Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Myriam AZOT-BENARROCHE

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Benjamin VILTART

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/03561 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RO5

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le jeudi 26 février 2026

DEMANDEUR Monsieur [V] [A], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2][Localité 3] représenté par Me Benjamin VILTART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0854

DÉFENDERESSE Madame [W] [B] demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Myriam AZOT-BENARROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2378

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 26 février 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/03561 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RO5

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juillet 2020, à effet le 25 août 2020, [V] [A] a donné à bail à [W] [B], pour une durée de trois ans, un appartement à usage d'habitation, une cave et un emplacement de stationnemment, situé [Adresse 4], moyennant un loyer hors charges d'un montant initial de 2.160 euros par mois, outre une provision sur charges de 500 euros par mois. Un dépôt de garantie de 2.160 euros a été versé.

Par courrier du 12 janvier 2023, [V] [A] a donné congé pour vente des lieux à [W] [B]. [W] [B] a accusé réception du congé par courriel. Elle a quitté les lieux le 8 septembre 2023, après information du bailleur le 5 septembre 2023. Les loyers n'ont pas été régulièrement payés et les clés ont été remises le 6 décembre 2023. Par courrier du 18 décembre 2023, [V] [A] a adressé à [W] [B] un décompte de la dette locative s'élevant à la somme de 18.465,53 euros.

Par exploit en date du 4 février 2025, [V] [A] a fait assigner [W] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection en paiement des sommes restant dues.

Aux termes de ses dernières écritures, il a sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il condamne [W] [B] à lui payer la somme de 12.284,47 euros se composant de loyers et indemnités d'occupation impayées et de régularisation de charges, outre les dépens, comprenant le coût du constat du 6 décembre 2023 et de l'assignation, la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec le bénéfice de l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, [V] [A] expose avoir remédié aux désordres constatés par [W] [B] par l'envoi de professionnels. Il expose que le diagnostic technique réalisé en 2012 était en cours de validité au moment de la signature du contrat et indique que le dernier diagnostic réalisé classe le logement en catégorie E et non plus F, ce qui l'autorisait, compte-tenu de la date de conclusion du bail, à réviser annuellement le loyer. Il explique que les loyers n'ont pas été régulièrement payés, ni les indemnités d'occupation dues postérieurement au congé, jusqu'à la date de libération des lieux, le 6 décembre 2023. Il produit des justificatifs des régularisations de charges dont il demande le paiement.

[W] [B] a sollicité le rejet des demandes de Monsieur [A], sa condamnation à lui rembourser la somme de 1.225 euros en remboursement des sommes trop perçues, sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle a exposé ne pas avoir joui paisiblement des lieux, sauf à faire réaliser les travaux de résolution des désordres elle-même, avoir obtenu l'accord du fils du bailleur pour ne pas indexer les loyers et souligne que c'est par la faute du bailleur que les lieux ont été restitués en décembre 2023 et non pas en septembre 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 décembre 2025 et mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif principale

L'article 7, a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail, loyers et charges, aux termes convenus.

L'article 15 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, que le locataire est redevable du loyer et des charges pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur, pendant le délai de préavis et que le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués, à l'expiration du délai de préavis.

En l'espèce, [V] [A], d'une part, et [W] [B], d'autre part, ont été liés par un contrat de location du 21 juillet 2020, d'une durée de trois années, à compter du 25 août 2020.

En premier lieu, [W] [B] conteste la révision du loyer appliquée par le bailleur, en se fondant sur l'article 159 de la loi du 22 août 2021, qui interdit toute hausse de loyer pour les logements de classe F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication. En l'espèce, le bail initial a été conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de cette disposition et a fait l'objet d'un congé pour vente à terme le 25 août 2023, de sorte qu'il n'a pas été tacitement reconduit, empêchant l'application de cette disposition. La révision du loyer opérée par le bailleur était donc justifiée.

[V] [A] a donné congé pour vente le 12 janvier 2023, [W] [B] le reconnaissant aux termes d'un courrier du 29 mars 2023.

[W] [B] a indiqué avoir informé son bailleur de son départ des lieux par courrier du 5 septembre 2023 pour le 8 septembre 2023. Cette date est postérieure au terme du congé, de sorte qu'une indemnité d'occupation est due jusqu'au départ effectif des lieux. En outre, elle produit de nombreux courriels échangés avec le bailleur mais ne justifie pas avoir convenu d'une date de restitution des lieux, et affirme avoir été empêchée de les restituer par sa faute. Aucune pièce produite aux débats n'établit cela objectivement. Il convient donc de considérer que les loyers et indemnités d'occupations sont dus jusqu'au 6 décembre 2023.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, les demandes de provisions étant justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

[V] [A] justifie des charges réelles liées au bien loué par la production des avis d'imposition faisant apparaître la taxe sur les ordures ménagères et les décomptes annuels de régularisation.

[V] [A] justifie du décompte établissant l'arriéré locatif comprenant les loyers, les indemnités d'occupation et les régularisations de charges locatives. Toutefois, il ne déduit pas le dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux, ni ne justifie de sa restitution à la locataire sortante, et tient compte d'une provision mensuelle pour charges de 385 euros à compter de novembre 2021.

En conséquence, [W] [B] sera condamnée à payer la somme de 10.124,47 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation et régularisations de charges, déduction faite du dépôt de garantie de 2.160 euros versé à l'entrée dans les lieux.

[W] [B] ne justifiant pas du trop versé dont elle demande le remboursement, elle sera déboutée de sa demande de condamnation de [V] [A] à lui verser la somme de 1.225 euros.

Sur les dépens, l'article 700 du Code de procédure civile et l'exécution provisoire

[W] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [V] [A] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme de 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [W] [B] à la lui payer.

La défenderesse sera déboutée de ses propres demandes sur ce fondement.

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

- Condamne [W] [B] à payer à [V] [A] la somme de 10.124,47 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation et régularisations de charges, déduction faite du dépôt de garantie de 2.160 euros versé à l'entrée dans les lieux;

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

- Condamne [W] [B] aux dépens de l'instance;

- Condamne [W] [B] à payer à [V] [A] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile ;

- Déboute [W] [B] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection