Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 25/04792 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3VIQ

Ordonnance du : 20/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée le : à : - Me Sylvain BRILLAULT

Expédition délivrée le : à : - Monsieur [S] [M] - Préfecture du Rhône TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [J] [G] demeurant 13 rue de Pontoise - 95690 NESLES LA VALLEE représentée par Me Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1128

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [S] [M], demeurant 11 rue des Aqueducs - 69005 LYON comparant en personne

Cité à personne par acte de commissaire de justice en date du 19 Décembre 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 09/01/2026 Mise à disposition au greffe le 20/02/2026

Suivant acte sous seing privé du 22 juillet 2019, Madame [J] [G] a donné en location à Monsieur [S] [M] un appartement situé 11 rue des aqueducs - 69005 Lyon, pour une durée de 3 ans moyennant un loyer mensuel initial de 1233 euros outre provision sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, Madame [J] [G] a adressé à Monsieur [S] [M] un congé aux fins de vente avec échéance au 21 juillet 2025, l'avisant d'une offre à 440000 euros.

Des échanges ont eu lieu entre le 10 mars 2025 et le 18 juillet 2025 entre Madame [J] [G] et Monsieur [S] [M] portant sur un prix et les conditions d'achat.

Par courrier du 31 juillet 2025, le conseil de Madame [J] [G] a adressé un courrier à Monsieur [S] [M] pour lui indiquer qu'en l'absence d'accord, le congé avait produit ses effets, et qu'il devait quitter les lieux.

Une mise en demeure de quitter les lieux et de régler la somme de 3638,15 euros au titre des loyers et charges a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [S] [M] le 30 octobre 2025.

Une sommation de quitter les lieux a été signifiée à Monsieur [S] [M] le 31 octobre 2025 par acte de commissaire de justice.

Suivant acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, Madame [J] [G] a fait assigner Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon statuant en référé aux fins de demander de :

- constater la validité du congé délivré le 16 janvier 2025, - ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [M] devenu occupant sans titre, et de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonner si besoin l'enlèvement, le dépôt et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié qu'il plaira au Tribunal de désigner ,aux frais, risques et périls du défendeur, notamment en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues, - condamner Monsieur [S] [M] à payer à Madame [J] [G] la somme provisionnelle de 1494,35 euros mensuelle à titre d'indemnité d'occupation à compter du 21 juillet 2025 jusqu'à complète et effective libération des lieux et remise des clés au propriétaire ou son mandataire, - condamner Monsieur [S] [M] à payer à Madame [J] [G] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment les frais du congé et de la sommation d'avoir à quitter les lieux.

A l'audience du 9 janvier 2026, Madame [J] [G], représentée par son avocat, maintient ses demandes. Elle précise qu'elle aurait été d'accord pour l'achat du bien par Monsieur [S] [M], mais avoir attendu des éléments relatifs à la SCI qu'il entendait constituer avec ses enfants. Elle indique qu'il reste redevable de la somme de 2988,70 euros au titre des loyers et charges.

Elle se fonde sur l'article 835 du code de procédure civile et l'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour soutenir que le congé délivré est valable et que le maintien de Monsieur [S] [M] dans les lieux caractérise un trouble manifestement illicite, et justifie d'ordonner son expulsion, et le paiement d'une indemnité d'occupation.

Monsieur [S] [M] reconnaît devoir quitter les lieux et déclare qu'il va libérer le logement dans le mois à venir. Il indique avoir fait deux règlements le 4 janvier 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS

L'article 835 prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, pour prévenir un dommage imminent, ou encore pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut au surplus, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est constant que le droit de propriété a un caractère absolu. Dès lors, une occupation sans droit ni titre d'un bien immeuble appartenant à autrui est de nature à constituer un trouble manifestement illicite. Une telle occupation ôte, en tout état de cause, tout caractère sérieusement contestable à l'obligation de quitter les lieux.

Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut notamment être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, Monsieur [S] [M] ne conteste pas la validité du congé pour vente délivré par Madame [J] [G] le 16 janvier 2025. Ce congé est régulier en ce qu'il respecte les dispositions précitées et notamment les mentions obligatoires et le délai de préavis.

Monsieur [S] [M] ne conteste pas l'absence d'accord entre les parties sur un prix d'achat au cours du délai fixé.

Il y a donc lieu de valider ce congé et de constater que Monsieur [S] [M] se maintient illicitement dans les lieux depuis le 21 juillet 2025, date de l'expiration du délai de préavis de six mois.

Cette situation justifie la mesure d'expulsion sollicitée par la demanderesse, nécessaire pour mettre fin au trouble manifestement illicite, qui pourra avoir lieu avec l'aide de la force publique en cas de nécessité, à l'issue d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux.

Il est rappelé que le sort des meubles dans le cadre des opérations d'expulsion est régi par les articles R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a pas lieu à ce stade d'ordonner le transport ou la disposition des meubles éventuellement laissés dans le logement, s'agissant d'une demande hypothétique. Madame [J] [G] sera déboutée de sa demande à ce titre.

En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation d'un bien sans titre causant nécessairement un préjudice à son propriétaire, Monsieur [S] [M] est par ailleurs redevable, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Cette indemnité sera donc fixée à la somme mensuelle de 1494,35 euros à compter du 21 juillet 2025.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [S] [M] sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux.

Le coût du congé n'a pas lieu à être intégré dans les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [S] [M] sera condamné au paiement de la somme de 600 euros.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS la validité du congé pour vente délivré par Madame [J] [G] à Monsieur [S] [M] le 16 janvier 2025, et la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 juillet 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [S] [M] et de tout occupant de son chef avec l'assistance d'un commissaire de justice, d'un serrurier, et en tant que de besoin de la force publique, du logement situé 11 rue des aqueducs - 69005 Lyon, dans le délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 21 juillet 2025, à la somme de 1494,35 euros (mille quatre cent quatre-vingt-quatorze euros et trente-cinq centimes),

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à payer à Madame [J] [G] l'indemnité d'occupation ainsi fixée, depuis le 21 juillet 2025 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,

REJETONS la demande de séquestration des facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux,

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux,

DEBOUTONS Madame [J] [G] de sa demande visant à inclure dans les dépens le coût du congé pour vente,

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à payer à Madame [J] [G] la somme de 600 (six cents) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision,

DISONS que la présente décision est notifiée par le greffe à la Préfecture du Rhône, en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier,                                                                           Le Président,