Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 26 FEVRIER 2026

(n° 33, 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10770 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF5ZQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 20 / 10022

APPELANTS

Monsieur [H] [J]

Né le 15/05/1960 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Geoffroy CANIVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0010

Monsieur [O] [C] [J]

Né le 06/09/1993 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Geoffroy CANIVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0010

INTIME

Monsieur [Z] [S]

Né le 08/02/1945 à [Localité 4] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Monique BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de Paris, toque : C0649, et assisté de Me Charles Henry SEIGNEUR du cabinet BOCCARA-SOUTTER MONIQUE, avocat au barreau de PARIS, C649

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie GIROUSSE, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la 5-3,

- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,

- Madame Hélène BUSSIERE, Conseillère.

Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, et par Wendy PANG FOU, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par un acte sous seing privé du 19 septembre 2005, Monsieur [Z] [S] a consenti à Monsieur [H] [J] un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur divers locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de 23 mois à compter du 1er octobre 2005, en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel indexé de 600 € HT et HC outre une provision sur charges de 105 €, la destination des lieux loués étant : » exploitation de cabines téléphoniques, de télécopie et plus généralement tous moyens de communications accessoires ».

Au terme du bail, le 31 aout 2007, Monsieur [H] [J] a été laissé en possession des lieux loués.

Le 12 février 2020, Monsieur [S] a fait signifier à Monsieur [H] [J] un congé à effet du 1er octobre 2020 avec dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux en raison du défaut d'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés.

Le 7 juillet 2020, le conseil de Monsieur [H] [J] a écrit à Monsieur [S] pour contester le congé précité au motif que le fonds de commerce de son client avait été cédé en 2013 à son fils, Monsieur [O] [J].

Le 23 septembre 2020, Monsieur [S] a fait assigner Messieurs [H] et [O] [J] devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir déclarer le congé valable, ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [J] et de Monsieur [O] [J] et condamner Monsieur [H] [J] au paiement de diverses sommes au titre de sa dette locative.

Par jugement du 12 mai 2022, le Tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté Monsieur [H] [J] et Monsieur [O] [J] de leur demande d'annulation du congé avec dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux délivré à Monsieur [H] [J] par acte du 12 février 2020 ;

- en conséquence, dit que le bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 5] appartenant à Monsieur [Z] [S] a pris fin le 30 septembre 2020 à 24 h00 par l'effet du congé précité,

- dit que Monsieur [H] [J] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis le 1er octobre 2020,

- en conséquence, ordonné à Monsieur [H] [J] de libérer les lieux susvisés dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement.

- dit qu'a défaut de départ volontaire, Monsieur [H] [J] pourra être expulsé à la requête de Monsieur [Z] [S], ainsi que tous occupants de son chef, notamment Monsieur [O] [J], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Monsieur [H] [J] à payer à Monsieur [Z] [S], à compter du 1er octobre 2020 et jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation du 819,71 € par mois, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré,

- condamné Monsieur [H] [J] à payer à Monsieur [Z] [S] les sommes suivantes :

- 15.378,60 € à titre d'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation selon décompte arrêté au mois de mai 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020,

- 2.012,64 € à titre des provisions sur charges, taxes et reddition des charges selon décompte arrêté au mois d'aout 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020,

- dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,

- condamné in solidum Monsieur [H] [J] et Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté Monsieur [Z] [S] et Monsieur [O] [J] de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné in solidum Monsieur [H] [J] et Monsieur [O] [J] aux dépens de l'instance.

Par déclaration du 3 juin 2022, Monsieur [H] [J] et Monsieur [O] [C] [J] ont interjeté appel du jugement, demandant l'infirmation de tout le dispositif du jugement.

Par ordonnance du 5 décembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Paris a débouté Monsieur [S] de sa demande de caducité de l'appel.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juillet 2025. 

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 26 aout 2022, Monsieur [H] [J] et Monsieur [O] [C] [J], appelants, demandent à la Cour de :

- infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris, 18ème Chambre - 2ème section (RG n°20/10022) prononcé le 12 mai 2022.

Et statuant à nouveau,

- juger que Monsieur [H] [J] et Monsieur [J] [M] [C] ont effectué une cession dans le respect des exigences légales en ayant averti le bailleur.

juger Monsieur [H] [J] et Monsieur [J] [M] [C] sont à jour de leurs loyers.

- juger que le fonds de commerce constitue le seul actif, source de revenus de Monsieur [H] [J] et Monsieur [J] [M] [C].

- juger qu'il n'y a pas lieu d'expulser Monsieur [H] [J] et Monsieur [J] [M] [C].

subsidiairement :

- ordonner les plus larges délais quant au prononcé de l'expulsion de Monsieur [H] [J] et Monsieur [J] [M] [C] en application des dispositions des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution.

- condamner Monsieur [Z] [S] à payer aux requérants une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Monsieur [Z] [S] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 26 novembre 2022, Monsieur [Z] [S], intimé, demande à la Cour de :

- confirmer la décision rendue en première instance en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'elle :

' déboute les Consorts [J] de leur demande en annulation du congé délivré par Monsieur [S] à l'encontre de Monsieur [J] [H] ;

' condamne Monsieur [H] [J] au paiement de l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer expiré, soit un montant de 819,71 € HT HC, augmenté des charges et taxes exigibles en application du bail expiré ;

' condamne Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 15.398,30 €, correspondant à l'arriéré de loyer au 1er juin 2021 inclus ;

' condamne Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 2012,64 € correspondant aux provisions sur charges et taxes et reddition des charges ;

' ordonne l'expulsion de Monsieur [H] [J] des lieux précédemment donnés à bail avec concours de la force publique et serrurier.

y ajoutant,

- condamner les consorts [J], solidairement, à payer à Monsieur [H], la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens .

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Comme l'indique le jugement déféré, qui n'est pas contesté sur ce point, en raison du maintien dans les lieux de M. [H] [J] sans opposition de M. [S] au terme du bail dérogatoire conclu le 19 septembre 2005, il s'est formé entre les parties un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux en application de l'article L.145-5 du code de commerce. Ce bail d'une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2007, s'est tacitement prolongé à son terme, le 31 août 2016.

Il résulte des dispositions de l'article L.145-1 du code de commerce, selon lequel le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des locaux où est exploité un fonds de commerce appartenant à un commerçant immatriculé au registre du commerce, que l'immatriculation du preneur à la date de délivrance du congé est une condition essentielle de l'application des dispositions de ce statut, notamment du droit au renouvellement du bail.

En l'espèce, il est constant et résulte de l'extrait Kbis produit, daté du 5 février 2020, que M. [H] [J] a été radié du registre du commerce et des sociétés le 19 décembre 2013 en raison d'une cessation d'activité depuis le 15 octobre 2013, de sorte qu'il n'était pas immatriculé à ce registre à la date de délivrance du congé précité le 12 février 2020.

Les appelants soutiennent que M. [H] [J] a cédé son fonds de commerce à M. [O] [J] à la fin de l'année 2013 en respectant les exigences légales, notamment en ayant averti le bailleur de la cession, et précisent qu'ils entendent verser aux débats la convocation du bailleur à la signature de l'acte de cession. Ils n'ont cependant pas produit cette convocation ni la preuve qu'ils auraient signifié l'acte de cession du fonds selon les modalités fixées par l'article 1690 alinéa 1er du code civil ou que la cession aurait été acceptée par M. [S].

Le jugement déféré, à la motivation duquel il est renvoyé, a donc considéré à juste titre qu'en application de ce texte, la cession du droit au bail de M. [H] [J] à M. [O] [J] est inopposable au bailleur, de sorte que ce dernier est fondé à dénié à M. [H] [J] le bénéfice du statut des baux commerciaux aux termes du congé délivré le 11 février 2020. Il s'ensuit que ce congé a mis fin au bail et que M. [H] [J], et a fortiori M. [O] [J], ne disposent d'aucun titre à occuper les locaux en cause depuis sa date d'effet.

Il est inopérant de la part des appelants, de faire valoir que leur expulsion aurait des conséquences manifestement excessives en ce qu'elle induirait une perte d'activité et les priverait des moyens de régler la dette locative, dès lors qu'ils n'ont plus de titre d'occupation.

Par ailleurs, les appelants ne justifient pas remplir les conditions posées par les articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures d'exécution qu'ils invoquent à l'appui de leur demande de délais, ne donnant aucun élément sur leur situation actuelle, leur possibilité de trouver un autre local, leur diligence sur ce point ou leur bonne volonté dans l'exécution du bail. Au surplus, ils ont bénéficié d'un large délai depuis la date d'effet du congé et ne précisent pas s'ils sont toujours dans les locaux malgré le jugement exécutoire rendu à leur encontre.

Cette demande sera donc rejetée.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que le bail avait pris fin par l'effet du congé précité, ordonné l'expulsion ainsi qu'en ses dispositions sur les demandes subséquentes notamment la condamnation de M. [H] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation de 819,71 euros par mois outre les charges et taxes.

A l'appui de leur demande d'infirmation de la condamnation au paiement de la dette locative, les consorts [J] soutiennent qu'ils sont à jour du paiement de leurs loyers. Cependant, ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que les loyers indexés ont été intégralement payés conformément aux termes du bail, de même que l'indemnité d'occupation depuis la fin du bail. Leurs affirmations selon lesquels des paiements en espèces n'auraient pas été comptabilisés et qu'aucun loyer ne serait dû ne sont pas démontrées.

Ainsi, c'est à juste titre et par une motivation détaillée à laquelle il convient de renvoyer et qui sera adoptée par la cour, que le jugement déféré a retenu une somme de 15.378,60 euros due par M. [H] [J] au titre d'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au mois de mai 2021 inclus outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

S'agissant des charges, le jugement du 12 mai 2022, retient un montant restant dû de 2.012,64 euros au titre des provisions sur charges, taxes et reddition des charges au vu d'un décompte arrêté au mois d'août 2020 effectué dans un courrier officiel du conseil du bailleur en date du 26 août 2020 et des justificatifs des redditions de charges produits. Selon ce décompte, le montant des provisions payées par le locataire s'élève à 20.283 euros, le montant des régularisations de charges de 2006 à 2018 s'élève à 11.531,64 euros et celui des taxes foncières contractuellement dues par le locataire à 7.040 euros, soit un trop payé de provision de 1.711,36 euros.

Il est, en outre, réclamé dans le décompte du bailleur la somme de 3.724 euros au titre des « appels provisionnels 2019 et 2020 non encore régularisés ». En l'absence de régularisation des charges permettant de justifier du montant réellement dû pour cette période, les provisions réclamées à ce titre sont sans cause et ne seront pas retenues, le bailleur n'ayant pas rapporté la preuve de sa créance sur ce point.

Il ressort de ces éléments que M. [H] [J] reste devoir une somme de 13.667,24 euros (15.378,60- 1.711,36) au paiement de laquelle il sera condamné. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 15.378,60 euros au titre du solde des loyers et indemnités d'occupation outre celle de 2.012,64 euros au titre des provisions sur charges, taxes et redditions de charges.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux intérêts.

La cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, il n=y a pas lieu de statuer sur les autres demandes aux fins de voir Ajuger@, lorsqu=elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient de confirmer le jugement précité dans ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [J] et M. [M] [J] qui succombent à titre principal seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel. Chacune des parties succombant partiellement, il convient de rejeter les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

' Confirme le jugement rendu le 12 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 20/10022) en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [H] [J] à payer à Monsieur [Z] [S] 15.378,60 € à titre d'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation selon décompte arrêté au mois de mai 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020 et 2.012,64 € à titre des provisions sur charges, taxes et reddition des charges selon décompte arrêté au mois d'aout 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Monsieur [H] [J] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 13.667,24 euro à titre d'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation, charges et taxes selon décompte arrêté au mois de mai 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020,

Déboute M. [H] [J] et M. [M] [J] de leur demande de délais pour la mise en 'uvre de l'expulsion,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne M. [H] [J] et M. [M] [J] aux dépens de la procédure d'appel.

La Greffière, La Présidente,