Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/ du 10 FÉVRIER 2026

Enrôlement : N° RG 25/02034 - N° Portalis DBW3-W-B7J-535R

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 6] (Me ALBRAND) C/ Mme [O] [U]

DÉBATS : A l'audience Publique du 25 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 février 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 février 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du PARC BELLEVUE au [Adresse 2] représenté par la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de Maître [M] [S] et de Maître [K] [C], en sa qualité d’administrateur provisoire prévu à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et désigné par une ordonnance initiale du 26 juillet 2022, prorogée successivement par plusieurs ordonnances du 28 octobre 2022, du 22 mai 2023 et du 10 juillet 2024

représenté par Maître Marine ALBRAND, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [O] [U] née le 16 mars 1958 au MAROC demeurant [Adresse 3] et encore [Adresse 1]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [U] est propriétaire du lot 1497 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a mis en demeure Madame [O] [U] de payer la somme de 23.416,52 euros au titre des charges impayées.

Suivant exploit du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires du PARC BELLEVUE a fait assigner Madame [O] [U] devant le présent tribunal aux fins de voir entendre : - condamner Madame [O] [U] à lui payer la somme de 23.416,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date de la mise en demeure, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner Madame [O] [U] à lui payer la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner Madame [O] [U] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de relance et de recouvrement nécessaires, - ordonner l’exécution provisoire, - faire application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 à défaut de règlement spontané.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assignée, par remise à étude, Madame [O] [U] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quel es copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […]. L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit notamment aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété des lots 1497 et 1507, - la lettre recommandée avec demande d’avis de réception de mise en demeure du 5 décembre 2024, - le relevé de compte de Madame [O] [U] au 1er octobre 2024, - les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2015, au 31 décembre 2017, au 31 décembre 2018, au 31 décembre 2019, au 31 décembre 2020, au 31 décembre 2021, au 31 décembre 2022, validant le budget prévisionnel pour l’exercice de 2023, - des appels de fonds.

Le relevé de compte arrêté au 1er octobre 2024 montre que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des charges pour la période comprise entre le 1er janvier 2018, avec un solde antérieur de 12.780 euros dont le détail n’est pas connu, et le 1er octobre 2024.

Toutefois, d’une part, il convient de mettre dans les débats le fait que l’assignation ayant été délivrée le 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] n’est pas susceptible de réclamer des charges dues pour la période antérieure au 24 février 2020 compte tenu de la prescription quinquennale.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ne produit pas les approbations des comptes pour les exercices 2023 et 2024. Si la validation du budget prévisionnel pour 2023 est produite, au jour de l’assignation, le budget 2023 devait être validé. Par ailleurs, s’agissant de l’exercice 2024, la validation du budget prévisionnel n’est pas produite.

Dans ces conditions, il convient de surseoir à statuer, de rouvrir les débats et d’inviter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à : - s’expliquer sur le détail du solde antérieur au 1er janvier 2018 et sur la prescription des demandes antérieures au 24 février 2020, - produire la validation des comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, - produire l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et le cas échéant l’adoption des comptes pour cet exercice.

Les frais seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en avant dire droit,

Sursoit à statuer,

Rouvre les débats,

Invite le syndicat des copropriétaires du [Localité 8] [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal à : - s’expliquer sur le détail du solde antérieur au 1er janvier 2018 et sur la prescription des demandes antérieures au 24 février 2020, - produire la validation des comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023,

- produire l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et le cas échéant l’adoption des comptes pour cet exercice,

Renvoie les parties à l’audience de mise en état électronique du 28 avril 2026,

Réserve les frais et dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE