Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 25/00580 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G2O2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 27 FEVRIER 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [B] né le 25 Août 1979 à [Localité 1] (92), et Madame [Z] [J] née le 03 Mai 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentés par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [E] [U] [A] né le 14 Novembre 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 NOVEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 09 JANVIER 2026, DATE PROROGEE AU 06 FEVRIER 2026, PUIS AU 13 FEVRIER 2026 ET 27 FEVRIER 2026

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 avril 2023, la Société LE MANOIR LOCATION a donné à bail à M. [E] [U] [A] un logement n°6 situé à [Localité 4], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 625 € outre une provision mensuelle sur charges de 50 €.

Suivant acte reçu le 25 mars 2024, M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] sont devenus propriétaires du bien loué.

Le 7 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à M. [E] [U] [A] pour un montant en principal de 3 073,27 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] ont fait assigner en référé M. [E] [U] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion de M. [E] [U] [A] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique, avec suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ; - condamner M. [E] [U] [A] au paiement d'une provision d'un montant de 4 495,87 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 3 073,27€ au titre des loyers ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer augmenté des charges, soit 711,30 € ; - condamner M. [E] [U] [A] à verser la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience, M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] ont fait déposer leur dossier de plaidoirie comportant un décompte actualisé de leur créance, à hauteur de 6 825,77€.

M. [E] [U] [A] n’a pas comparu, ayant été convoqué suivant acte signifié à étude.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa rédaction applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de sa rédaction, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 7 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 8 septembre 2025, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours.

Si M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] demandent la suppression ou subsidiairement la réduction du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ils n’apportent aucun élément autre que la simple violation des obligations de leur locataire, déjà sanctionnée par la résiliation du bail, en sorte que ce délai sera maintenu.

Au vu du décompte actualisé produit, M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] justifient que leur est due la somme de 6 825,77 € au 1er décembre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner M. [E] [U] [A] à verser à M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] une provision de 6 825,77 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme en principal due à cette date, soit 3 073,27 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du Code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Par équité, M. [E] [U] [A] devra en outre verser à M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l'action de M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] ;

CONSTATONS à la date du 8 septembre 2025 la résiliation du bail conclu entre la société LE MANOIR LOCATION, aux droits de laquelle viennent M. [Q] [B] et Mme [Z] [J], d’une part, et M. [E] [U] [A], d’autre part, portant sur le logement n° 6 situé à [Localité 5] ([Localité 6]), [Localité 4], [Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, M. [E] [U] [A] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu'à défaut pour M. [E] [U] [A] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de M. [E] [U] [A] en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer et charges ;

CONDAMNONS M. [E] [U] [A] à payer à M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] une provision de 6 825,77 € (six mille huit cent vingt-cinq euros, soixante-dix sept centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 1er décembre 2025, incluant l’indemnité de décembre 2025 ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2025 sur la somme de 3 072,27 € et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, M. [E] [U] [A] à payer à M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer augmenté des charges .

CONDAMNONS M. [E] [U] [A] à payer à M. [Q] [B] et Mme [Z] [J] une indemnité de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS M. [E] [U] [A] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS