Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 25/00037 DÉCISION DU : 19 Février 2026 DOSSIER : N° RG 25/00389 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DDRV NAC : 5AA AFFAIRE : [E] [J] C/ [P] [A] Parquet n° 22/258/000002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES En présence de Monsieur [M] [G], greffier stagiaire

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [J] [Adresse 1] [Adresse 1]- [Localité 1] -IRLANDE comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [P] [A] né le 10 Mai 1983 à [Localité 2] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparant en personne

Débats tenus à l'audience du : 15 Janvier 2026 Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Le ccc délivrées

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 18 mars 2021, M. [E] [J] a donné en location à M. [P] [A] un logement à usage d’habitation, sis à [Localité 3]) [Adresse 2] ainsi que deux emplacements de parking lots n° 85 et 88, moyennant un loyer de 500 euros et 55 euros de provision pour charges

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 20 juin 2025, M. [E] [J] a fait signifier à M. [P] [A] commandement de payer la somme de 1.663 euros en principal au titre de loyers impayés.

Par acte du 3 septembre 2025, dénoncé le 4 septembre 2025, par voie électronique au représentant de l’État dans le département, M. [E] [J] a fait assigner M. [P] [A] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, pour obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, la condamnation de M. [P] [A] au paiement par provision de la somme de 2.059 euros au titre des loyers et charges arriérés, l’expulsion des lieux loués, logement et parkings, du locataire et de tous occupants de son chef, la condamnation de M. [P] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, soit 555 euros, la condamnation de M. [P] [A] aux entiers dépens, la condamnation de M. [P] [A] au paiement de la somme de 355 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 15 janvier 2026, un rapport d’enquête sociale a été réceptionné par le greffe . Celui-ci relève que M. [A] a retrouvé un emploi en juillet 2025 et a repris le paiement du loyer courant. Il relève que le montant de la dette est de 859 euros et qu’un plan d’aputrement sur 6 mois à hauteur de 159 euros en permettra le règlement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [E] [J] actualise la dette locative à la somme de 1.018,75 euros arrêtée à la date du 15 janvier 2026. Il ne s’oppose pas à la mise en œuvre d’un plan amiable d’apurement de la dette s’accompagnant du maintien dans les lieux du locataire.

M. [P] [A] demande à se maintenir dans les lieux et à régler sa dette en sus du loyer courant, aainsi qu’il a commencé à le faire, moyennant des mensualités de 714 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, compte tenu de la date du bail c’est un délai de deux mois qui s’applique entre la délivrance du commandement demeuré infructueux et l’application de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, M. [E] [J] a fait délivrer, le 19 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et garages à M. [P] [A] pour un montant principal de 1.663 euros.

La situation n’a pas été régularisée dans les deux mois de ce commandement mais il résulte du décompte produit que le règlement du loyer courant a repris.

La dette de M. [P] [A] n’est plus que de 1.018,75 euros suivant décompte arrêté au 15 janvier 2026 .

M. [P] [A] est désormais en mesure de pouvoir affecter une partie de ses revenus au paiement de son loyer. Actuellement, il règle d’ores et déjà mensuellement un montant global de 714 euros à son bailleur, qui le confirme.

Ces éléments et les explications fournies justifient de ce que M. [P] [A] est en situation de régler sa dette locative. Il a repris le paiement du loyer courant. Il y a lieu en conséquence de faire droit à sa demande de délai pour payer l'arriéré et de juger qu’en application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le délai accordé a pour effet de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il est important de rappeler que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [A] à payer à titre provisionnel à M. [E] [J] la somme de 1.018,75 euros au titre des arriérés et de prévoir que M. [P] [A] devra s’acquitter de cette dette en 6 versements de 159 euros chacun, le dernier étant augmenté du solde restant dû, en sus du loyer courant, conformément au dispositif de la présente décision.

Une indemnité mensuelle d'occupation sera fixée pour le cas où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, fixée à la somme provisionnelle de 555 euros (parkings inclus ).

Cette somme ne sera pas indexée compte tenu de son caractère indemnitaire.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE M. [E] [J] recevable en son action ;

CONDAMNE M. [P] [A] à payer à M. [E] [J] la somme provisionnelle de 1.018,75 euros représentant l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [P] [A] à se libérer de sa dette en 6 mensualités de 159 euros, en plus du loyer et des charges courants, la dernière mensualité augmentée du solde restant dû,

DIT que les versements devront intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ainsi de mois en mois jusqu'au parfait paiement,

DIT que tout défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DIT que si le locataire s’acquitte de son loyer courant et se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT qu’en cas d’impayé ou faute de s'acquitter d'un seul versement à l'échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu'elle sera immédiatement acquise et que M. [P] [A] devra quitter et rendre libre l'immeuble sis [Localité 3] [Adresse 2] ainsi que deux emplacements de parking lots n° 85 et 88 après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le propriétaire pourra le contraindre par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE, pour le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements et où la clause résolutoire serait acquise, l'indemnité provisionnelle d'occupation due par M. [P] [A] à la somme de 555 euros par mois (parkings inclus) et le condamne à son paiement, en tant que de besoin,

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [A] aux dépens de l'instance, en ce compris le commandement de payer,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

La Greffière La Juge