Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

JUGEMENT DU 10 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/03176 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N5V3

S.A.R.L. WORLD 44 (RCS NANTES 487 475 204)

C/

S.C.I. LA CHESNAIE

1 copie exécutoire et certifiée conforme à : la SELARL CVS la SELARL VILLAINNE-RUMIN délivrées le 10 Novembre 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES ---------------------------------------------------

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT du DIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 13 OCTOBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 10 NOVEMBRE 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

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ENTRE LA PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. WORLD 44 (RCS NANTES 487 475 204), demeurant [Adresse 1] - [Localité 1] Représenté : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22B

D’UNE PART

ET :

LA PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. LA CHESNAIE, demeurant [Adresse 2] - [Localité 2] Représenté: Maître Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 20

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 30 avril 2015 par Me [S] [U], notaire à [Localité 1], la S.C.I. LA CHESNAIE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. WORLD 44 un local en rez-de-chaussée et des réserves au sous-sol d'un immeuble situé à l'angle des rues [Adresse 3], de [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2014 à destination de vente de produits cosmétiques, parfumerie et accessoires de mode neufs, moyennant un loyer annuel de 52 000 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le preneur a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025, moyennant un loyer annuel de 40 000€ hors taxes hors charges.

En l'absenee de réponse à sa demande de renouvellement, la S.A.R.L. WORLD 44 a fait notifier un mémoire préalable à la S.C.I. LA CHESNAIE selon lettre recommandée du 7 mai 2025 avec accusé de réception signé le 9 mai 2025, par lequel elle a soutenu que : - par exception à la règle du plafonnement de l'article L 145-35 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative qui apparait inférieure au montant plafonné conformément à la jurisprudence, - le montant du loyer plafonné calculé en en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux est de 64 449,17 € alors que le loyer payé en mars 2025 s’élève à 68 754,96 € hors taxes hors charges par an, montant supérieur au loyer plafonné et à la valeur locative, - M. [R] [V], expert qu'elle a mandaté à l'amiablea déposé un rapport le 18 février 2025 proposant une pondération de la surface louée, s’agissant d’une boutique de centre-ville à 60,58 m², - l’emplacement, certes favorable à l’activité, se heurte à des difficultés structurelles, - la hausse de population doit être relativisée dans la mesure où les catégories socio-professionnelles intermédiaires sont moins représentées, - le secteur est bien desservi par les transports en commun, mais le stationnement est très difficile, - la commercialité de la [Adresse 6] s'est dégradée au profit d'Internet et des centres commerciaux périphériques, - sur la base de 12 références de comparaison situées dans la même rue où à proximité dont certaines destinées à la même activité, la valeur de voisinage peut être fixée à 654,69 €/m² pondéré, - le loyer de bail renouvelé ressort selon ces éléments à 39 661,12 €, pouvant être arrondis à la somme de 40 000,00 € hors taxes hors charges au 1er janvier 2025.

Plus d’un mois s’étant écoulé depuis la notification du mémoire préalable, la S.A.R.L. WORLD 44 a fait assigner la S.C.I. LA CHESNAIE selon acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025 pour solliciter : - la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 40 000,00 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, - subsidiairement, l'organisation d'une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 40 000 € pendant la durée de l'instance, - la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec exécution provisoire du jugement à intervenir.

La S.C.I. LA CHESNAIE a répliqué par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée du 6 octobre 2025 que : - la surface brute de 129,70 m² retenue par l’expert [V] sans aucune vérification ne correspond pas à celle mesurée par le cabinet PRO DOMO le 16 décembre 2024 qui a relevé une SHON de 165,91 m² et une surface loi Carrez de 155,22 m², - les pondérations réalisées par l’expert ne sont pas conforme à la charte de l’expertise et ne tient pas suffisamment compte de la visibilité du commerce et de sa situation d'angle, - les valeurs de référence de l'expert [V] sont très anciennes sauf celle qui est la plus élevée, et la majoration liée au transfert de l’impôt foncier aurait dû être retenue pour 10 % et non 5 %, - selon bail signé les 20 et 24 juin 2025, elle a donné à bail des locaux dans le même immeuble à la société COURIR à effet rétroactif du 01/10/24 à un prix au m² pondéré de 918,65 €, - la surface pondérée plus vaste que le local donné à bail et le transfert de la charge de l'impôt foncier justifient une majoration de 30 %, ce qui revient à un prix de 1 200 € du m² pondéré et à une valeur locative de 80 000 € pour les locaux de la S.A.R.L. WORLD 44, - le déplafonnement du loyer doit être accordé au regard de la modification notable des facteurs de commercialité résultant des travaux de rénovation du centre-ville, d'aménagement des aires piétonnes et semi-piétonnes et de campagnes de ravalement des façades, de la croissance démographique de la ville et de la communauté urbaine, du développement des transports en commun, notamment des lignes de tramway et de chronobus et de l'augmentation de la demande touristique.

Elle a conclu au rejet des prétentions adverses, à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme de 80 000,00 € hors charges hors taxes toutes clauses demeurant inchangées sauf celles contraires à loi Pinel et à son décret d'application, subsidiairement à l'organisation d'une expertise avec fixation du loyer provisionnel à 80 000 €, le tout avec condamnation de son adversaire au paiement d’une somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 octobre 2025, puis mise en délibéré avec l'indication que le jugement serait mis à disposition le 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l'indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable : - des caractéristiques du local considéré, - de la destination des lieux, - des obligations respectives des parties, - des facteurs locaux de commercialité.

En l'espèce, la demanderesse invoque une valeur locative inférieure au loyer plafonné, ce qui impose de rechercher la valeur locative qui ne peut être établie sur la seule base d'une expertise non contradictoire.

Pour sa part, le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour solliciter le déplafonnement du loyer à la hausse à l'occasion du renouvellement du bail au 1er janvier 2025, moyen qui est sérieux puisque plusieurs déplafonnements ont été accordés pour des commerces assez proches, étant néanmoins observé que l'évolution récente de la commercialité des commerces est beaucoup plus contrastée depuis la crise sanitaire du COVID 19.

Les parties sont en désaccord sur le métrage des surfaces louées et la pondération à appliquer en fonction de leur utilité, sur l’évoluion des facteurs de commercialité et le bénéfice qui a pu en résulter pour le commerce considéré et sur le choix de valeurs de voisinage et les corrections à appliquer.

L'étude de l'impact de l'évolution des facteurs locaux de commercialité ainsi que la recherche de la valeur locative présentent des aspects techniques imposant de vérifier les plans à prendre en considération, la conformation des lieux pour en déterminer l'utilité et par suite la pondération des surfaces, mais également de rechercher des valeurs dans le voisinage pour des locaux présentant des caractéristiques comparables.

Seul l'avis d'un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d'avoir une opinion éclairée, dès lors qu'il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d'autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d'un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d'ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l'ensemble des éléments en litige au regard des dispositions de l'article R 145-30 du code de commerce.

Les parties revendiquent des loyers provisionnels équivalents à leurs demandes principales.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l'espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l'objet d'une contestation sérieuse et que les demandes de modification du loyer doivent être rejetées en l'état.

L'exécution provisoire est de droit sans qu'il soit nécessaire de le rappeler.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d'appel sur autorisation du premier président,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder Mme [O] [L], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 7] [Localité 3], Port : [XXXXXXXX01], mel : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l'appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* donner son avis sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité pendant le cours du bail écoulé et leur influence sur le commerce en cause, en précisant les éléments pouvant le cas échéant être de nature à justifier le déplafonnement du loyer,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d'être prises en compte pour l'évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er janvier 2025, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que la S.A.R.L. WORLD 44 devra consigner au greffe, avant le 10 janvier 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 septembre 2026,

Rejette les demandes de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,