Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 31 octobre 2025 DOSSIER : N° RG 16/00515 - N° Portalis DB36-W-B7A-CB7C AFFAIRE : [Q] [L] C/ [F] [R], à l’enseigne MAEVA PIZZA

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE ILE DE TAHITI ------- 2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 16/00515

DELIBERE DU 31 octobre 2025

DEMANDERESSE -

- Madame [Q] [L], née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] Décédé et ayant été représentée par Me Philippe temauiarii NEUFFER avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDERESSE -

- Madame [F] [R], à l’enseigne MAEVA PIZZA, demeurant [Adresse 2], représentée par Me Marie EFTIMIE-SPITZ avocat au barreau de PAPEETE

INTERVENANTS VOLONTAIRES -

- Madame [C] [K] épouse [P], ayant droit de Mme [Q] [O] [L], né le [Date naissance 1] 1942 et décédée le [Date décès 1] 2017 née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 2] NOUVELLE CALEDONIE Mariée, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Johan MARCHAND avocat au barreau de PAPEETE

Monsieur [G] [K], ayant droit de Mme [Q] [O] [L], née le [Date naissance 1] 1942 et décédée le [Date décès 1] 2017, demeurant [Adresse 4] FRANCE - représenté par Me Philippe temauiarii NEUFFER avocat au barreau de PAPEETE

Madame [J] [K] épouse [W], ayant-droit de Mme [Q] [O] [L], née le [Date naissance 1] 1942 et décédée le [Date décès 1] 2017 Mariée, demeurant [Adresse 5] représentée par Me Philippe temauiarii NEUFFER avocat au barreau de PAPEETE

Madame [S] [K] épouse [D] [B], ayant droit de Mme [Q] [O] [L], née le [Date naissance 1] 1942 et décédée le [Date décès 1] 2017 ; Mariée, demeurant [Adresse 6] FRANCE représentée par Me Philippe temauiarii NEUFFER avocat au barreau de PAPEETE

Madame [N] [K] épouse [E], ayant droit de Mme [Q] [O] [L] née le [Date naissance 1] 1942 et décédée le [Date décès 1] 2017 Mariée, demeurant [Adresse 7] - représentée par Me Philippe temauiarii NEUFFER avocat au barreau de PAPEETE

- LA SARL LOCA TAHITI, immatriculée au RCS de PAPEETE sous le n°TPI 96128 B, enregistrée sous le numéro de TAHITI 370155, dont le siège social est sis [Adresse 8] représentée par Me Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL - PRESIDENTE : Florence TESSIER GREFFIERE : Emilienne PUTUA

PROCEDURE - Requête en Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux- Sans procédure particulière (70C) en date du 24 août 2016 Déposée et enregistrée au greffe le 07 septembre 2016 Rôle N° RG 16/00515 - N° Portalis DB36-W-B7A-CB7C

DEBATS - En audience publique

JUGEMENT - Par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2025 En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement définitif en date du 30 novembre 1998, le tribunal civil de première instance de Papeete a dit que par l'effet du testament du 17 juin 1995, du codicille du 26 octobre 1996 et du testament en date du 11 mars 1997, [X] [I] née [V] a institué son conjoint survivant, [U] [T], en qualité de légataire universel, à l'exclusion du legs particulier institué au profit de [Q] [L] de la nue propriété des droits indivis de la défunte dans la terre [Localité 3] située à [Localité 1] et de la nue propriété de la terre [Localité 4] sise à [Localité 5]

Par jugement définitif en date du 24 novembre 2004, le tribunal civil de première instance de Papeete en sa chambre des terres a, notamment, attribué le lot numéro 1 de la terre [Localité 3] précitée, d'une superficie totale de 4.649 mètres carrés et d'une valeur globale de 8.280.400 cfp, à [X] [V]- [I] épouse [T] et a « ordonné le séquestre des loyers payés par la pizzeria et la société de location de voitures aux ayants droit de [X] [V]-[I] épouse [T] entre les mains de la Carpap ».

Monsieur [Y] [T] est décédé le [Date décès 2] 2010.

Madame [Q] [L], s'estimant devenue pleinement propriétaire des droits indivis attribués à [X] [T], a constaté que le lot qui lui a été attribué se trouvait occupé sans droit ni titre par Madame [A] [R].

Par requête enregistrée le 7 septembre 2016, et par acte d'huissier en date du 24 août 2016, Madame [Q] [L] a fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete Madame [A] [R], sollicitant du tribunal qu'il ordonne l'expulsion de la défenderesse, considérée comme occupante sans droit ni titre du lot numéro 1 de la terre [Localité 3] cadastré CE [Cadastre 1] à [Localité 1], et de toute personne de son chef de la terre précitée, si nécessaire avec le concours de la force publique et qu'il soit dit qu'elle devra rendre les lieux libres de toutes constructions diverses, le tout sous peine d'une astreinte de 100.000 cfp par jour de retard à compter de la décision à intervenir et sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Madame [Q] [L] a en outre réclamé paiement de la somme de 440.000 cf en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Madame [Q] [L] est décédée le [Date décès 1] 2017 à [Localité 6].

Par conclusions reçues le 10 octobre 2017, les ayants droit de [Q] [L] : Madame [C] [K] épouse [P], Monsieur [G] [K], Madame [J] [K] épouse [D] [B] ainsi que Madame [N] [K] épouse [E] ont repris l'instance et le bénéfice des demandes exposées par leur auteur en sa requête.

Par conclusions déposées le 10 décembre 2018, les consorts [K] ont saisi le juge de la mise en état d'un incident, lui demandant d'enjoindre à [F] [R] de justifier du montant total des loyers séquestrés depuis le 24 novembre 2004 par un document faisant foi.

Par conclusions en réplique reçues les 1er avril, 26 juin et 2 octobre 2019, [F] [R] a demandé au juge de la mise en état de joindre l'incident au fond, d'enjoindre aux requérants de conclure sur le fond et de les condamner à lui payer la somme de 100.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles sur incident, faisant valoir principalement :

*qu'elle occupe les lieux en vertu d'un bail concédé par [U] [T], usufruitier de son épouse prédécédée, la nue propriété des droits indivis du bien loué revenant en réalité à [Q] [L], tel que jugé le 30 novembre 1998, *qu'elle consigne le montant mensuel des loyers ( 63.000 cfp ) conformément au jugement rendu le 24 novembre 2004, lequel a retenu que [X] [I] épouse [T] ne disposait que de 3/147èmes de droits indivis de propriété sur le lot numéro 1, *qu'elle a le 27 janvier 2017 demandé le renouvellement du bail usufruitière possédant les 3/147èmes droits de la propriété, *que la demande des consorts [K] de justifier du versement des loyers est irrecevable, dès lors qu'ils la considèrent comme occupante sans droit ni titre et dès lors qu'ils ne peuvent représenter l'indivision dans le cas d'une demande d'expulsion, qui n'est pas un acte de simple administration, cette demande relevant en tout état de cause de l'appréciation du tribunal, cette demande devrait être tranchée prioritairement, *l'action des demandeurs ne repose sur aucun fondement juridique, un administrateur successoral devant être désigné par les requérants qui n'ont des droits d'usufruit que depuis le 5 juin 2010, n'étant ainsi pas recevables à demander la justification du séquestre des loyers depuis le 24 novembre 2004.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 décembre 2019, le juge de la mise en état de céans a ordonné à Madame [A] [R] de justifier du versement des loyers dans les termes du jugement du 24 novembre 2004, à compter de ladite décision et dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 10.000 cfp par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de cette date, l'astreinte courant pendant trois mois.

La même décision a condamné Madame [A] [R] à verser aux requérants la somme de 80.000 cfp remboursements de leurs frais irrépétibles sur incident.

Par une nouvelle ordonnance en date du 29 septembre 2021, qui est définitive, le juge de la mise en état a liquidé à la somme de 900.000 cfp l'astreinte prononcée par le juge de la mise en état par ordonnance rendue le 4 décembre 2019 à l'encontre de Madame [A] [R], a débouté Madame [A] [R] de l'ensemble de ses prétentions sur incident  et a condamné cette dernière à payer aux consorts [K], sur incident, la somme globale de 100.000 cfp en application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

La même décision a dit n'y avoir lieu à application au bénéfice de Madame [A] [R], sur incident, des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, a renvoyé la procédure à l'audience de la mise en état, Madame [A] [R] étant condamnée aux dépens de l'incident.

Par de nouvelles écritures sur incident reçues le 30 mai 2022, les consorts [K] ont sollicité du juge de la mise en état de :

-dire recevables leurs demandes incidentes et condamner Madame [A] [R] à leur payer la somme de 900.000 cfp au titre de la liquidation de l'astreinte prononcée à son encontre par décision du 4 décembre 2019, outre 75.000 cfp au titre de ses frais irrépétibles,

-dire leurs demandes bien fondées,

-débouter Madame [A] [R] de toutes ses prétentions,

-prononcer la nullité du bail et ordonner l'expulsion de la défenderesse et de toutes personnes de son chef de la terre dont s'agit, si besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100.000 cfp par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir,

-dire que la défenderesse devra rendre les lieux libres de toutes constructions diverses sous la même astreinte,

-ordonner l'exécution provisoire de la décision,

-condamner la défenderesse à leur payer la somme de 440.000 cfp en remboursement de leurs frais irrépétibles sur incident.

En ses dernières écritures non récapitulatives sur incident reçues le 6 février 2024, les consorts [K] ont modifié leurs demandes et sollicité du juge de la mise en état de :

-rejeter les demandes de Madame [R],

-fixer une nouvelle astreinte de 50.000 cfp par jour de retard passé le délai de quinze jours dès signification de l'ordonnance « à l'obligation de justifier du versement des loyers dans les termes du jugement du 24 novembre 2004 à Madame [R] et à la société LOCA TAHITI »,

-enjoindre à la société LOCA TAHITI, dès signification de l'ordonnance à intervenir, de cesser toute construction ou tous travaux de démolition de murs, cloisons, planchers, ni aucun changement de distribution le temps de la procédure, sous astreinte de 200.000 cfp par jour de retard,

-enjoindre à la société LOCA TAHITI de produire son extrait RCS ainsi que de justifier de son activité sur la parcelle,

-fixer un calendrier de procédure,

-condamner les défenderesses à leur payer la somme de 75.000 cfp en remboursement de leurs frais irrépétibles sur incident.

En ses dernières écritures en réplique, non récapitulatives, sur incident réceptionnées le 28 août 2024, Madame [A] [R] et la SARL LOCA TAHITI, qui est volontairement intervenue à la procédure, ont demandé au juge de la mise en état de :

-prononcer la mise hors de cause de Madame [R],

-juger recevables les demandes de rétractation des deux ordonnances et y faire droit,

-rétracter l'ordonnance du 4 décembre 2019 en ce qu'elle a mis à la charge de Madame [R] l'obligation de justifier du versement des loyers dans les termes du jugement définitif du 24 novembre 2004, ce jugement lui étant inopposable, ne la concernant pas et la sanctionnant pour l'exécution d'une obligation dont elle n'était pas débitrice,

-rétracter l'ordonnance en date du 29 septembre 2021 dès lors qu'elle a justifié du versement des loyers sur un compte bancaire à défaut de pouvoir le verser sur tout autre compte pour préserver les droits de l'indivision,

Statuant à nouveau,

-débouter les consorts [K] de leur demande d'injonction, de leur demande d'astreinte et de leur demande de frais irrépétibles, accueillies par l'ordonnance du 4 décembre 2019,

-les débouter de leur demande d'astreinte accueillie par l'ordonnance du 29 septembre 2021,

-décerner acte à la société LOCA TAHITI qu'elle se tient prête à verser les loyers dus depuis le 10 octobre 2023, sous le contrôle de la justice, sur tout compte qui lui sera désigné à cette fin, entre les mains de qui le juge désignera ou de toute personne ayant qualité pour représenter le bailleur sur un compte séquestre,

-enjoindre aux demandeurs de désigner un administrateur successoral de l'indivision successorale,

-inviter l'administrateur successoral à lui communiquer le rib de ce compte,

-condamner les consorts [K] à leur payer la somme de 500.000 cfp à titre de dommages et intérêts pour incident abusif,

-débouter les consorts [K] de leur nouvelle demande de fixation d'astreinte dès lors qu'ils ne justifient pas être créanciers d'une obligation dont les défenderesses seraient débitrices,

-débouter les consorts [K] de leur demande de cessation de travaux, qui ont cessé, et leur demande de production de kbis, et de toutes leurs prétentions,

-condamner les consorts [K] à leur payer la somme de 500.000 cfp en remboursement de leurs frais irrépétibles sur incident.

Par ordonnance contradictoire en date du 30 octobre 2024, le juge de la mise en état a débouté les consorts [K] de toutes leurs demandes présentées sur incident, a rejeté les prétentions reconventionnelles de Madame [A] [R] sur incident et dit n'y avoir lieu à application sur incident des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française à l'une quelconque des parties, chacune d'elles devant assumer la charge de la moitié des dépens d'incident.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives au fond reçues le 12 mars 2025, Madame [A] [R] et la Sarl Loca Tahiti, qui est intervenue régulièrement à la procédure en qualité de cessionnaire du droit au bail, ont sollicité du tribunal de :

–dire recevable et bien-fondée l'intervention volontaire de la société loca Tahiti et ordonner la mise hors de cause de Madame [A] [R],

Sur la demande de nullité du bail commercial en date du 5 décembre 2003 :

–annuler les conclusions de Madame [L] en date du 2 juin 2017,

-juger irrecevable la demande en nullité du bail commercial dont Madame [A] [R] bénéficie,

–Subsidiairement juger prescrite la demande en nullité du bail commercial formée par les consorts [K] par conclusions du 16 mai 2018,

Sur la demande d'expulsion :

–débouter les consorts [K] de toutes leurs demandes,

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

–déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir les consorts [K] et les débouter subsidiairement de cette demande,

Sur la demande de paiement de loyers :

–déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir les consorts [K] et les débouter subsidiairement de cette demande,

–À titre subsidiaire dire la demande de loyer ou d'indemnité d'occupation antérieure au 15 mai 2019 prescrite,

–ordonner aux consorts [K] de justifier de l'ouverture d'un compte Carpap séquestre ouvert au nom de l'indivision de [X] [V] conformément au jugement du 24 novembre 2004, afin de mettre en mesure la société Loca tahiti de payer son loyer,

–juger recevables les demandes de rétractation des deux ordonnances de la mise en état en date du 4 décembre 2019 du 29 septembre 2021 et y faire droit, le jugement du 24 novembre 2004, qui ordonnait le séquestre des loyers, étant inopposable à la défenderesse, qui a de surcroît justifié du versement des loyers sur un compte bancaire,

Sur les demandes reconventionnelles :

–juger que Madame [A] [R] est bénéficiaire du renouvellement d'un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 27 avril 2017, dès lors que l'indivision ne s'est pas opposée à sa demande de renouvellement du 27 janvier 2017,

–condamner solidairement les consorts [K] à payer, chacun, à Madame [A] [R] les sommes de 500.000 cpf à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 250.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles.

En leurs dernières conclusions, non récapitulatives, au fond, enregistrées le 14 mai 2025, les consorts [K] ont demandé au tribunal de :

–prononcer la nullité du bail conclu le 5 décembre 2003,

–dire et juger nulle et inopposable la cession intervenue entre Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti,

–dire et juger que Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti devront rendre les lieux libres de toutes constructions diverses sous peine d'une astreinte de 100.000 cfp par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

–en cas de prononcé de la nullité du bail commercial, condamner Madame [A] [R] à payer à l'indivision successorale de [X] [V] la somme de 8.694.000 cfp au titre de l'indemnité d'occupation du mois de novembre 2004 au mois de mai 2025,

–débouter Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti de toutes leurs demandes,

–assortir le jugement de l'exécution provisoire,

Subsidiairement, dans le cas où la nullité du bail commercial ne serait pas prononcée :

–constater la résiliation du bail par l'abandon des lieux de Madame [A] [R] au mois d'août 2023 et la reprise des lieux par les coindivisaires et par voie de conséquence constater l'inopposabilité de la cession du droit au bail entre Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti,

–débouter les parties défenderesses de toutes leurs demandes reconventionnelles,

–à défaut pour les défenderesses de justifier du versement des loyers dans les termes du jugement du 24 novembre 2004, les condamner solidairement au paiement de la somme de 6.552.000 cfp au titre des loyers impayés du mois de novembre 2004 au mois d'août 2023 au bénéfice de l'indivision successorale,

–dire et juger que les défenderesses devront rendre les lieux libres de toutes constructions, sous astreinte de 100.000 cfp par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

–ordonner l'exécution provisoire du jugement,

Très subsidiairement :

–dans le cas où le tribunal ne prononcerait pas la nullité du bail et dirait opposable aux requérants le bail commercial du 5 décembre 2003 et la cession opérée en faveur de la société Loca Tahiti, les condamner solidairement au paiement de la somme de 8.694.000 cfp au titre des loyers impayés du mois de novembre 2004 au mois de mai 2025 au bénéfice de l'indivision successorale, les défenderesses ne justifiant pas de versement des loyers dans les termes du jugement du 24 novembre 2004,

En tout état de cause :

–condamner les parties défenderesses à payer aux requérants la somme de 250.000 cfp remboursement de leurs frais irrépétibles.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 septembre 2025.

Il convient de statuer par jugement contradictoire.

SUR QUOI

Il convient, de manière liminaire de déclarer recevable l'intervention volontaire de la sarl Loca Tahiti, à laquelle Madame [A] [R] a cédé son droit au bail en sa partie commerciale sur la parcelle constituant le lot numéro 1 de la terre [Localité 3] cadastré CE [Cadastre 1] à [Localité 1].

Madame [A] [R] ne doit pas être consécutivement mise hors de cause tel qu'elle le sollicite, la question de la validité du contrat de bail mixte conclu entre cette dernière et Monsieur [U] [T] étant débattue et devant être tranchée par le tribunal.

1/ Sur la recevabilité de l'action introduite par [Q] [L] et ses ayants droit à l'encontre de Madame [F] [R] :

*Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [Q] [L] en nullité du bail mixte en date du 5 décembre 2003 :

Selon acte sous seing privé en date du 5 décembre 2003, Monsieur [U] [T] a donné à bail à Madame [A] [R] épouse [M] «  une maison à usage d'habitation et commerciale » située à [Localité 1], [Adresse 9], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 63.000 cfp, le contrat stipulant «  mention étant faite que l'autorisation d'exploitation commerciale ( exploitée sous l'enseigne commerciale Maeva Pizza ) a été consentie le 12 avril 2000 aux termes d'un document portant mention jointe à l'un des originaux des présentes ».

Ce document imprécis, aux termes duquel Monsieur [U] [T] a autorisé le 12 avril 2000 « Monsieur et Madame [Z] [M] à vendre des pizzas et plats à emporter à leur domicile situé à [Adresse 10] », sans plus de dispositions contractuelles, est joint au contrat et figure à la procédure.

Madame [F] [R] soulève une première fin de non recevoir tenant à l'irrecevabilité de l'action en nullité de bail susvisé diligentée à son encontre par les consorts [K], ayants droit de [Q] [L], se fondant sur les dispositions de l'article 815-3 du code civil, soutenant que cette action en nullité de bail et en expulsion constitue un acte d'administration qu'un indivisaire ne peut engager seul.

Cependant, cette analyse découle d'une confusion opérée entre les dispositions légales régissant le droit de l'indivision ( articles 815 et suivants du code civil ) et celles applicables en matière de démembrement de la propriété ( articles 544 et suivants du code civil ).

En effet, lorsque Monsieur [U] [T] a conclu le bail mixte, à usage d'habitation et à usage commercial, au profit de Madame [A] [R] et de son mari, il disposait de l'usufruit de la terre [Localité 3] en son lot 1, Madame [Q] [L] en étant nue propriétaire, tel que définitivement tranché par le jugement du tribunal civil de céans en date du 30 novembre 1998.

En application des dispositions de l'article 595 in fine du code civil, «  l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal (...) ».

Or, Madame [L] n'est pas intervenue à l'acte et aucun document n'est communiqué aux débats pour démontrer qu'elle aurait expressément accepté cette location.

En conséquence, le contrat de bail en date du 5 décembre 2003 se trouve entaché de nullité relative.

Madame [Q] [L], et après elle ses ayants droit, se trouvait en conséquence, recevable à invoquer la nullité de cette convention, à laquelle elle n'avait pas consenti.

La fin de non recevoir soulevée en défense, tirée du défaut de qualité à agir de la partie défenderesse, doit par suite être écartée.

* Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité du contrat de bail en date du 5 décembre 2003  et sur la prescription de l'action en recouvrement des loyers dus :

Sur la prescription de l'action en nullité du contrat de bail en date du 5 décembre 2003, aux termes de l'article 1304 du code civil, en son alinéa 1, « dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. »

Madame [A] [R] soulève que l'action introduite à son encontre se trouve prescrite, au motif que la nullité du contrat de bail litigieux n'a été requise pour la première fois que par conclusions du 16 mai 2018, celles du 2 juin 2017 étant nulles pour avoir été émises au nom de Madame [L] qui était décédée depuis le [Date décès 3] 2017.

Elle précise de ce chef que les consorts [K] viennent aux droits de [Q] [L], laquelle vient aux droits des ayants droit de [X] [V]-[I], qui était partie au jugement rendu par le tribunal civil de Papeete le 24 novembre 2004, [Q] [L], qui se prévaut de ses droits, ayant eu connaissance de cette décision transcrite en 2007.

Cependant,[X] [V]-[I], si elle est mentionnée au chapeau du jugement du 24 novembre 2024 comme étant décédée en cours d'instance, n' y a pas été régulièrement représentée, ses ayants droit n'ayant pas été régulièrement attraits dans la procédure.

En outre, aucun document n'est communiqué aux débats par Madame [R] pour établir que [Q] [L] avait connaissance du bail litigieux, et de l'occupation des lieux par la défenderesse, avant le mois d'octobre 2015.

Ce n'est qu'à la lecture du procès-verbal de constat d'huissier en date du 13 octobre 2015 que Madame [L] a pris connaissance du fait que la parcelle de terre constituant le lot 1 de la terre [Localité 3] se trouvait occupée, une pizzeria y étant exploitée par Madame [A] [R].

Le délai quinquennal de prescription posé à l'article 1304 du code civil précité a donc commencé à courir à compter de cette date, qui correspond à la connaissance par Madame [L] de l'occupation des lieux par Madame [R], lui permettant de contester la validité du contrat de bail en date du 5 décembre 2023.

La requête ayant été enregistrée le 7 septembre 2016, l'action a été introduite dans le délai imposé.

Sur la prescription de l'action en recouvrement des loyers, l'article 2277.3 du code civil dispose que «  se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers et des fermages ».

Madame [L] n'a eu connaissance, tel que ci-dessus démontré, de l'existence du contrat de bail en date du 5 décembre 2003, qu'au mois d'octobre 2015 ; la demande en recouvrement des loyers dus à compter du 5 décembre 2003 n'a cependant été formulée que par conclusions de ses ayants droit reçues le 3 avril 2024.

Par suite, l'action en recouvrement des loyers dus par la défenderesse est recevable pour la période courant du 1er avril 2019 au 31 juillet 2023 ( les lieux occupés ayant été abandonnés le 3 août 2023).

Il convient de dire irrecevable pour cause de prescription l'action en paiement des loyers introduite par les consorts [K] à l'encontre de Madame [R] pour la période courant du 5 décembre 2003 au 30 mai 2019.

3/ Sur la nature de l'occupation par Madame [A] [R] du lot 1 de la terre [Localité 3]:

Tel que précédemment démontré, le contrat de bail à usage d'habitation et commercial conclu par Monsieur [U] [T] avec les époux [R], sans l'accord de la nue propriétaire, se trouve entaché de nullité et n'a, par voie de conséquence, pas pu se renouveler régulièrement, ni être régulièrement cédé.

A l'occasion de la demande de renouvellement de bail commercial qui lui a été présentée par Madame [A] [R] par acte d'huissier en date du 27 janvier 2017, Madame [Q] [L] a expressément refusé de renouveler le bail du 5 décembre 2003.

Madame [R] conteste ce positionnement adopté par Madame [L] au visa des dispositions de l'article 145-10 du code de commerce, qui dispose notamment en son alinéa 4 que «  dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extra judiciaire, faire connaître au demandeur, s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

La défenderesse expose qu'elle a sollicité le renouvellement du bail le 27 janvier 2017, auprès de Madame [L], en sa qualité d'indivisaire et non d'usufruitière, aucun acte extra judiciaire de refus ne lui ayant été adressé avant le 16 avril 2017, un indivisaire ne pouvant, seul, refuser le renouvellement du bail, qui a été renouvelé le 27 avril 2017, pour une durée de neuf ans.

La question juridique qui se pose n'est pas celle relative à la détention suffisante, ou non , par Madame [L], de droits indivis sur le lot 1 de la terre [Localité 3], mais celle de la validité originelle du contrat de bail du 5 décembre 2003.

Car s'il est exact que les droits indivis par elle détenus sur le bien, à hauteur de 3/147èmes, sont effectivement insuffisants pour qu'elle puisse décider seule de la question du renouvellement de la partie du bail du 5 décembre 2003 à usage commercial ( s'agissant d'un acte de disposition pour lequel l'unanimité des indivisaires est requise ), il n'en demeure pas moins qu'il ne peut pas être valablement question du renouvellement du bail litigieux, puisque celui-ci se trouve originellement entaché de nullité pour avoir été consenti par l'usufruitier, sans l'accord du nu propriétaire.

Par suite, il convient de déclarer nul et de nul effet le contrat de bail à usage d'habitation et à usage commercial en date du 5 décembre 2003 et de dire non fondée la demande en renouvellement de cette convention présentée par Madame [A] [R], qui doit en être déboutée.

Il s'en évince que Madame [A] [R] doit être déclarée occupante sans droit ni titre de la parcelle de terre constituant le lot numéro 1 de la terre [Localité 3], située à [Localité 1], [Adresse 10] à compter du 5 décembre 2003.

Il ne sera pas tenu compte de l'occupation qui a pu intervenir amiablement trois ans avant cette date, le document auquel il est fait référence dans le contrat de bail du 5 décembre 2003 étant trop imprécis quant aux qualités des preneurs commerciaux et des conditions de l'exploitation commerciale, aucun loyer n'y étant fixé.

Il y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [A] [R] de la parcelle de terre dont s'agit, ni de la condamner à retirer toutes les constructions par elle y édifiées, les consorts [K] ayant produit aux débats un constat d'huissier en date du 3 août 2023 qui démontre qu'à cette date, les lieux, envahis par la végétation, étaient abandonnés par Madame [R], tant la parcelle de terre que la maison qui y est implantée, et qu'ils ont pu en prendre possession, avec changement des clefs.

Enfin, la cession du droit au bail conclue par contrat en date du 18 octobre 2023 entre Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti est inopposable aux consorts [K], puisque le contrat de bail initial se trouve entaché de nullité, la défenderesse ne pouvant céder plus de droits que ceux qu'elle détenait.

Les documents communiqués par les requérants ne démontrent pas l'occupation illicite de la parcelle en cause par la sarl Loca Tahiti depuis la fin de l'année 2023, le dépôt de plainte du 8 décembre 2023 étant insuffisant à faire foi pour être un acte unilatéral, tout comme les photographies produites, qui ne permettent pas de savoir où elle ont été réalisées et à qui appartiennent les biens qui y figurent, et l'attestation parcellaire établie par Monsieur [H] [AU], qui n'évoque que la pose d'un cadenas sur la parcelle en cause, avec changement de la serrure de la porte d'entrée de la maison le 30 septembre 2023, sans plus de précision sur le fait que le gérant de la société défenderesse occuperait désormais la parcelle.

Par suite, les consorts [K] doivent être déboutés de leurs demandes d'expulsion et de condamnation à libérer les lieux sous astreinte dirigées à l'encontre de la sarl Loca Tahiti.

4/ Sur les indemnités d'occupation dues par Madame [A] [R]:

Madame [A] [R] est redevable à l'indivision de [X] [V]-[I] épouse [T], représentée par les consorts [K], ayants droit de [Q] [L], elle-même propriétaire de 3/147èmes des droits indivis sur le lot numéro 1 de la terre [Localité 3] située à [Localité 1], des indemnités d'occupation dues pour la période courant du 1er avril 2019 au 31 juillet 2023 ( les lieux étant libérés au 3 août 2023).

Elle ne démontre pas s'être acquittée de ce paiement, en tout ou partie, affirmant avoir consigné « les loyers », la pièce numéro 9 qu'elle produit ne rapportant cependant pas la preuve de la consignation alléguée, mais établissant seulement que son compte courant ouvert auprès de la Banque de Polynésie est créditeur à hauteur de la somme de 7.245.000 cfp au 16 janvier 2020.

En conséquence, Madame [A] [R] doit être condamnée à payer à l'indivision de [X] [V]-[I] épouse [T], représentée par les consorts [K], ayants droit de [Q] [L], elle-même propriétaire de 3/147èmes des droits indivis sur le lot numéro 1 de la terre [Localité 3] située à [Localité 1], la somme de 3.276.000 cfp au titre des indemnités d'occupation non honorées du 1er avril 2019 au 31 juillet 2023.

5/ Sur le surplus des demandes reconventionnelles formulées par Madame [A] [R] et la sarl loca Tahiti :

D'une part, la demande formulée par Madame [R] relative à la rétractation des deux ordonnances de la mise en état en date des 4 décembre 2019 et 29 septembre 2021 est irrecevable, les conditions imposées par l'article 362 du code de procédure civile de la Polynésie française n'étant pas réunies, la défenderesse n'étant pas tiers aux deux décision querellées, dont elle aurait dû faire appel dans les délais légaux si elles devaient les contester.

D'autre part, sarl Loca Tahiti sollicite qu'il soit ordonné aux consorts [K] d'ouvrir un compte séquestre au nom de l'indivision de [X] [V]-[I] afin qu'elle puisse y verser les loyers par elle dus.

La société défenderesse doit être déboutée de ce chef de demande, puisque la cession du droit au bail conclue avec Madame [A] [R] a été déclarée inopposable aux consorts [K] et qu'elle n'a pas qualité pour solliciter la mise en œuvre d'une telle mesure, nul ne plaidant pas Procureur.

Les défenderesses doivent être déboutées de leur demande respective tendant à l'octroi de dommages et intérêts, qui ne sont pas fondés, la procédure introduite à leur encontre n'étant nullement abusive.

Il apparaît équitable d'allouer aux consorts [K] la somme de 250.000 cfp en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

L'équité ne commande pas d'attribuer à l'une quelconque des parties défenderesses une indemnité en remboursement de ses frais irrépétibles.

L'exécution provisoire du jugement doit être prononcée en l'état de l'ancienneté de la procédure.

Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti doivent être condamnées aux entiers dépens de la procédure.

P A R C E S M O T I F S

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l'intervention volontaire de la sarl Loca Tahiti ;

Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause Madame [A] [R] ;

Déclare irrecevable la demande formulée par Madame [A] [R] relative à la rétractation des deux ordonnances de la mise en état en date des 4 décembre 2019 et 29 septembre 2021 ;

Rejette la fin de non recevoir soulevée en défense, tirée du défaut de qualité à agir de de Madame [Q] [L] et de ses ayants droit relativement à la nullité du droit au bail en date du 5 décembre 2003;

Rejette la fin de non recevoir soulevée en défense tirée de la prescription de l'action en nullité du contrat de bail en date du 5 décembre 2003 intentée par Madame [Q] [L] et ses ayants droit ;

Déclare irrecevable pour cause de prescription l'action en paiement des loyers introduite par Madame [Q] [L] et ses ayants droit à l'encontre de Madame [A] [R] pour la période courant du 5 décembre 2003 au 30 mai 2019 ;

Déclare recevable l'action en recouvrement des loyers dus introduite par Madame [Q] [L] et ses ayants droit à l'encontre de Madame [A] [R] pour la période courant du du 1er avril 2019 au 31 juillet 2023 ;

Déclare nul et de nul effet le contrat de bail à usage d'habitation et à usage commercial en date du 5 décembre 2003, conclu entre Monsieur [U] [T] et Madame [A] [R] ;

Dit que Madame [A] [R] est occupante sans droit ni titre de la parcelle de terre constituant le lot numéro 1 de la terre [Localité 3], située à [Localité 1], [Adresse 10] à compter du 5 décembre 2003 ;

Déboute les consorts [K] de leur demande tendant à l'expulsion de Madame [A] [R] de ladite parcelle de terre et à ce qu'elle retire toutes les constructions par elle y édifiées, le tout sous astreinte ;

Déclare la cession du droit au bail conclue par contrat en date du 18 octobre 2023 entre Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti inopposable aux consorts [K] ;

Déboute les consorts [K] de leurs demandes d'expulsion et de condamnation à libérer les lieux sous astreinte dirigées à l'encontre de la sarl Loca Tahiti ;

Condamne Madame [A] [R] à payer à l'indivision de [X] [V]-[I] épouse [T], représentée par les consorts [K], ayants droit de [Q] [L], elle-même propriétaire de 3/147èmes des droits indivis sur le lot numéro 1 de la terre [Localité 3] située à [Localité 1], la somme de 3.276.000 cfp au titre des indemnités d'occupation non honorées du 1er avril 2019 au 31 juillet 2023 ;

Déboute les consorts [K] du surplus de leurs demandes ;

Déboute les parties défenderesses du surplus de leurs prétentions reconventionnelles ;

Condamne in solidum Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti à payer aux consorts [K] la somme de 250.000 cfp en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Déboute Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti de leurs demandes respectives en remboursement de leurs frais irrépétibles ;

Ordonne l'exécution provisoire du jugement ;

Condamne Madame [A] [R] et la sarl Loca Tahiti aux entiers dépens de la procédure.

En foi de quoi la minute a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Présidente, La Greffière,

Florence TESSIER Emilienne PUTUA