Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Février 2026 __________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES 19/21, Quai d’Austerlitz 75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J] [F] Appartement 6 Etage 2 119 Boulevard Ernest Dalby 44000 NANTES

comparant en personne à l’appel des causes et non comparant lors des débats

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 décembre 2025 date des débats : 11 décembre 2025 délibéré au : 05 février 2026

RG N° N° RG 25/02865 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N77C

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER, CCC à Monsieur [B] [J] [F] + préfecture Copie dossier

Par acte sous seing privé des 18 et 19 mars 2024, la S.C.I. HECATE a donné à bail à Monsieur [B] [J] [F] un immeuble à usage d'habitation situé au 119 boulevard Ernest Dalby 44000 Nantes, moyennant un loyer révisable et actuel de 588,87 euros, provision sur charges incluse.

Par acte séparé du 18 mars 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution.

Par acte d'huissier en date du 1er avril 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.431,61 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 30 juillet 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Monsieur [B] [J] [F], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ; - le paiement des loyers échus d'un montant de 3.048,22 euros, avec intérêts à compter du commandement sur la somme de 1.431,61 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; - la fixation de l'indemnité d'occupation ; - une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 11 décembre 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à la somme de 5.253,70 euros.

Monsieur [B] [J] [F], présent en début d'audience, a quitté la salle avant l'appel de son dossier.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 5 février 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le même article dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 1er avril 2025 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 31 juillet 2025, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 5.253,70 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 11 décembre 2025, loyer d'octobre 2025 inclus.

Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter du 30 juillet 2025, date de la citation.

En vertu de la quittance subrogative en date du 10 octobre 2025, il convient de condamner le locataire à payer à la caution conformément à l'article 2308 du code civil.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par la S.C.I. HECATE et le locataire contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et six semaines après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 1er avril 2025, la caution, subrogeant le bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.431,61 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et à la caution.

La procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par le locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 588,87 euros qui sera allouée à la caution dans la limite des sommes qu'elle aura réglées au bailleur à ce titre sur justification d'une quittance subrogative.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 1er avril 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu les 18 et 19 mars 2024 entre la S.C.I. HECATE et Monsieur [B] [J] [F] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 119 boulevard Ernest Dalby 44000 Nantes, conformément à la clause résolutoire acquise le 14 mai 2025;

Condamne Monsieur [B] [J] [F] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.253,70 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 ;

Condamne Monsieur [B] [J] [F] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 588,87 euros due à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à sortie des lieux, dans la limite des sommes qu'elle aura réglées au bailleur à ce titre sur justification d'une quittance subrogative ;

Dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Condamne Monsieur [B] [J] [F] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Monsieur [B] [J] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er avril 2025 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection