Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL DE POITIERS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT Juge des contentieux de la protection N° Minute : N° RG 25/00012 - N° Portalis DB24-W-B7J-EMES

Copies certifiées conformes délivrées le : - à Société DEUX SEVRES HABITAT par LRAR - à M. [K] [X] [Y] [L] par LS

- au dossier

Copie exécutoire délivrée le : - à Société DEUX SEVRES HABITAT par LRAR

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

A l’audience publique du 02 Avril 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Pauline MENANTEAU, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société DEUX SEVRES HABITAT venant aux droits des societes Habitat Nord et Sud Deux-Sèvres dont le siège social est sis 7 rue Claude Debussy 79101 THOUARS

représentée par Mme [C] [W] munie d'un pouvoir

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [X] [Y] [L] 6 square Galilée Appt 22 79000 NIORT

représenté par Mme [B] [G], sa compagne, munie d'un pouvoir

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 10 Juillet 2025, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Astrid CATRY, greffière placée, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 novembre 2020, Deux Sèvres Habitat a donné à bail à M. [K] [L] un immeuble à usage d’habitation situé au 6 square Galilée appt 22 - 79000 Niort, pour un loyer mensuel de 313,05 euros actualisé à 436,90 euros au total.

Des loyers étant demeurés impayés, Deux Sèvres Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 octobre 2024.

Il a ensuite fait assigner M. [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Niort par un acte d'huissier du 20 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 2 avril 2025, Deux Sèvres Habitat - représenté par Mme [W] - indique maintenir les termes de son assignation et demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de M. [K] [L] ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 2737,43 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Deux Sèvres Habitat a indiqué que le paiement des loyers était repris depuis janvier 2025 avec mise en place d'un plan d'apurement. Le bailleur ne s'oppose pas à la demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [K] [L] s'est fait représenter par sa concubine et a reconnu le montant de la dette locative, mais demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré.Il a exposé sa situation sociale et financière et les raisons de ses manquements passés.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Deux Sèvres Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 25 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article III-3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 1628,26 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Deux Sèvres Habitat produit un décompte démontrant que M. [K] [L] reste lui devoir la somme de 2737,43 euros à la date du 2 avril 2025.

M. [K] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 2737,43 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1628,26 euros à compter du commandement de payer (23 octobre 2024) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

M. [L] déclare percevoir un salaire de 1200 euros et vivre en concubinage. Il s'acquitte d'une contribution à l'éducation et l'entretien de ses enfants à hauteur de 240 euros par mois. Il explique ses défaillances dans l'exécution de ses obligations par une perte de salaire suite à la modification de son contrat de travail. Il a repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [K] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés afin de permettre à M. [L], qui a connu des difficultés passagères, de se maintenir dans les lieux.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnationdu défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande que le bailleur conserve la charge de ses frais irrépétibles.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2020 entre Deux Sèvres Habitat et M. [K] [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au 6 square Galilée appt 22 - 79000 Niort sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [K] [L] à verser à Deux Sèvres Habitat la somme de 2737,43 euros (décompte arrêté au 2 avril 2025, incluant échéance mars 2025 ), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 1628,26 euros et à compter du 20 janvier 2025 sur la somme de 779,44 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [K] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement  ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Deux Sèvres Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [K] [L] soit condamné à verser à Deux Sèvres Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE Deux Sèvres Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection