à solliciter une expertise judiciaire, la SCI TOUTATIS met en avant le fait que le propriétaire des locaux commerciaux voisin aux siens se voit attribuer 124/10.816ème de charges communes générales alors que pour sa part lui sont attribués 482/10.816ème, et ce, alors même que ces locaux commerciaux sont une superficie équivalente.

Quoi qu’il en soit, le syndicat des copropriétaires qui conteste l’analyse qui est faite par la SCI TOUTATIS en raison de la disposition des locaux et la présence différente de vitrines entre ses lots et ceux des locaux commerciaux voisins servant de point de comparaison à la partie demanderesse est un débat sur le fond relatif à la méthode de calcul permettantde fixer les quotes-parts des parties communes.

Par suite, s’il appartiendra au juge ultérieurement saisi de trancher ce point, il n’en demeure pas moins qu’à ce stade, la société SCI TOUTATIS démontre un motif légitime à solliciter une expertise judiciaire et son opposition avec le syndicat des copropriétaires met en avant l’existence d’un procès en germe entre eux.

Il s’ensuit que la mesure d’expertise sollicitée le sera dans les conditions fixées au dispositif de l’ordonnance et les frais de consignation seront à la charge de la société SCI TOUTATIS au bénéfice de laquelle elle est prononcée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la société SCI TOUTATIS et à ce stade de la procédure, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

ORDONNONS une mesure d’ expertise ,

COMMETTONS pour y procéder :

[B] [Z] [Adresse 8] [Localité 5] Tél : [XXXXXXXX01] - [Localité 6]. : 06.08.57.28.36 Fax : 01.48.28.81.70 Email : [Courriel 1]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1],

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

- se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties et procéder à toutes mesure utiles ;

- donner son avis sur la conformité de la répartition des charges communes spéciales et générales au regard de celles qui sont stipulées au sein du règlement de copropriété concernant les lots qui sont la propriété de la SCI TOUTATIS au sein de l’ensemble immobilier des [Adresse 9] et [Adresse 7] à PARIS, et ce, en application des dispositions des article 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- déterminer la répartition des charges communes spéciales et générales au regard de celles qui sont stipulées au sein du règlement de copropriété concernant les lots qui sont la propriété de la SCI TOUTATIS au sein de l’ensemble immobilier des [Adresse 9] et [Adresse 7] à PARIS, et ce, en application des dispositions des article 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- déterminer les modifications à apporter à l’état descriptif de division pour sa mise en conformité corrélativement aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et établir s’il y a lieu une nouvelle grille de répartition des charges communes spéciales et générales conformes aux critères légaux qui devra s’appliquer à la copropriété ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ces opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile , et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile , qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 7.500 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires à la régie du tribunal judiciaire de PARIS au plus tard le 18 mai 2026 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, Monsieur [I] pourra se substituer au paiement de la consignation à défaut de quoi, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS (Contrôle des expertises) avant le 1er février 2027, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Laissons les dépens à la charge de la SCI TOUTATIS ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 16 mars 2026.

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC David CHRIQUI

Service de la régie : Tribunal de Paris, [Adresse 10] [Localité 7] ☎ [XXXXXXXX02] Fax 01.44.32.53.46 ✉ [Courriel 2]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : IBAN : [XXXXXXXXXX01] BIC : TRPUFRP1 en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [B] [Z]

Consignation : 7500 € par La SCI TOUTATIS

le 18 Mai 2026

Rapport à déposer le : 01 Février 2027

Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises Tribunal de Paris, [Adresse 10] [Localité 7].