Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE M I N U T E (Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. [L], S.C.I. BUROSUD, S.A.S. GNUVA, S.A.R.L. LAS CAPITAL c/ Syndicat des copropriétaire [Adresse 1] N° 26/ Du 10 mars 2026 4ème Chambre civile N° RG 24/00897 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PRPJ

Grosse délivrée à : Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à

la SELARL S.Z.

le 10 Mars 2026

mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 4 décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le10 Mars 2026 , signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSES:

S.A.S. [L], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. BUROSUD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S. GNUVA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à sonsiège [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. LAS CASES CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 4] représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEREUR :

Syndicat des copropritaires [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS [L], la SCI Burosud, la SAS Gnuva et la SARL Las Cases Capital sont propriétaires de lots dans un immeuble dénommé [Adresse 1] et situé [Adresse 5] à Nice (06000).

Une assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 30 janvier 2024 et a adopté notamment deux résolutions n°4 et 5 relatives au remplacement du groupe de levage et des câbles de traction de la cabine ascenseur et à des travaux de reprise de l'étanchéité d'un pallier extérieur.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la SAS [L], la SCI Burosud, la SAS Gnuva et la SARL Las Cases Capital ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Centralia devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°4 et 5 et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que seul un devis a été joint pour chacun des travaux projetés et soutiennent que les résolutions doivent être annulées sur le fondement de l'article 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 pour défaut de mise en concurrence.

Elle note que le courrier émanant de la société d'ascenseurs qui a été joint à la notification du procès-verbal d'assemblée générale ne permet pas de justifier a posteriori une urgence pour la réalisation des travaux.

Par conclusions notifiées le 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Centralia conclut au débouté de la SAS [L], la SCI Burosud, la SAS Gnuva et la SARL Las Cases Capital de leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les demanderesses ne démontrent pas qu'il était tenu de procéder à des mises en concurrence en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'aucune annulation des résolutions ne saurait donc découler d'un défaut de mise en concurrence.

Il précise que la résolution n°4 a mandaté le conseil syndical pour obtenir d'autres devis et que d'autres ascensoristes ont été interrogés mais qu'ils ne souhaitaient pas intervenir et engager leur responsabilité sur les travaux pour lesquels ils ne bénéficient pas du marché intégral comprenant le contrat d'entretien.

Il explique également que trois entreprises ont été interrogées pour les travaux de reprise d'étanchéité, mais que seule une entreprise a fourni un devis.

La clôture de l'instruction est intervenue le 20 novembre 2025. L'affaire a été retenue à l'audience du 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d'annulation des résolutions n°4 et 5 des copropriétaires du 30 janvier 2024

En vertu de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En outre, en application de l'article 11 I. 3° du décret pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionnée aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi.

En l'espèce, la SAS [L], la SCI Burosud, la SAS Gnuva et la SARL Las Cases Capital ne démontrent pas qu'une l'assemblée générale des copropriétaires a arrêté un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

A défaut de fixation par l'assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en œuvre, la mise en concurrence n'était donc pas obligatoire.

Elles seront par conséquent déboutées de leur demande de prononcé de la nullité des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2024 sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Centralia soutient que la présente action n'a que pour but de lui nuire en raison d'un refus de division de lots et qu'aucune nuisance ne découlait des décisions relatives aux travaux projetées.

Il ne produit toutefois aucun justificatif au soutien des faits allégués pour démontrer la mauvaise foi des demanderesses. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'une faute.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la SAS [L], la SCI Burosud, la SAS Gnuva et la SARL Las Cases Capital seront condamnées aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SAS [L], la SCI Burosud, la SAS Gnuva et la SARL Las Cases Capital de leurs demandes tendant au prononcé des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à Nice (06000) du 30 janvier 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SAS [L], la SCI Burosud, la SAS Gnuva et la SARL Las Cases Capital à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [L], la SCI Burosud, la SAS Gnuva et la SARL Las Cases Capital aux dépens de l'instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT