Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

JUGEMENT DU 10 NOVEMBRE 2025

N° RG 21/5144 N° Portalis DBYS-W-B7F-LKMH

S.A.R.L. BUR-GEST, exerçant sous le nom commercial CERISE, représentée par la SELARL CECILE JOUIN, ès qualité de mandataire judiciaire au redressement de la société BUR-GEST

c/

S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT

1 copie exécutoire et certifiée conforme à : Me Laurent CARETTO la SELARL DANO AVOCAT la SARL HONHON-LEPINAY délivrées le 10 Novembre 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES ---------------------------------------------------

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT du DIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 13 Octobre 2025.

Prononcé du jugement fixé au 10 NOVEMBRE 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

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ENTRE LA PARTIE DEMANDERESSE:

S.A.R.L. BUR-GEST, exerçant sous le nom commercial CERISE, représentée par la SELARL CECILE JOUIN, ès qualité de mandataire judiciaire au redressement de la société BUR-GEST, demeurant [Adresse 1] Représenté : Maître Virginie DANO de la SELARL DANO AVOCAT, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 329

Situation : Redressement judiciaire D’UNE PART

ET

LA PARTIE DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT, demeurant [Adresse 2] Représenté: Maître Mégan LEPINAY de la SARL HONHON-LEPINAY, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 5B Représenté : Me Laurent CARETTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 mars 2010, la S.A.R.L. POLY HOME ERDRE ET BEAUJOIRE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BUR-GEST un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] à destination de résidence hôtelière avec services classée en résidence de tourisme deux étoiles pour une durée de neuf ans à compter du 25 février 2010, moyennant un loyer annuel de 295 000 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance.

Selon acte d'huissier signifié le 16 août 2018, la S.A.R.L. POLY HOME ERDRE ET BEAUJOIRE a donné congé à la S.A.R.L. BUR-GEST pour le 24 février 2019, avec refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes.

Les locaux ont été vendus par la S.A.R.L. POLY HOME ERDRE ET BEAUJOIRE à la S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT suivant acte reçu le 31 janvier 2020, ce qui a été notifié par l'office notarial de l'Estuaire à [Localité 1] à la locataire par courrier du 3 février 2020.

Par acte d'huissier du 11 mars 2020, la S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT a exercé son droit de repentir et a offert à la S.A.R.L. BUR-GEST le renouvellement du bail aux conditions antérieures moyennant un loyer de 295 000 € hors taxes, sauf à mettre les clauses du bail en conformité avec les dispositions obligatoires de la loi du 18 juin 2014.

La S.A.R.L. BUR-GEST a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 7 juillet 2021, qui a nommé la SELARL CECILE JOUIN en qualité de mandataire judiciaire.

Suite à un mémoire préalable notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 27 septembre 2021, la S.A.R.L. BUR-GEST et la SELARL CECILE JOUIN ont fait assigner la S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT devant le juge des loyers commerciaux par acte d'huissier du 3 décembre 2021 pour solliciter : - la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 11 mars 2020 à la somme annuelle de 186 000 € hors taxes, - l'application d'un abattement de précarité d'au moins 30 % sur l'indemnité d'occupation versée, soit une restitution de 86 558 € hors taxes par le bailleur, - subsidiairement, l'organisation d'une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 186 000 € hors taxes à compter du 11 mars 2020, - la condamnation de leur adversaire à payer une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - l'exécution provisoire de la décision et la condamnation de la défenderesse aux dépens, y compris les frais d'expertise.

Selon mémoire notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 6 janvier 2022, la S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT a conclu au sursis à statuer dans l'attente d'une décision du tribunal judiciaire sur la demande d'annulation de la vente intervenue formée par la S.A.R.L. BUR-GEST au motif allégué d'une violation des dispositions de l'article L 145-46-1 du code de commerce, et à titre subsidiaire à la fixation du loyer du bail renouvelé au 11 mars 2020 au montant de 464 573 € hors taxes avec condamnation de la locataire aux dépens et le cas échéant aux honoraires d'expertises.

Par conclusions en réponse du 14 mars 2022, la S.A.R.L. BUR-GEST et la SELARL CECILE JOUIN se sont opposées au sursis à statuer.

Par jugement du 28 avril 2022, le juge des loyers commerciaux a rejeté la demande de sursis à statuer, ordonné une expertise avant dire droit, désigné Mme [R] [Z] pour y procéder, rejeté la demande de modification provisionnelle du loyer, invité les parties à présenter des observations sur la recevabilité de la demande d'application d'un abattement sur l'indemnité due avant le renouvellement et sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour en connaître, réservé les autres demandes et les dépens.

Suivant acte du 7 septembre 2022, la S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT a délivré un congé à la S.A.R.L. BUR-GEST pour le 11 mars 2023 pour transformation du bien à usage principal d'habitation. Le 20 mars 2023, la S.A.R.L. BUR-GEST a fait assigner la S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire pour réclamer une indemnité d'éviction de 2 500 000 €.

L'experte a déposé un rapport daté du 7 mars 2024 proposant une valeur locative de 415 600 € hors taxes hors charges au 11 mars 2020 selon la méthode hôtelière.

Suivant son mémoire après expertise notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 7 mars 2025, la S.A.R.L. BUR-GEST a soutenu que : - il a déjà été jugé que la délivrance d'un congé par le bailleur alors qu'aucune décision définitive n'est intervenue sur la fixation du loyer convenu vaut exercice du droit d'option de l'article 145-57 du code de commerce, si bien qu'en l'espèce, la volonté du bailleur de ne pas renouveler le bail fait perdre son objet à la présente procédure et que les frais doivent être laissés au bailleur, - à titre subsidiaire, après rappel des caractéristiques des locaux et du bail, la valeur locative est revendiquée selon le calcul de son expert, M. [A] [H], qui a retenu deux méthodes, la méthode hôtelière refondée déterminant une valeur de 186 000 € et la méthode du rendement donnant une valeur de 225 000 €, - si son expert propose une valeur moyenne de 212 000 €, elle retient pour sa part la valeur de 186 000 € déterminée par la méthode hôtelière refondée, en tenant compte des travaux importants de rénovation pour un montant de 154 325 € qu'elle a assumés seule, au regard des dispositions de l'article R 145-8 du code de commerce, - le rapport d'expertise judiciaire contient plusieurs erreurs à rectifier, - la situation géographique et les facteurs locaux de commercialité ne sont pas favorables avec des nuisances visuelles et sonores résultant de la présence de sites industriels et de la déchetterie à proximité, - il n'y a pas eu de rénovation depuis 2003, sauf celle qu'elle a assumée, et l'immeuble nécessiterait un ravalement et l'enlèvement d'encombrants, - les chiffres retenus par l'expert pour le calcul de la recette théorique ne correspondent pas à ceux publiés par les sociétés IN EXTENSO et KPMG, ce qui justifie la révision des PMV à la baisse et de la recette théorique à 1 413 806,50 € au lieu de 2 071 745 €, - le prix moyen au logement de 83,30 € TTC par nuit en court séjour ne prend pas en compte le revenu management pratiqué chaque jour en fonction de la montée en charge des réservations ni de la demande du marché, ce qui justifie d'appliquer le prix moyen praticable de 55,90 € sur la base des études DELOITTE et KPMG, - le taux d'occupation normalisé doit être fixé pour un établissement tendant vers l'économique plutôt que milieu de gamme, soit une moyenne de 69,18 % selon les données DELOITTE et KPMG, - les longs séjours doivent être distingués des séjours hôteliers au regard des taux d'occupation et de l'absence de commissionnement, - le taux d'effort de 37 % doit être revu à 30 % et consécutivement la valeur locative hébergement HT à 250 326 €, - pour la recette des petits-déjeuners, le nombre de clients par logement est de 1,2 soit 71 et non 118, justifiant la correction de cette recette à 10 178 €, - le parking du sous-sol n'est pas loué en raison de l'encombrement, le wifi est gratuit et le service d'écran LED en location n'est pas connu, - après déduction du transfert de charge de taxe foncière et des travaux de mise aux normes, il est proposé une valeur de 212 611 € au lieu de 415 601 €, se rapprochant de l'évaluation de son expert, - l'expertise dont se prévaut le bailleur a été établie sans déplacement sur place et tient compte d'un chiffre d'affaires de 1 851 367 €, alors que la moyenne actuelle avoisine 800 000 €, et les taux qui y sont évoqués sont injustifiés.

Elle a conclu à titre principal à la perte d'objet de la demande et à titre subsidiaire à la fixation du loyer du bail renouvelé au 11 mars 2020 à la somme annuelle de 186 000 € hors taxes, ou subsidiairement 212 611 €, et à la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

La S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT a répliqué dans son mémoire n° 2 après expertise notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 11 juin 2025 que : - les locaux donnés à bail sont monovalents au regard de la destination exclusive hôtelière imposée par l'article 5 du contrat, ce qui justifie l'application de la méthode hôtelière conformément à l'article R 145-10 du code de commerce, - la locataire accueille une population étudiante dont le séjour est interdit dans une résidence de tourisme, si bien que la recette théorique doit être retenue pour l'exploitation de 94 chambres en résidence hôtelière et non ventilée entre les 59 en résidence hôtelière et les 35 affectée en fraude du bail avec une méthode uniforme et non selon la distinction opérée par l'expert judiciaire, - l'expert ALEXANDRE opère un calcul sur les mêmes données que l'expert judiciaire, sauf sur le nombre de logements, - la situation est favorable à proximité du stade de [Etablissement 1] et du parc des expositions avec une desserte particulièrement adaptée, notamment en tramway, et une reconversion de sites en immeubles collectifs à vocation mixte, - les chiffres retenus par l'experte concernant le prix moyen de 83 € par mois, le taux d'occupation de 72 %, le taux de prélèvement de 37 % sont validés et retenus de manière uniforme donnant une valeur locative d'hébergement de 599 711 € HT, - les activités petits-déjeuners, séminaires et parking génèrent 23 469 € et 8 726 € selon l'experte, - en tenant compte de la déduction de la taxe foncière de 29 464 € et d'un abattement de 5 % pour les travaux de mise en conformité, la valeur locative de renouvellement ressort à 574 104 €, - le preneur confond l'exercice du droit d'option avec le congé à l'échéance triennale du 7 septembre 2022, qui n'a pas remis en cause le renouvellement intervenu le 11 mars 2020 et qui n'a pas fait perdre son objet à la procédure, - l'experte a répondu aux critiques formulées par la locataire.

Elle a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au 11 mars 2020 à titre principal à la somme annuelle de 574 104 € hors taxes, à titre susbidiaire à celle proposée par l'expert à 415 601 €, et en tout état de cause à la condamnation de son adversaire aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 octobre 2025, puis mise en délibéré avec l'indication que le jugement serait mis à disposition le 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la perte d'objet de la procédure :

Par l'acte notifié le 7 septembre 2022, la S.A.R.L. FRANCE INVESTISSEMENT a délivré un congé à la S.A.R.L. BUR-GEST pour le 11 mars 2023 pour transformation du bien à usage principal d'habitation, qui ne remet pas en cause le renouvellement du bail intervenu le 11 mars 2020, de sorte que la procédure garde son objet pour la période du 11 mars 2020 au 11 mars 2023.

Sur la fixation du montant du loyer à la date de renouvellement :

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l'indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable : - des caractéristiques du local considéré, - de la destination des lieux, - des obligations respectives des parties, - des facteurs locaux de commercialité.

Cependant, la monovalence des locaux, rappelée par les deux parties, les fait échapper aux règles de droit commun de fixation du loyer conformément aux articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce et impose de suivre les usages dans la branche d'activité.

Il est donc nécessaire de rechercher la valeur locative à la date du renouvellement.

Le premier alinéa de la clause destination stipule que : ”Les locaux, objet du présent bail, devront être utilisés par le PRENEUR à usage commercial exclusivement pour l'exercice de l'activité de résidence hôtelière avec services classée en Résidence de Tourisme deux étoiles.”

Le bailleur soutient que la destination est restreinte par le code du tourisme aux locations de courte durée et ne permet pas de prendre en considération les locations à destination des étudiants ou les accueils d'urgence.

Or le bailleur ne rapporte pas la preuve d'avoir émis la moindre objection pendant le cours du bail au sujet de la destination exercée, ce qui permet de présumer qu'elle a été conforme à la destination contractuelle.

Au demeurant, la clause peut être interprétée de manière extensive ou restrictive et il y a lieu de faire privilégier la commune intention des parties, qui était manifestement de la réserver à l'activité de résidence hôtelière avec service ; le classement en résidence de tourisme deux étoiles étant alors une simple information sur la qualité des services attendus. Si les parties avaient entendu réserver l'activité à celle définie par le code du tourisme, elles auraient dû rédiger la clause de destination en privilégiant cette activité sous la forme suivante : “...à usage commercial exclusivement pour l'exercice de l'activité de résidence de tourisme deux étoiles”.

Il n'y a donc pas lieu de reconstituer la recette théorique sur la seule base d'une activité théorique de résidence de tourisme, mais de le faire en fonction de l'activité réelle de résidence hôtelière comportant des activités de courte et de longue durée, étant néanmoins observé que l'experte a démontré l'absence d'incidence sur le calcul de la valeur locative du respect ou non de la clause de destination, dès lors que les taux à appliquer ne peuvent pas être uniformes dans les deux hypothèses.

Il y a lieu aussi de noter que l'approche par la valeur de rendement proposée par l'expert de la locataire n'est pas retenue en jurisprudence, en raison de son manque de fiabilité et de sa déconnexion avec l'activité exercée. D'ailleurs, M. [A] [H] le confirme lui même en page 71 de son rapport en déclarant : “Cette méthode ne prend absolument pas en considération la capacité hôtelière de l'établissement et ne garantit pas la compatibilité de la valeur locative avec l'exploitation de la résidence”, ce qui est pourtant l'exigence qui ressort de l'article R 145-10 du code de commerce, lequel impose une détermination de la valeur “selon les usages observés dans la branche d'activité considérée”.

L'experte judiciaire a parfaitement répondu en page 9 de son rapport aux objections sur l'emplacement de l'immeuble, en décrivant l'évolution favorable de son environnement au regard de son activité.

De même, les photographies illustrant le rapport d'expertise, et notamment celles de la page 12, viennent conforter l'appréciation de l'experte sur la qualité des locaux, dont l'état est qualifié ainsi : “entretien général apparent courant”, ce dont on comprend qu'il est satisfaisant et que cela est dû notamment aux travaux réguliers du preneur dont il est tenu compte par un abattement pour la partie incombant au bailleur.

S'agissant du calcul de la recette théorique, la S.A.R.L. BUR-GEST persiste à contester le prix moyen retenu par l'expert sur la base des mêmes grilles de référence. Or Mme [R] [Z] a parfaitement expliqué que les données de recette moyenne par appartement (RMA) figurant en hors taxes dans les tableaux des cabinets KPMG et DELOITTE reflétaient les prix tenant compte des réductions concédées et des tarifs spéciaux accordés, ce qui impose une reconstitution du prix moyen praticable en tenant compte des taux de commission et de rabais et de la TVA (page 20 du rapport).

De plus, l'experte a également vérifié la cohérence des prix dégagés par les tableaux théoriques par rapport à la tarification appliquée par l'établissement (page 22), ce qui permer de constater que le prix de 83 € TTC est basé à la fois sur des références professionnelles objectives et sur la tarification pratiquée par l'établissement.

Le reproche du preneur de l'absence de prise en considération du revenu management est infondé, puisque les remises et commissions sont appliquées après le calcul de la recette théorique dans la méthode hotelière.

La recette théorique calculée par l'expert doit donc être validée.

En ce qui concerne le taux d'occupation proposé par l'experte à 72 %, celui-ci est bien fondé par référence à un classement de l'établissement en catégorie économique comme le revendique le preneur, comme c'est précisé en page 25 du rapport.

Il est inutile de revenir sur les longues explications données à ce sujet dans le rapport, alors qu'il est souligné que les taux d'occupation référencés par les cabinets DELOITTE et KPMG sont bien en hausse sur la période 2017 à 2019 et sont de 71,40 et 76 % en 2019, de sorte que le taux retenu est parfaitement motivé.

Le preneur continue également à discuter le taux d'effort sur la base de chiffres nationaux, lesquels ne peuvent faire référence localement.

S'agissant du calcul de la recette théorique tirée des petits-déjeuners, l'experte a retenu à juste titre la capacité d'accueil des logements de deux personnes plutôt que le taux d'occupation de 1,2 revendiqué par BUR-GEST, ce qui ne peut qu'être validé, dès lors que dans le calcul de la recette théorique des petits-déjeuners, il est bien fait application du taux d'occupation théorique des logements, qui repose sur des données objectives, et qu'appliquer le taux réel reviendrait à appliquer deux fois le même abattement et à tenir compte de données subjectives qui n'ont pas leur place dans le calcul de la valeur locative.

Pour les autres recettes complémentaires, si la locataire conteste les services du parking en sous sol, la facturation du wifi et la location d'écrans LCD, elle ne conteste pas la facturation de services supplémentaires de location de salles de séminaires, présence d'un animal, lit supplémentaire, ménage supplémentaire, mise en place du linge, laverie. L'expert a retenu les objections du preneur en fixant un taux de 2 % au lieu de celui de 4 % souvent observé, de sorte que son calcul de la recette théorique complémentaire est justifié.

Au total, l'ensemble des critiques émises contre le rapport par la S.A.R.L. BUR-GEST sont infondées, si bien qu'il y a lieu de valider la valeur locative de renouvellement de 415 600 € hors taxes hors charges, dégagée après déduction de la charge de la taxe foncière transférée au preneur et d'un abattement de 5 % pour les travaux de mise aux normes.

L'expertise et la procédure se sont révélées d'intérêt commun, puisqu'elles permettent la fixation du montant du nouveau loyer de renouvellement, étant souligné qu'il existait un important écart entre les demandes des parties et que le prix fixé est une valeur intermédiaire.

Il convient en conséquence d'écarter le principe de l'article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante assume les dépens en les partageant par moitié entre les parties, et de ne fixer aucune indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d'appel,

Fixe à 415 600 € hors taxes hors charges le montant du loyer du bail renouvelé au 11 mars 2020,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Fait masse des dépens, y compris les frais d'expertise, et les partage par moitié entre les parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT