Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04338 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IEAI

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 06/02/2026

Société HABITAT 77 ANCIENNEMENT DENOMME OPH77 VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA Sté ESSONNE HABITAT

C/

Monsieur [T] [X]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Maître Jeanine HALIMI - [T] [X]

Expédition délivrée le (voir mention) : à : -M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77 ANCIENNEMENT DENOMME OPH77 VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA Sté ESSONNE HABITAT [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [X] [Adresse 4] [Localité 4] comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 02 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un bail verbal, la société HABITAT 77 a loué à Monsieur [T] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la société HABITAT 77 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 742,77 € au titre des loyers et charges échus impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la société HABITAT 77 a fait assigner Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 8 € par jour, - autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, - condamner le locataire à payer la somme de 3 625,43 € au titre des loyers et charges impayés, - condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré de 50 % jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, - condamner le locataire à payer la somme de 330 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 juillet 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 6 253,63 €, au titre des loyers et charges échus au 25 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Elle précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [T] [X] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et sollicite les plus larges délais de paiement. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il expose avoir perdu son emploi, et percevoir désormais des allocations de retour à l’emploi à hauteur de 1 200€ par mois. Il effectue quelques missions en CDD qui lui permettent d’augmenter parfois ses ressources à hauteur de 1 400€ par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il n’est pas contesté qu’en vertu d’un bail verbal, Monsieur [T] [X] est locataire de la société HABITAT 77, qui verse aux débats le décompte des loyers et charges, non contesté, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 25 novembre 2025, la dette locative de Monsieur [T] [X] s’élève à la somme de 6 058,18 € (soit la somme de 6 253,63 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 195,45 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

- Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, aucun versement n’a été effectué par le locataire depuis le mois d’avril 2025, la dette atteignant en conséquence un montant tel que ce dernier ne peut désormais, en considération de ses ressources, la rembourser par mensualités dans le délai légal maximum de deux années.

Monsieur [T] [X] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement.

- Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Monsieur [T] [X] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local à usage d'habitation, en cas de résiliation du bail, qui sera égale au montant des loyers révisés, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [T] [X] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [X] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société HABITAT 77 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 6 058,18 € (décompte arrêté au 25 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus) ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la société HABITAT 77, d'une part, et Monsieur [T] [X], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HABITAT 77 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à verser à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.