Baux professionnels - Autres demandes relatives à un bail professionnel

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 21 novembre 2025 DOSSIER : N° RG 24/00463 - N° Portalis DB36-W-B7I-DEFA AFFAIRE : S.A. SOCIETE TAHITIENNE AUTOMOBILES C/ S.C.I. ATIIO

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE ILE DE TAHITI ------- 2EME CHAMBRE

JUGEMENT

AUDIENCE DU 21 novembre 2025

DEMANDERESSE - - S.A. SOCIETE TAHITIENNE AUTOMOBILES (STA), société anonume au capital de 118 750 000 XPF, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 402 B, et au répertoire des entreprises sous le numéro TAHITI 746883, agissant et poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [C] [X], dont le siège social est sis [Adresse 1] / POLYNESIE FRANCAISE représentée par Me Olivier GUILLOUX avocat au Barreau de Papeete

DÉFENDERESSE - - S.C.I. ATIIO, société civile immobilière au capital de 200.000 XPF, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 6080C, et au répertoire des Entreprises sous le numéro TAHITI 387613, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [S] [G], dont le siège social est sis siège social est sis à [Adresse 2] représentée par Maître Thibaud MILLET de la SELARL SELARL MILLET VARROD AVOCATS avocat au Barreau de Papeete

COMPOSITION DU TRIBUNAL - PRESIDENTE : Florence TESSIER GREFFIERE : Emilienne PUTUA

PROCEDURE - Requête en Demande relative à la désignation, au mandat ou la rémunération d’un expert- Sans procédure particulière (82C) en date du 04 décembre 2024 Déposée et enregistrée au greffe le 09 décembre 2024 Rôle N° RG 24/00463 - N° Portalis DB36-W-B7I-DEFA

DEBATS - En audience publique

JUGEMENT - Par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025 En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 mai 1986, la Sci [Etablissement 1] a donné à bail à la Sci du centre commercial [Etablissement 1] une parcelle de terre d'une superficie de 3.877 mètres carrés, située à [Adresse 3] pour une durée de vingt-cinq ans, avec la faculté offerte au preneur d'y édifier un centre commercial.

Par acte authentique en date du 28 décembre 1996, la Sci [Etablissement 1] a vendu à la Sci Atiio l'assise foncière louée à la Sci du centre commercial [Etablissement 1], sur laquelle le centre commercial avait été édifié, l'aménagement ayant été terminé le 29 octobre 1986.

Par acte authentique en date du 30 juin 2005, la Sa Société Tahitienne Automobiles ( STA) a acquis de la Sci Atiio le droit au bail d'un local commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial [Etablissement 1] à [Localité 1] au prix de 80.000.000 cfp, le loyer mensuel étant de 450.000 cfp.

Par acte authentique en date du 20 juin 2011, un nouveau bail commercial a été conclu entre la Sa Société Tahitienne Automobiles ( STA) et la Sci Atiio, devenue propriétaire du centre commercial et de la galerie marchande le 13 mai 2011 suite à l'expiration du bail du 13 mai 1986, pour une durée de neuf ans à compter du 14 mai 2011, pour l'exploitation d'une concession automobile, avec un loyer mensuel de 834.165 cfp, outre une redevance de parking fixée à 70.990 cfp.

Le loyer mensuel a été ensuite révisé à la somme de 940.963 cfp, outre la redevance parking de 78.134 cfp, et les charges mensuelles de 195.617 cfp.

Par courrier en date du 9 septembre 2024, signifié par acte d'huissier en date du 10 septembre 2024, la Sci Atiio a notifié à la société STA un refus de renouvellement du bail commercial, avec offre d'une indemnité d'éviction non chiffrée, fixant la date du congé au 31 mars 2025.

Par courrier en date du 5 novembre 2024, la société STA a proposé par l'intermédiaire de son conseil que l'indemnité d'éviction soit chiffrée à la somme de 751.610.171 cfp.

Par courrier en date du 25 novembre 2024, le conseil de la société Atiio a formulé une contre proposition à hauteur de la somme de 64.800.000 cfp.

Aucun accord amiable n'a pu être trouvé entre les parties.

Par requête enregistrée le 9 décembre 2024, et par acte d'huissier du 4 décembre 2024, la Sa Société Tahitienne Automobiles ( STA) a fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete la Sci Atiio afin qu' au visa des articles L 145-14 et suivants du code de commerce, une mesure d'expertise soit ordonnée, l'expert mandaté recevant pour mission de :

-visiter les locaux exploités par la société STA dans la galerie marchande de Carrefour [Localité 1],

-se faire communiquer tous documents utiles, convoquer les parties et entendre leurs explications,

-évaluer la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages,

-chiffrer le montant de l'indemnité d'éviction et ses accessoires dus par la Sci Atiio,

-évaluer le préjudice subi la la société STA.

La société STA a sollicité que l'indemnité d'occupation mensuelle soit fixée au montant du loyer actuel, soit à la somme de 940.963 cfp, les dépens étant réservés.

Elle a principalement fait valoir au soutien de son action que :

-en application des dispositions de l'article L 145–14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction répare le préjudice subi par le locataire à la suite du non renouvellement de son bail commercial et contre une indemnité principale, calculée en considération de la valeur du fonds de commerce en cas de perte de l'exploitation et à cette indemnité principale s'ajoutent des indemnités accessoires,

–en matière d'indemnité d'éviction commerciale, la liste des indemnités accessoires n'est pas limitée par le texte de loi, les frais de déménagement et de réinstallation, le trouble commercial, les frais de remploi, le remboursement du dépôt de garantie et les frais de licenciement devant cependant être pris en compte,

–la Sci Atiio considère à tort qu'il n'y a pas perte de fonds de commerce, alors que l'emplacement exploité est unique, avec une très haute fréquentation dans un environnement commercial, qui peut être qualifié d'optimal sur le plan commercial en Polynésie française, la société défenderesse ne prenant pas en considération les usages locaux, en se référant exclusivement aux usages métropolitains qui sont différents.

Aux termes de ses dernières conclusions non récapitulatives en réplique enregistrées le 26 février 2025, la Sci Atiio a accepté qu'une mesure d'expertise soit mise en œuvre, seul moyen selon elle de conduire à une discussion sereine sur des bases cohérentes.

La société Atiio a sollicité du tribunal de confier à l'expert mandaté la mission suivante :

*convoquer les parties et leurs conseils, se faire communiquer par ces derniers tous documents relatifs à l'accomplissement de la mission, visiter et décrire les locaux exploités par la société STA,

*identifier et décrire la place occupée dans la société STA par la succursale exploitant le local appartenant à la société Atiio au sein de la galerie marchande du centre commercial Carrefour à [Localité 1] en décrivant notamment : l'activité commerciale de cette succursale par rapport au reste du groupe STA, le chiffre d'affaires réalisé spécifiquement par cette succursale en le mettant en rapport avec le chiffre d'affaires global de la société STA et en se référant à l'évaluation d'un secteur expert-comptable, ainsi que l'éventuelle mobilité des salariés, des équipements et des véhicules entre cette succursale et le reste du groupe,

*dresser la liste du personnel employé dans ce local et précisé les fonctions, salaires et ancienneté de chaque salarié,

*répondre à la question de savoir si la résiliation du bail dont il est question entraînera la perte du fonds de commerce ou son transfert,

*évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société STA,

= Dans le cas d'un transfert du fonds de commerce sans perte conséquente de clientèle : en évaluant la valeur du droit au bail après avoir précisé et justifié la méthode employée et indiqué si le loyer est plafonné ou pas et en évaluant les indemnités accessoires,

= Dans le cas d'une perte du fonds de commerce : en évaluant la valeur du fonds de commerce après avoir précisé et justifié le ratio à appliquer sur le chiffre d'affaires hors taxes en fonction des conditions d'exploitation de l'établissement et en évaluant les indemnités accessoires,

*déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société STA pour l'occupation des locaux à compter du 1er avril 2025,

les frais d'expertise étant partagés par moitié entre les parties,

La Sci Atiio a sollicité du tribunal de fixer provisoirement l'indemnité d'occupation qui sera due par la STA à la Sci Atiio à compter du 1er avril 2025, après la résiliation du bail, à la somme de 1.214.714 cfp correspondant :

*au loyer actuel de 940.963 cfp *à la redevance de parking de 78.134 cfp *aux charges mensuelles de 195.617 cfp.

La Sci Atiio a exposé pour l'essentiel que :

–la société requérante ne perdra pas son fonds de commerce, qui ne va pas disparaître, la requérante pouvant prétendre à une indemnité dite de « transfert » calculée sur la valeur du droit au bail dont elle va perdre le bénéfice,

–il est essentiel que l'expert mandaté se prononce au préalable sur les conséquences de la résiliation du bail (disparition du fonds de commerce ou transfert) afin de permettre ensuite une évaluation pertinente du préjudice subi par le preneur, ce technicien devant procéder à une évaluation suffisamment large, incluant spécifiquement celle du droit au bail mais aussi, le cas échéant, celle de l'éventuel fonds de commerce de la succursale dont le bail a été résilié,

–sur la méthode d'évaluation du droit au bail, la plus communément appliquée est celle dite de « capitalisation de l'économie de loyers » ou de « différentiel de loyers », cette méthode impliquant de déterminer si le loyer est plafonné pas,

–si l'expert judiciaire choisi une autre méthode d'évaluation du droit au bail, comme celle décrite du « nombre d'années de loyer,s » il devra en justifier car elle n'est plus pratiquée aujourd'hui,

–dans l'hypothèse d'une évaluation du fonds de commerce, l'expert devra évaluer la valeur de celui-ci en se référant au chiffre d'affaires hors taxes et devra préciser le ratio à appliquer sur le chiffre d'affaires hors taxes en fonction des conditions d'exploitation de l'établissement,

–sur l'évaluation de l'indemnité d'occupation due par le preneur à compter de la date de résiliation fixée au 31 mars 2025, l'expert devra évaluer son montant en se fondant sur la valeur locative du local, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation.

Aux termes de ses dernières conclusions non récapitulatives réceptionnées le 9 septembre 2025, la société STA a maintenu l'ensemble de ses moyens et de ses demandes tels que développés en sa requête, sollicitant du tribunal de débouter la Sci Atiio de toutes ses prétentions reconventionnelles.

Elle a précisé que :

–il n'est pas contestable qu'une grande partie de la clientèle de la côte Ouest va disparaître, la société STA ne disposant que de deux locaux, le local litigieux et un second local situé à l'angle du [Adresse 4] et de [Localité 2], [Adresse 1], le commerce litigieux ne souffrant d'aucune concurrence à proximité,

–aucun des locaux dont fait état la société Atiio n'appartiennent à la société requérante,

–ce site situé dans la galerie du plus grand centre commercial de l'île, qui sera perdu pour la société STA, génère au moins 20 % de son chiffre d'affaires,

–le congé va provoquer la disparition pure et simple de ce site de vente sur la côte Ouest, qui est totalement unique, s'agissant d'une vitrine publicitaire formidable pour les marques de véhicules distribuées,

–le transfert du fonds de commerce est impossible car il n'existe aucun site équivalent avec de tels facteurs locaux de commercialité dans la commune de [Localité 1], dont la population a généralement un fort pouvoir d'achat,

–seuls les usages locaux doivent être pris en compte.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2025.

Il convient de statuer par jugement contradictoire.

SUR QUOI

Compte tenu des divergences importantes d'analyse, et de calcul en découlant, opposant les parties, il convient, avant dire droit, et conformément à l'accord de ces dernières, d'ordonner une mesure d'expertise, avec la mission et aux conditions fixées au dispositif de la présente décision, les frais de consignation étant partagés par moitié entre la société STA et la Sci Atiio.

Il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due par la STA à la Sci Atiio à compter du 1er avril 2025 à la somme mensuelle de 1.214.714 cfp ( 940.963 cfp de loyer, 78.134 cfp de charges mensuelles dues à la société Atiio- parking- et 195.617 cfp de charges mensuelles autres).

Les dépens de la procédure doivent être réservés.

P A R C E S M O T I F S

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Avant dire droit,

Ordonne une mesure d'expertise et désigne à cet effet Monsieur [K] [W], cabinet Geometrix [Adresse 5] à [Localité 3], avec faculté de s'adjoindre un sapiteur si besoin, avec pour mission de :

–convoquer les parties et prendre connaissance de toutes les pièces utiles, les parties devant fournir à l'expert, sur simple demande, tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

-visiter les lieux exploités par la société STA dans la galerie marchande de Carrefour à [Localité 1], et les décrire,

-évaluer la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la société STA en prenant en considération l'ensemble des caractéristiques de celui-ci, qui devront être détaillées ( situation du local au sein de la galerie à [Localité 1], chiffre d'affaires, personnel etc), en fonction des usage de la profession, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds d'égale valeur,

-évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société STA, en cas de transfert de fonds de commerce sans perte de clientèle et en cas de perte du fonds de commerce,

-donner au tribunal tous les éléments pour chiffrer l'entier préjudice supporté par la société STA ;

Dit que l'expert devra déposer son rapport dans le délai de trois mois après avoir accepté sa mission,

Dit que chacune des parties devra verser au greffe la somme de 150.000 cfp de provision à valoir sur les honoraires de l'expert dans le mois du prononcé du présent jugement,

Désigne Madame Florence TESSIER, vice-président, pour vérifier le versement de la provision et suivre les opérations d'expertise,

Fixe l'indemnité d'occupation due par la STA à la Sci Atiio à compter du 1er avril 2025 à la somme mensuelle de 1.214.714 cfp ( 940.963 cfp de loyer, 78.134 cfp de charges mensuelles dues à la société Atiio- parking- et 195.617 cfp de charges mensuelles autres) ;

Ordonne le renvoi de la procédure à l'audience de mise en état du mercredi 13 mai 2026,

Fait injonction pour cette date à Maître GUILLOUX de conclure de manière récapitulative sur le fond, après expertise judiciaire ;

Réserve les dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

La Présidente, La Greffière,

Florence TESSIER Emilienne PUTUA