Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/02161 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GI7H

[Q] [V] [X]

C/

S.A. [Localité 1]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 2]

05 Novembre 2024

12-24-590

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COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

APPELANTE :

Madame [P] [Q] [V] [X]

[Adresse 1]

Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A. d'HLM [Localité 1] représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme NONDIER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2022, la SA d'HLM [Localité 1] a consenti à Mme [P] [Q] [V] [X] un bail portant sur un local à usage d'habitation et un garage situés [Adresse 3].

Par acte du 2 juin 2023, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 26 avril 2024, elle l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire, la voir condamner à titre provisionnel à lui verser la somme de 3.769,31 euros pour les loyers impayés au 30 septembre 2024, une indemnité d'occupation mensuelle de 834,63 euros pour le logement et 41,58 euros pour le garage jusqu'à la libération effective des lieux, avec capitalisation des intérêts et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [Q] [V] [X] a contesté la dette et sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, le juge des référés a':

- déclaré la demande de la SA d'HLM [Localité 1] recevable

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 3 août 2023

- dit qu'à défaut pour Mme [Q] [V] [X] d'avoir libéré le logement et le garage situés [Adresse 3] dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991

- débouté la SA d'HLM [Localité 1] de sa demande de réduction des délais d'expulsion

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [Q] [V] [X] à la somme de 834,63 euros pour le logement et 41,58 euros pour le garage, APL à régulariser le cas échéant, et condamné Mme [Q] [V] [X] à payer à titre de provision à la SA d'HLM [Localité 1] cette indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées

- dit que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges

- condamné Mme [Q] [V] [X] à verser à la SA d'HLM [Localité 1] la somme de 3.769,31 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 sur la somme de 1.887,63 euros et à compter de la décision pour le surplus

- ordonné la capitalisation des intérêts

- débouté Mme [Q] [V] [X] de sa demande de délais

- condamné Mme [Q] [V] [X] à verser à la SA d'HLM [Localité 1] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l'assignation et sa notification au sous-préfet.

Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 4 décembre 2024, Mme [Q] [V] [X] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 février 2025, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance de référé et de'lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, constater qu'elle s'est acquittée de la totalité de l'arriéré locatif, débouter en conséquence la SA d'HLM [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes y compris celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et dire que chaque partie supportera ses propres frais et dépens d'instance et d'appel.

Elle expose avoir retrouvé un emploi au Luxembourg depuis octobre 2022, que l'arriéré locatif a été totalement réglé et que le loyer courant est réglé, sollicitant des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions du 2 septembre 2025, la SA d'HLM [Localité 1] demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de :

- en cas d'octroi de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, juger qu'en cas de non-respect du règlement d'une seule échéance en considération des délais qui seraient accordés, l'ordonnance de référé reprendra ses pleins et entiers effets

- vu le congé délivré avec effet au 30 juin 2025 et le départ des lieux, juger que l'appel est sans objet quant à la demande de maintien dans les lieux en vertu du bail

- condamner Mme [Q] [V] [X] à lui payer la somme de 3.369,29 euros à titre d'indemnité provisionnelle

- la condamner aux dépens d'appel et à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que l'appelante n'a plus rien réglé depuis le mois d'avril 2025 et reste devoir la somme de 3.369,29 euros après régularisation des charges et déduction du dépôt de garantie. Elle s'oppose à la demande de délais de paiement et sollicite subsidiairement la mise en place d'une clause cassatoire. Elle ajoute que l'appelante a donné congé le 28 mars 2025 avec effet au 30 juin 2025 et a quitté les lieux, de sorte que l'appel est devenu sans objet quant à sa demande de maintien dans les lieux en vertu du bail. Elle sollicite le paiement de la somme de 3.369,29 euros à titre de provision.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande, il est constaté que si Mme [Q] [V] [X] a formé appel de la disposition de l'ordonnance ayant déclaré recevable la demande de résiliation du bail de la SA d'HLM [Localité 1], elle ne la critique pas dans ses conclusions et ne forme aucune demande d'irrecevabilité, de sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef et que l'ordonnance est confirmée.

Sur le fond, selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer signifié à l'appelante le 2 juin 2023 d'avoir à payer la somme de 1.887,63 euros au titre de l'arriéré locatif, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En conséquence l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 3 août 2023 et ordonné l'expulsion de la SA d'HLM [Localité 1].

Sur l'indemnité d'occupation

En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant l'appelante à verser à l'intimée à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 834,63 euros pour le logement et 41,58 euros pour le garage jusqu'à la libération des lieux. En conséquence l'ordonnance est confirmée.

Sur l'arriéré locatif

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'appelant a quitté le logement après avoir donné son congé et que selon le décompte définitif arrêté au 31 août 2025, elle reste devoir la somme de 3.369,29 euros après déduction du dépôt de garantie, et il n'est justifié d'aucun règlement qui n'aurait pas été pris en compte.

En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance et de condamner l'appelante à verser à l'intimée la somme provisionnelle de 3.369,29 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, l'appelante ayant quitté le logement il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire qui est devenue sans objet. Il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement alors qu'elle ne justifie pas de sa situation actuelle et a cessé tout règlement depuis avril 2025. L'ordonnance est confirmée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [Q] [V] [X], partie perdante, est condamnée aux dépens d'appel et à verser à l'intimée la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné Mme [P] [Q] [V] [X] à verser à la SA d'HLM [Localité 1] la somme de 3.769,31 euros titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 sur la somme de 1.887,63 euros et à compter de la décision pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [P] [Q] [V] [X] à verser à la SA d'HLM [Localité 1] la somme provisionnelle de 3.369,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 31 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;

CONFIRME le surplus des dispositions de l'ordonnance de référé ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [P] [Q] [V] [X] aux dépens d'appel ;

CONDAMNE Mme [P] [Q] [V] [X] à verser à la SA d'HLM [Localité 1] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT