Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56119 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXCB

N° : 1

Assignation du : 09 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 mars 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [H] [T] [Adresse 1] [Localité 2]

Madame [A] [Y] [U] [Adresse 2] [Localité 3]

représentés par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS - #J0064

DEFENDERESSE

S.A.S. SELVA [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Me Alain COUTURIER, avocat postulant, avocat au barreau de PARIS - #B0860 et par Me Yannick HELIAS, avocat plaidant, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 25 novembre 2014, Mme [I] [U] et M. [H] [T] ont consenti à la société [Adresse 4], aux droits de laquelle vient la SAS Selva, un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 38 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 14 mai 2025, un commandement de payer la somme de 15 893,73 euros échue à cette date, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement de payer et de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [I] [U] et M. [H] [T] ont, par acte délivré le 9 septembre 2025, fait citer la société Selva devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 juin 2025 et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sans délai avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer TVA et charges comprises, à compter du 15 juin 2025 jusqu'à libération des lieux, - condamner la partie défenderesse au paiement par provision de la somme de 10 448,63 euros au titre de la dette locative échue au 25 août 2025 inclus, terme du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date du commandement de payer, - la condamner au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l'audience de renvoi, les demandeurs actualisent la dette locative à la somme de 26 372,24 euros et ne s'opposent pas à l'octroi de délais de paiement. Ils maintiennent le surplus de leurs demandes.

En réponse, la défenderesse sollicite l'octroi de délais de paiement sur deux années, suspensifs de la clause résolutoire.

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Il résulte du décompte locatif que la défenderesse est redevable de la somme de 26 372,24 euros au 3 février 2026. Seuls les frais de relance et de poursuite inclus dans la dette locative peuvent être déduits (soit à hauteur de 623,80€ pour les frais non justifiés ou recouvrables au titre des dépens). Les autres frais, payés par la défenderesse avant que le solde de son compte ne devienne définitivement débiteur, et qui ne sont donc pas inclus dans la dette, n'ont pas lieu d'être déduits des sommes sollicitées par les bailleurs.

En conséquence, après déduction de la somme de 623,80€, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 25 748,44 euros par provision, au titre de la dette locative échue au 3 février 2026, terme du premier trimestre 2026 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts depuis le commandement de payer du 14 mai 2025, la somme de 25 748,44€ n'étant pas exigible à cette date, dès lors que les causes du commandement de payer ont été apurées et que la dette actuelle s'est recréée par la suite.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, des accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation quant à la régularité du commandement de payer. Il n'est pas non plus allégué que les causes de ce commandement ont été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui est contredit par le décompte locatif, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu de l’accord du bailleur, il sera accordé à la défenderesse des délais de paiement qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion, ordonnée.

En cas de non respect des délais de paiement, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur le surplus des demandes

En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que les demandeurs sont des particuliers, il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la société Selva à verser à Mme [I] [U] et M. [H] [T] la somme de 25 748,44 euros par provision, au titre de la dette locative échue au 3 février 2026, terme du premier trimestre 2026 inclus ;

L’autorisons à se libérer de cette somme en vingt-quatre mensualités égales, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la décision, puis le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Selva portant sur des locaux situés [Adresse 5]

Autorisons en ce cas l'expulsion de la société Selva et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la société Selva à payer à Mme [I] [U] et M. [H] [T] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons la société Selva à verser à Mme [I] [U] et M. [H] [T] la somme de 1300 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société Selva au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 mars 2026. Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN