Demande formée par le propriétaire de démolition d'une construction ou d'enlèvement d'une plantation faite par un tiers sur son terrain

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 FEVRIER 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/02238 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PMUG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 MARS 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 13/03153

APPELANT :

Monsieur [C] [F]

né le 24 Juillet 1950 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Mathieu PONS-SERRADEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Guillaume CALVET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur [N] [H]

né le 12 Décembre 1943 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Wilfrid VILLALONGUE avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur [I] [H]

né le 09 Août 1970 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 18 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 décembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

- contradictoire,

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Sur la commune de [Localité 4] (66), monsieur [N], [W] [H] est propriétaire d'une parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 1], monsieur [I] [H] des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et monsieur [C] [F] de la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 4] pour l'avoir acquise de monsieur [N], [Y] [H], père de monsieur [N], [W] [H], suivant acte authentique du 10 août 1983 rectifié suivant acte notarié du 17 juin 1992.

Se plaignant de raccordements sur leurs parcelles et d'empiètements, les consorts [H] ont, par acte d'huissier de justice du 9 août 2013, assigné monsieur [C] [F] devant le tribunal de grande instance de Perpignan.

Par jugement avant dire droit du 20 novembre 2017, une mesure d'expertise confiée à monsieur [O] [Z] a été ordonnée. L'expert a déposé son rapport le 6 décembre 2018.

Par jugement du 28 mars 2022, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

- condamné monsieur [C] [F], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé six mois après la signification de la présente décision et durant trois mois à :

o cesser de raccorder ses évacuations d'eau et d'alimentation en eau au réseau privatif des parcelles cadastrées commune de [Localité 4], section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;

o cesser de faire passer ses réseaux électriques et téléphoniques par ces mêmes parcelles ;

- condamné monsieur [C] [F] à enlever le mur de clôture et le portail qu'il a installés sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 4], section AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], aux points 4 à 15 du plan en annexe 4 du rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [O] [Z] le 6 décembre 2018 dans le cadre de la présente instance ;

- condamné monsieur [C] [F] aux dépens de l'instance, qui incluront les frais de l'expertise judiciaire ordonné dans cette instance par jugement avant dire droit du 20 novembre 2017, avec distraction au profit de maître Villalongue ;

- condamné monsieur [C] [F] à verser une somme de 2 000 euros à monsieur [N] [W] [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Monsieur [C] [F] à verser une somme de 2 000 euros à monsieur [X] [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 25 avril 2022, monsieur [C] [F] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 14 novembre 2025, il demande notamment à la cour d'appel d'accueillir la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [H] de solliciter la cessation du raccordement aux réseaux publics ou appartenant à des tiers, et subsidiairement de déclarer prescrite l'action des consorts [H], d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de débouter purement et simplement les consorts [H] de l'ensemble de leurs demandes. Il sollicite en outre de voir :

- condamner monsieur [X] [H] à supprimer l'empiètement sur la parcelle cadastrée AM n° [Cadastre 2] établi par l'expert judiciaire dans son annexe n° 5 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'issue d'une délai de 2 mois suivant la signification du jugement à intervenir,

- condamner messieurs [N] [W] et [X] [H] à lui payer une somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner messieurs [N] [W] et [X] [H] aux entiers dépens d'appel et de première instance en ce compris les frais d'expertise confiée à monsieur [Z].

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 18 octobre 2022, monsieur [N] [H] demande à la cour d'appel de confirmer le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de l'astreinte et son indemnisation. Il sollicite de voir condamner monsieur [F]:

- sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir à cesser de raccorder ses évacuations d'eau au réseau privatif des parcelles AM [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et à cesser de faire passer ses réseaux électriques et téléphoniques par les parcelles AM [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;

- à lui payer la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 30 décembre 2022, monsieur [X] [H] demande à la cour d'appel de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il :

o a fixé l'astreinte pour la cessation des raccordements et passages de réseaux à 50 euros par jour de retard passé 6 mois après la signification de la décision et durant 3 mois ;

o l'a débouté de sa demande d'astreinte pour l'enlèvement du mur de clôture et du portail ;

o l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il sollicite de voir rejeter les fins de non-recevoir tirées de son défaut de qualité à agir et de la prescription de son action.

Subsidiairement, il sollicite de voir :

- fixer l'astreinte pour l'enlèvement des raccordements aux réseaux à 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et durant 3 mois au terme duquel il sera à nouveau fait droit ;

- fixer une astreinte pour l'enlèvement du portail et du mur de clôture à 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et durant 3 mois au terme duquel il sera à nouveau fait droit ;

- condamner monsieur [C] [F] à lui payer la somme de 5 000 euros pour le préjudice subi du fait de l'empiètement ;

- condamner monsieur [C] [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ceux compris les frais d'expertise de monsieur [Z].

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Sur la qualité à agir des consorts [H]

Monsieur [F] soutient que les consorts [H] serait dépourvus de qualité à agir quant à leurs demandes portant sur l'empiètement allégué via les réseaux et canalisations, les réseaux subissant les empiètements allégués ne leur appartenant pas (selon lui, les réseaux d'assainissement et d'eau potable sont publics et les réseaux électriques et téléphoniques appartiennent à Enedis et Orange).

Ainsi que le soulignent les consorts [H], ce point n'a pas été soumis au tribunal alors qu'il s'agit non d'un moyen nouveau qui peut être invoqué pour justifier une prétention soumise au premier juge au sens de l'article 563 du code de procédure civile, comme le soutient monsieur [F], mais bien d'une prétention au sens de l'article 564 du code de procédure civile, puisque qu'elle tend non au débouté des prétentions adverses sollicitée en première instance mais à voir déclarer les demandes irrecevables, ce qui n'a pas été demandé devant le premier juge.

Dans ce contexte, la demande est nouvelle.

Or, elle ne tend ni à opposer compensation, ni à faire écarter les prétentions adverses ou à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, de sorte qu'elle apparaît irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile et sera déclarée comme telle.

Sur la prescription de l'action des consorts [H]

Le tribunal a estimé ne pas avoir été saisi de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par monsieur [F] aux motifs que les conclusions déposées dans l'intérêt de ce dernier ne comportaient pas dans leur dispositif cette fin de non-recevoir (et ce en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du I de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019).

Il n'est pas contesté que, comme l'indique le tribunal, les conclusions déposées dans l'intérêt de monsieur [F] en première instance ne comportaient pas dans leur dispositif cette fin de non-recevoir.

Dès lors, ce point n'a pas été soumis au tribunal alors qu'il s'agit d'une prétention au sens de l'article 564 du code de procédure civile, puisque qu'elle tend non au débouté des prétentions adverses sollicitée en première instance mais à voir déclarer les demandes irrecevables, ce qui n'a pas été demandé devant le premier juge.

Dans ce contexte, la demande est nouvelle.

Or, elle ne tend ni à opposer compensation, ni à faire écarter les prétentions adverses ou à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, de sorte qu'elle apparaît irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile et sera déclarée comme telle.

Sur le fond

Sur l'empiètement par le raccordement de monsieur [C] [F] aux réseaux des consorts [H]

Le tribunal, relevant qu'aucune servitude de raccordement aux réseaux n'avait été constituée par l'acte de vente du 10 août 1983 entre monsieur [N], [Y] [H] et monsieur [C] [F], a estimé que la viabilisation des terrains résultant de la division d'une parcelle unique par monsieur [N], [Y] [H] n'était intervenue qu'après cette division, et qu'il ne pouvait dès lors y avoir de servitude par destination du père de famille. Il a par ailleurs considéré que monsieur [C] [F] ne pouvait se prévaloir ni d'un accord tacite à l'institution d'une servitude de réseaux, la loi exigeant un titre en la matière, ni d'un état d'enclave.

Monsieur [C] [F] conteste cette analyse. De son point de vue, la parcelle qu'il a acquise ayant été vendue en qualité de " terrain à bâtir ", elle a nécessairement été raccordée aux réseaux antérieurement à la vente, de sorte qu'elle serait grevée de servitudes continues et apparentes (existence de poteaux, de vannes et de regards') concernant ces réseaux, servitudes répondant ainsi aux exigences des servitudes du bon père de famille des articles 692 et suivants du code civil. Il ajoute que le plan établi par un géomètre-expert et annexé à l'acte vente de 1983 mentionne la desserte des parcelles aux réseaux publics le long de la servitude de passage, de sorte que cette desserte n'a pas pu être réalisée postérieurement à la vente par monsieur [N], [W] [H]. Il soutient enfin que sa parcelle serait enclavée.

Les consorts [H] soulignent pour leur part que l'acte de vente de 1983 fait état d'une possibilité de raccordement aux réseaux et non de l'existence de ce raccordement au jour de la vente, et qu'il n'existe dès lors selon eux en l'espèce aucune servitude par destination du père de famille. Ils ajoutent que lors de la division intervenue le 15 octobre 1968, aucun signe apparent de servitude n'existait. Pour eux, la vente du terrain à monsieur [C] [F] portait sur un terrain constructible dont la viabilisation était à venir, lorsque les réseaux publics auraient été créés.

Les parcelles litigieuses (appartenant aujourd'hui à monsieur [N], [W] [H], monsieur [I] [H] et monsieur [C] [F]) sont toutes issues d'une parcelle ayant appartenu à monsieur [N], [Y] [H].

Lorsque [N], [Y] [H], en 1983, vend à [C] [F] ce qui est devenu la parcelle AM [Cadastre 4], la parcelle AM [Cadastre 1] appartenait déjà à monsieur [N], [W] [H] (donation de 1968).

L'acte de vente du 10 août 1983 (pièce 1 de l'appelant) ne mentionne l'existence d'aucune servitude concernant les canalisations et réseaux.

Monsieur [C] [F], qui prétend que le raccordement aux réseaux existait lors de la vente, verse aux débats une attestation de son ex-épouse, laquelle affirme que le terrain acheté avait été viabilisé par [N], [Y] [H] (pièce 5 de l'appelant).

Toutefois, cette pièce apparaît en totale contradiction avec les autres éléments du dossier, à savoir :

- l'acte de vente du 10 août 1983 (pièce 1 de l'appelant, page 3) qui mentionne non l'existence de réseaux mais la possibilité de ces derniers, précisant par ailleurs 'raccordement obligatoire aux réseaux publics d'eau potable et d'assainissement',

- le plan Monteil annexé à l'acte de vente (pièce 4 de l'appelant) qui ne fait état que de la partie vendue à monsieur et madame [F], de la partie indivise entre monsieur [N], [Y] [H] et monsieur et madame [F], et de la servitude de passage (annulée par la suite), laquelle ne comprend en rien une servitude de canalisations,

- le certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente du 10 août 1983 qui rappelle que les réseaux eau potable, assainissement et électricité sont 'possibles', ce qui supposent qu'il soient inexistants au moment de l'acte.

Dans ces conditions, monsieur [F] n'apporte pas la preuve de ce que le raccordement aux réseaux ait été effectué par monsieur [N], [Y] [H], son vendeur, et il ne justifie dès lors pas de l'existence d'une servitude par destination du bon père de famille.

S'agissant de l'état d'enclave,

- concernant les réseaux d'eau potable, électricité et téléphone, l'expert judiciaire note qu'un raccordement est tout à fait possible par la voie des flamants roses, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté,

- concernant le réseau d'eaux usées, le service d'exploitation de la régie des eaux indique que 'la parcelle [Cadastre 4] de monsieur [F] est raccordable aux réseaux des eaux usées par la [Adresse 4] à [Localité 4] à la condition de la mise en place d'un poste de relevage' (pièce 5 de monsieur [N], [W] [H]). Or, si monsieur [F] considère que le coût exorbitant d'une pompe de relevage rendue nécessaire pour une nouvelle installation fonctionnelle le placerait en situation d'enclave, tel n'est pas l'avis de l'expert judiciaire qui avance que le choix d'une station de relevage serait selon lui aberrant, non en raison de son coût mais du fait que l'écoulement produit par les eaux usées de la propriété [F] améliore le débit de l'installation existante. Dès lors, au vu des éléments du dossier, l'état d'enclave allégué n'apparaît pas établi.

En l'absence d'une servitude établie par titre ou par destination du bon père de famille ou d'un état d'enclave démontré, monsieur [F] ne dispose d'aucun droit sur les fonds des consorts [H] s'agissant des canalisations et réseaux.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé.

S'agissant de l'astreinte éventuelle, le premier juge en a, au vu des éléments de la cause, parfaitement apprécié le principe et les modalités et le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.

Sur l'empiètement par le mur de clôture et le portail de monsieur [F] sur le fonds de monsieur [I] [H]

Le tribunal, au vu des constatations de l'expert judiciaire et du fait que monsieur [C] [F] ne conteste pas l'existence de cet empiètement, a condamné ce dernier à procéder à l'enlèvement des ouvrages litigieux.

En cause d'appel, monsieur [C] [F], qui demande à voir débouter les consorts [H] de leurs demandes, ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé.

Eu égard à l'absence de contestation formelle du principe de l'empiètement il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte comme le demande monsieur [I] [H].

Sur les demandes indemnitaires des consorts [H]

Sur la demande de monsieur [I] [H]

Monsieur [I] [H], qui prétend ne pas avoir pu jouir librement de sa propriété, notamment en y faisant des travaux d'aménagement et d'amélioration compte tenu des ouvrages construits par monsieur [C] [F], ne verse aux débats aucune pièce à l'appui de cette prétention.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il l'en a débouté.

Sur la demande de monsieur [N], [W] [H]

Monsieur [N], [W] [H], qui fait valoir l'existence d'un préjudice lié au nettoyage fréquent des égouts rendu nécessaire par le raccordement de monsieur [C] [F] aux réseaux des consorts [H], n'en démontre ni le principe ni le quantum et ce dans un contexte où l'expert indique clairement que le raccordement de monsieur [C] [F] aux réseaux des consorts [H] a plutôt eu pour effet d'augmenter le débit de l'écoulement.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de monsieur [C] [F] en cessation des empiètements

Le tribunal a estimé qu'au regard des stipulations claires de l'acte authentique du 17 juin 1992, l'empiètement allégué n'était pas établi, la parcelle AM [Cadastre 2] n'étant pas la propriété de monsieur [C] [F].

Monsieur [C] [F] fait valoir que la parcelle AM [Cadastre 2], nonobstant les stipulations de l'acte du 17 juin 1992, est indivise et que, de ce fait, monsieur [X] [H] y pratique un empiètement sur 98 mètres carrés.

Or, l'acte du 17 juin 1992 (pièce 2 de monsieur [I] [H]), dont l'annulation n'est pas sollicitée, indique clairement que la parcelle AM [Cadastre 2] n'est pas en indivision mais appartient à monsieur [N], [Y] (auteur de [I]) [H], monsieur [C] [F] bénéficiant d'un simple droit de passage sur cette parcelle.

Dans ces conditions, il ne peut être utilement soutenu que cette parcelle serait en partie la propriété de monsieur [C] [F] et le jugement déféré sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d'appel, monsieur [C] [F], qui succombe en ses prétentions, sera débouté de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné à payer à chacun des consorts [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de ce même article.

Il sera en outre condamné aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Y ajoutant,

Déboute monsieur [C] [F] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [C] [F] à payer à monsieur [N], [W] [H] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [C] [F] à payer à monsieur [I] [H] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [C] [F] aux dépens d'appel.

Le greffier, Le président,