Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot

ARRÊT N°26/

CO

R.G : N° RG 22/00153 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVA6

S.A.S. FONDS DE DEVELOPPEMENT ET FRANCHISES

S.A.R.L. ARDEA

C/

[P]

[N] ÉPOUSE [P]

[J]

[D]

S.A.R.L. [B]

RG 1èRE INSTANCE : 16/03859

COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 17 JUILLET 2018 RG n°: 16/03859 suivant déclaration d'appel en date du 10 FEVRIER 2022

APPELANTES :

S.A.S. FONDS DE DEVELOPPEMENT ET FRANCHISES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Cécile BENTOLILA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. ARDEA

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Cécile BENTOLILA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur [L] [Y] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Me Frédéric MARIONNEAU de la SELARL FREDERIC MARIONNEAU AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [Z] [N] épouse [P]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Me Frédéric MARIONNEAU de la SELARL FREDERIC MARIONNEAU AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [Q] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Me Sarah DAVERIO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [G] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Me Sarah DAVERIO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. [B]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentant : Me Nicole COHEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 18/06/2025

DÉBATS : En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 décembre 2025 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 30 janvier 2026 prorogé par avis au 13 février 2026.

Greffiere lors des débats : Madame Véronique FONTAINE, Greffière.

Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 février 2026.

* * *

LA COUR

1-M. [L] [P] et Mme [Z] [N], son épouse (ci-après les époux [P]), M. [Q] [J] et Mme [G] [D] sont copropriétaires de logements situés au premier étage de la Résidence [P], sise [Adresse 7] à [Localité 4].

2-Par acte du 28 juin 2013, le Fonds de Développement et Franchises a acquis le lot commercial n°65 situé au rez-de-chaussée de la Résidence.

3- Le local a été donné à bail commercial à la société Ardea pour l'exploitation d'une activité de boulangerie.

4- Se plaignant de nuisances sonores, vibratoires, olfactives et thermiques liées à l'exploitation de la boulangerie, les consorts époux [P], [J] et [D] ont obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis la désignation d'un expert.

5- L'expert a déposé son rapport le 25 avril 2016.

6- Sur la base de ce rapport, les consorts époux [P], [J] et [D] ont assigné le Fonds de Développement et Franchises et la SARL Ardea devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis par acte du 30 septembre 2016 aux fins, pour l'essentiel, de voir ordonner la cessation de l'activité, la résiliation du bail et l'indemnisation des troubles.

7- La société [B], également copropriétaire au sein de la résidence, est intervenue volontairement.

8- Par jugement du 17 juillet 2018, le tribunal de Grand Instance de Saint-Denis de la Réunion a :

" - Condamné in solidum la société Fonds de Développement et Franchises et la SARL ARDEA, à l'enseigne "O Copain", prises en la personne de leur représentant légal, à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans son rapport du 25 avril 2015 avec mise en place à l'issue d'une étude thermique et acoustique, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision ;

- Dit que dans l'attente de la réalisation des travaux, il est fait interdiction à la ARDEA à l'enseigne "O Copain" d'exploiter la boulangerie, sous astreinte de 1.000 euros par infraction à cette interdiction à compter de la décision ;

- Condamné in solidum la société Fonds de Développement et Franchises et la SARL ARDEA , à l'enseigne "O Copain", prises en la personne de leur représentant légal, à payer les sommes suivantes :

- À M. [H] [P] et son épouse, Mme. [Z] [K] [V] [N] : 15.400 euros au titre de la perte de jouissance de leur logement ;

5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

- À M. [Q] [J] et Mme. [G] [D] :

7.250 euros au titre de la perte de jouissance de leur logement ;

5.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

- À la SARL [B] représentée par sa gérante Mme. [O] [X] :

7.283 euros au titre de la perte de jouissance de son logement ;

5.000 euros chacun au titre de son préjudice moral ;

- Débouté du surplus des demandes ;

- Ordonne l'exécution provisoire ;

- Condamné in solidum la société Fonds de Développement et Franchises et la SARL ARDEA, à l'enseigne "O Copain", prises en la personne de leur représentant légal à payer à M. [H] [P] et son épouse, Mme. [Z] [K] [V] [N], M. [Q] [J] et Mme. [G] [D] la somme de 3.000 euros et à la SARL [B] représentée par sa gérante Mme. [O] [X], celle de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- les a condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût de l'expertise, dont distraction au profit de Monsieur le Bâtonnier LAGOURGUE Michel, avocat aux offres de droit. "

9- Par déclaration du 7 août 2018, les sociétés FDF et ARDEA ont relevé appel de cette décision.

10- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 18 juin 2025.

11- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 12 décembre 2025.

12- Par des écritures déposées sur le RPVA les 19 et 22 décembre 2025, les consorts époux [P], [Q] [F] et [G] [D] ont sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats faisant valoir qu'ils n'ont été informés que tardivement de ce que la société ARDEA avait été absorbée par une autre société puis dissoute.

MOTIFS :

Sur la procédure :

13- Selon les dispositions de l'article 914- 4 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

14- En l'espèce, l'un des deux appelants, la société ARDEA, a fait l'objet d'une absorption par une autre société, la société STERNA, puis d'une dissolution.

15- Cette absorption avait été évoquée dans des écritures du 12 février 2025.

16- Cependant, l'évènement n'avait donné lieu alors à aucune communication de pièces et les demandes étaient restées formulées pour le compte de la société ARDEA.

17- Ce n'est que par des écritures communiquées à la veille de la clôture que les appelants sont venus modifier leurs demandes pour solliciter que les condamnations soient prononcées en faveur de la société absorbante.

18- Aucune des parties intimées n'a ainsi eu la possibilité de réorienter ses demandes pour les diriger à l'encontre de la société STERNA.

19- Il ne serait pas de bonne justice d'écarter des débats, comme tardives, les dernières écritures des appelants et de prononcer des condamnations à l'encontre ou en faveur d'une société qui n'a plus d'existence légale.

20- La révélation tardive de la dissolution de l'une des deux sociétés appelantes et de son absorption par une autre société représente une cause grave qui justifie le rabat de l'ordonnance de clôture, la réouverture des débats et le renvoi à la mise en état.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par décision d'administration judiciaire,

Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture ;

Ordonne la réouverture des débats ;

Renvoie la cause et les parties à l'audience de mise en état qui se tiendra le 23 avril 2026 à 9 heures (audience dématérialisée) ;

Dit que les demandes et les dépens sont réservées.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT