Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08709 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2GJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2026

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[S] [F] [I] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [F] [I] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Décembre 2025

Julie COLAERT, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie COLAERT, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 5 octobre 2023 avec prise d'effet le 20 novembre 2023, Monsieur et Madame [L] ont donné à bail à Madame [S] [F] [I] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 720 € et 40 € de provision sur charges.

Par acte sous seing privé daté du même jour, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, agissant dans le cadre d'un contrat de cautionnement VISALE, s'est portée caution solidaire du locataire quant au paiement des loyers et charges nés du contrat de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 janvier 2025.

Elle a ensuite fait assigner Madame [S] [F] [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] par un acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - représentée par son conseil - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Madame [S] [F] [I] [V] ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 1436,71 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'en rapporte s'agissant de la demande de délais de paiement.

Madame [S] [F] [I] [V] comparaît en personne, elle indique avoir versé la somme de 760 € non reprise dans le décompte et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 40 € par mois en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 5 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII (6 semaines)) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 1520 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 Février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [S] [F] [I] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1436,71 € à la date du 1er décembre 2025.

Madame [S] [F] [I] [V] justifie du versement de la somme de 760 € le 26 septembre 2024 et 816 € le 1er octobre 2024 par la Caf directement à l'agence immobilière gestionnaire du bien. Ces versements apparaissent effectivement sur le décompte locatif produit.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1436,71 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1520 € à compter du commandement de payer (15 janvier 2025) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement intégral des loyers courants à la date de l'audience. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [S] [F] [I] [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [S] [F] [I] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [F] [I] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l'équité, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2023 entre Monsieur et Madame [L] et Madame [S] [F] [I] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [F] [I] [V] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1436,71 € (décompte arrêté au 1er décembre 2025, incluant loyer et charge novembre 5,19 €), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 sur la somme de 1520 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [F] [I] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 € en sus du loyer courant APL déduite chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [S] [F] [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [F] [I] [V] soit condamné à verser à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d'une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [F] [I] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 13 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La vice-présidente,