Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/02315 - N° Portalis DBX6-W-B7J-256B

1 copie

Décision nativement numérique délivrée le 16/03/2026 à la SELARL CABINET CAPORALE - [Localité 2] - BLATT ASSOCIES

Rendue le SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 16 février 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [A] [X] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. NEWTEAM exerçant sous l’enseigne “NEWTEAM MEDICAL” ayant un établissement secondaire [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] défaillant

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 30 octobre 2025, Monsieur [A] [X] a fait assigner la SAS NEWTEAM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1728 du code civil et L.145-41 du code de commerce, afin de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers à la suite du commandement du 28 février 2025 ; - constater, en conséquence, la résiliation du bail aux torts de la locataire à compter du 28 mars 2025 ; - ordonner l’expulsion de la locataire et de ses biens, ainsi que de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son chef avec, si besoin est l’assistance d’un serrurier et de la force publique; - condamner la SAS NEWTEAM à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes : - 4 665,26 euros au titre des loyers impayés à la date d’effet du commandement, augmentés de 10% ; - une somme mensuelle égale au montant des loyers majoré de 10 % à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ; - la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile - condamner la SAS NEWTEAM aux dépens en ce compris les frais de commandement, ainsi que de délivrance de l’état d’inscription.

Le demandeur expose que par acte sous-seing privé en date du 25 mars 2024, il a donné à bail à la SAS NEWTEAM des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 5] ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 28 février 2025, il a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 février 2026.

Le demandeur a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

Régulièrement assignée par acte remis en l'étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SAS NEWTEAM n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats : - que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 28 février 2025 pour un montant de 3 052,89 euros dont 2 893,26 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 21 février 2025 et 159,63 euros au titre du coût de l’acte ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; - que selon décompte arrêté au 24 août 2025, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 4 661,26 euros, mensualité d’août comprise.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 28 mars 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS NEWTEAM, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

- de dire qu'à compter du 28 mars 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS NEWTEAM est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

- de condamner la SAS NEWTEAM à payer à Monsieur [X] la somme provisionnelle de 4 661,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 août 2025 et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;

- de condamner la SAS NEWTEAM au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1772 euros, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à condamner le preneur à payer une indemnité correspondant à 10 % des sommes dues et celle tendant à majorer de 10 % le montant du loyer au titre de l’indemnité d’occupation, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

La SAS NEWTEAM, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la délivrance de l’état d’inscription.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant Monsieur [A] [X] et la SAS NEWTEAM ;

DIT qu'à compter du 28 mars 2025, la SAS NEWTEAM est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS NEWTEAM, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS NEWTEAM à payer à Monsieur [A] [X] :

1°) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dûs arrêtés au 24 août 2025, la somme provisionnelle de 4 661,26 euros ;

2°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 1 772 euros par mois à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

3°) la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Monsieur [A] [X] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS NEWTEAM aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la délivrance de l’état d’inscription.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.