Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS 1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 26 Février 2026

Minute N° DOSSIER : N° RG 25/01579 - N° Portalis DBWS-W-B7J-EMQD

copie exécutoire la SARL D’AVOCATS BERAUD LECAT BONSERGENT SENA Me Corinne DASSONVILLE Me Nathalie DE ROECK la SELARL TOLLIS

DEMANDEURS

Madame [I] [B] née le 26 Février 2002 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [B] né le 09 Juillet 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentés par la SELARL TOLLIS, avocats au barreau d’ARDECHE, postulant et par Me Anne-Valérie PINET, avocat au barreau de la DROME, plaidant.

DÉFENDEURS

S.C.P. [R] [W] [H] [L]-[C], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SARL D’AVOCATS BERAUD LECAT BONSERGENT SENA, avocats au barreau D’ARDECHE, postulant et par Me Olivier DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant.

S.A.S. CAPI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Nathalie DE ROECK, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par Me Hervé POQUILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant.

Monsieur [N] [V] né le 08 Décembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Corinne DASSONVILLE, avocat au barreau D’ARDECHE, postulant et par Me Didier CHAMPAUZAC, avocat au barreau de la DROME, plaidant.

S.A. ADIS H.L.M, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Corinne DASSONVILLE, avocat au barreau d’ARDECHE postulant et par Me Didier CHAMPAUZAC, avocat au barreau de la DROME, plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENTE : Maéva GELINEAU

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats : Chrystelle CARAU, faisant fonction Greffier lors du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le 23 septembre 2026 Débats tenus à l'audience du 27 Novembre 2025 Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé publiquement le 26 Février 2026, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSE DU LITIGE RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Selon acte en la forme authentique en date du 6 septembre 2011 Monsieur [E] [B] et Madame [A] [P] ont acquis auprès de Monsieur [N] [V] un bien immobilier « lot n°20 d’un immeuble en copropriété section BD numéro [Cadastre 1] situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 3] au 3ème étage sous le toits comprenant une grande pièce de vie avec séjour cuisine ouverte aménagée, salle de bain, trois chambres, bureau, WC, couloir séparé et placards » pour un prix de 117 000 euros dont 8 000 euros de frais d’agence pour la SAS CAPI France. Madame [A] [P] est décédée le 5 septembre 2015 laissant pour lui succéder Madame [I] [B]. Le 2 décembre 2021, le préfet de l’Ardèche a pris un arrêté d’interdiction immédiate et définitive d’habiter le bien. Par assignations en date du 18 et 21 avril 2023 et 3 mai 2023, Monsieur [E] [B] et Madame [I] [B] ont assigné la SAS CAPI, la SCP [R] [W] – [H] [L] [C] et Monsieur [N] [V] aux fins d’annulation de la vente immobilière. Par ordonnance en date du 16 mai 2024, la radiation de l’affaire a été ordonnée, un compromis étant en discussion. Un protocole transactionnel a été signé et exécuté. Après conclusions de ré-enrôlement, en vue d’obtenir un titre exécutoire, la clôture est intervenue le 23 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, Monsieur [E] [B] et Madame [I] [B] (ci-après dénommés les consorts [B]) demandent au tribunal de :

JUGER que leur action et instance à l’encontre de la SCP [R] [Z] [H] [J] et la SAS CAPI sont éteintes en raison de leur désistement ; PRONONCER la nullité de la vente reçue le 6 septembre 2011 par Maître [R] [W], notaire à [Localité 4], portant sur l’immeuble « Lot n°20 d’un immeuble en copropriété section BD numéro [Cadastre 2], situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 5] » vendu par Monsieur [N] [V] à Monsieur [E] [B] et Madame [A] [P] ; JUGER que M. [N] [V] devra restituer à Monsieur et Madame [B] le prix de vente reçu par lui soit 109.000 euros et que Monsieur [E] [B] et Madame [I] [B] devront restituer l’immeuble « Lot n°20 d’un immeuble en copropriété section BD numéro [Cadastre 2], situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 5] » en l’état au jour où il se situe au jour de la restitution à M. [N] [V] ; JUGER que chacun des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais d'avocat ;JUGER n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Au soutien de leur demandes, Monsieur [E] [B] et Madame [I] [B] invoquent la signature du protocole transactionnel, les parties ayant reconnu la cause de nullité de la vente, et le fait que futur jugement à intervenir sera opposable aux tiers sans avoir recours à une restitution par acte authentique passé devant notaire. **** Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 aout 2025, la SAS CAPI demande au tribunal de : CONSTATER le désistement d’instance et d’action des consorts [B] à son encontre ; DONNER ACTE à la SAS CAPI de son acceptation du désistement des consorts [B] ; DECLARER les présentes actions et instances éteintes à l’égard de la SAS CAPI ; JUGER que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais de procédure et d’avocat ; JUGER n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, la SAS CAPI invoque la signature du protocole d’accord transactionnel.  **** Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, la SCPHENRI [Y] [L] - [C] demande au tribunal de : DONNER acte de ce qu’elle accepte purement et simplement le désistement d’instance et d’action des consorts [B] ; CONSTATER le désistement d’instance et d’action des consorts [B] à leur égard ; DECLARER l’instance et l’action éteinte à leur égard ; JUGER que chacune des parties à l’instance conservera à sa charge ses frais, dépens et honoraires de procédure exposés. Au soutien de ses demandes, la SCP [R] [Y] [L] - [C] invoque le désistement des demandeurs et l’existence de l’accord transactionnel régularisé. **** Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, Monsieur [N] [V] demande au tribunal de : PRONONCER la nullité de la vente reçue le 6 septembre 2011 par Maître [R] [W], notaire à [Localité 4], portant sur l’immeuble « Lot n°20 d’un immeuble en copropriété section BD numéro [Cadastre 2], situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 5] » vendu par Monsieur [N] [V] à Monsieur [E] [B] et Madame [A] [P] ; JUGER que M. [N] [V] devra restituer à Monsieur et Madame [B] le prix de vente reçu par lui soit 109.000 euros et que Monsieur [E] [B] et Madame [I] [B] devront restituer l’immeuble « Lot n°20 d’un immeuble en copropriété section BD numéro [Cadastre 2], situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 5] » en l’état au jour où il se situe au jour de la restitution à M. [N] [V] ; JUGER que chacun des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais d'avocat ;JUGER n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande Monsieur [N] [V] invoque la signature du protocole d’accord transactionnel.  Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIVATION Sur le désistement d’instance et d’action : En application de l’article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie. En application des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. Ce désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. L’article 385 du même code dispose que l'instance s'éteint à titre principal par l'effet de la péremption, du désistement d'instance ou de la caducité de la citation. L'extinction de l'instance est constatée par une décision de dessaisissement. En l’espèce, les consorts [B] se désistent de leur action et de leur instance à l’égard de la SCP [R] [Z] [H] [J] et de la SAS CAPI, ce que ces dernières acceptent. Dans ces conditions il convient de constater que le désistement d’action et d’instance des consorts [B] à l’égard de la SCP [R] [Z] [H] [J] et de la SAS CAPI est parfait.

Sur l’annulation de la vente et ses conséquences : Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus. L'article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix. En l’espèce, les consorts [B], acquéreurs, demandent la résolution de la vente immobilière avec restitution du prix d’achat aux acheteurs et du bien au vendeur. Monsieur [V], vendeur, accepte cette résolution de la vente immobilière avec restitution du bien immobilier contre restitution du prix de vente. Dans ces conditions, il convient de prononcer la résolution de la vente immobilière conclue avec restitutions réciproques du bien immobilier contre le prix d’achat.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’ensemble des parties demandent que chacune conserve à sa charge ses propres dépens. Il sera donc décidé en ce sens. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Aucune des parties ne formule de demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version postérieure au décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La nature du présent litige ne s’opposant pas à l’application de l’exécution provisoire de droit, il sera rappelé que la présente décision y est soumise.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONSTATE le désistement d’action et d’instance de Monsieur [E] [B] et Madame [I] [B] à l’égard de la SCP [R] [Z] [H] [J] et de la SAS CAPI ; CONSTATE l’extinction de l’action et de l’instance à l’égard de la SCP [R] [Z] [H] [J] et de la SAS CAPI (RG 25/1579) ; PRONONCE la nullité de la vente immobilière passée par acte authentique le 6 septembre 2011 par Maître [R] [W], notaire à [Localité 4], portant sur l’immeuble « Lot n°20 d’un immeuble en copropriété section BD numéro [Cadastre 2], situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 5] » vendu par Monsieur [N] [V] à Monsieur [E] [B] et Madame [A] [P] ; CONDAMNE Monsieur [N] [V] à payer à Monsieur [E] [B] et Madame [I] [B] le prix de vente de 109.000 euros au titre de restitution; CONDAMNE Monsieur [E] [B] et Madame [I] [B] à restituer l’immeuble « Lot n°20 d’un immeuble en copropriété section BD numéro [Cadastre 2], situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 5] » en l’état au jour où il se situe au jour de la restitution à Monsieur [N] [V] ; LAISSE à chacune des parties la charge ses propres dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La présidente