Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] ☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00129 - N° Portalis DB2K-W-B7J-DF4T

Minute n°

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal

C/

M. [G] [Z]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

- M. [G] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

- Me Coralie FOUQUET

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824.541.148, prise la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de Paris, substitué par Me Coralie FOUQUET avocat au barreau de la Haute-Saône

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 01 décembre 2025 Mise en délibéré au 02 février 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 02 février 2026, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Virginie DESCHAMPS, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2024, la société civile immobilière CCMV Immobilier a donné à bail à M. [G] [Z] le logement n°6 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 490,00 euros, hors charges.

Le 15 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Saône a déclaré recevable le dossier de M. [G] [Z].

Se prévalant d’un contrat de cautionnement VISALE en date du 16 avril 2024 et de loyers impayés, la société par actions simplifiée à associé unique Action Logement Services (ci-après « la SASU Action Logement Services ») a fait délivrer le 4 mars 2025 un commandement de payer la somme principale de 1 928,00 euros au titre des loyers et charges dus.

Le 7 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers a imposé une suspension d’exigibilité durant 12 mois pour permettre le retour à l’emploi du déposant, la dette auprès de la SASU Action Logement Services est indiquée à hauteur de 441,00 euros.

La SASU Action Logement Services a ensuite fait assigner M. [G] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir : - déclarer acquise la clause résolutoire et, à titre subisdiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur; - ordonner l’expulsion de M. [G] [Z] ; - condamner M. [G] [Z] au paiement de la somme de 2 816,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 1 928,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation; - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges; - condamner M. [G] [Z] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SASU Action Logement Services », dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance surbogative; - condamner M. [G] [Z] au paiement d'une somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est présent au dossier.

A l’audience du 1er septembre 2025, la SASU Action Logement Services, représentée par avocat, sollicite un renvoi ayant eu connaissance d’un dossier de surendettement.

Convoqué par acte de commissaire de justice déposé à étude, M. [G] [Z] n’est ni présent ni représenté.

Un renvoi est ordonné à l’audience du 1er décembre 2025.

A l’audience du 1er décembre 2025, la SASU Action Logement Services, représentée par avocat, dépose son dossier se rapportant aux termes de l'assignation, et actualise le montant de la dette à la somme de 5 785,00 euros.

Avisé de l’audience de renvoi, M. [G] [Z] n’est ni présent ni représenté. En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

L'affaire est mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I- SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ET LA RECEVABILITÉ DE SES DEMANDES

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il convient en outre de préciser que la convention quinquennale 2015-2019 conclue le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’UESL (Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement) - Action logement, en application de l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, a prévu dans son article 2.2.3.2 que le nouveau dispositif de sécurisation du logement privé, dit VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) entrant en vigueur le 1er janvier 2016 et remplaçant l’ancien système de garantie des risques locatifs dit GRL, sera régi par une convention entre l’Etat et l’UESL dont la mise en œuvre interviendra au plus tard le 1er janvier 2016.

Cette convention a été conclue entre l’Etat et l’UESL le 24 décembre 2015. Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de sa locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, le contrat de cautionnement conclu le 16 avril 2024 entre le bailleur et la SASU Action Logement Services dans le cadre du dispositif VISALE n’a pas été revêtu de la signature manuscrite de ces dernières, ne régularisant pas ainsi le défaut de preuve du procédé de signature électronique utilisé.

Cependant, la quittance subrogative émise le 17 novembre 2025 et indiquant que le bailleur a été indemnisé pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 5 817,00 euros démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SASU Action Logement Services et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SASU Action Logement Services démontre sa qualité à agir à l’encontre de M. [G] [Z] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône par voie électronique le 15 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 4 mars 2025 pour la somme en principal de 1 928,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Par ailleurs, M. [G] [Z] ne justifie pas de la reprise du paiement des loyers et des charges en dépit des mesures imposées par la commission de surendettement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 mai 2025.

L’expulsion de M. [G] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

- Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d'une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l'absence de résiliation du contrat de bail.

M. [G] [Z] sera condamné à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur sous réserve de la production d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation est fixée au montant du loyer et charges actuel, soit la somme de 490,00 euros.

- Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SASU Action Logement Services produit un décompte démontrant que M. [G] [Z] reste devoir la somme de 5 785,00 euros au titre des loyers et charges incluant le mois de novembre 2025.

Les sommes réclamées à compter du 6 mai 2025 sont dues à titre d'indemnités d'occupation.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [G] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5 785,00 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation échus (décompte incluant le mois de novembre 2025), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 1 928,00 euros, à compter de l’assignation du 14 mai 2025 sur la somme de 888,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [G] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En l'espèce, l'équité et les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter l'OPH Habitat 70 de sa demande formulée à ce titre. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SASU Action Logement Services concernant le logement n°6 situé [Adresse 3], donné à bail à M. [G] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [G] [Z] pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, sous réserve de la production d'une quittance surbogative, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 490,00 euros;

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 5 785,00 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation échus (décompte incluant le mois de novembre 2025), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 1 928,00 euros, à compter de l’assignation du 14 mai 2025 sur la somme de 888,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE M. [G] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SASU Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier , Le Juge des contentieux de la protection,