Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’ORLÉANS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/03321 - N° Portalis DBYN-W-B7H-ENPS N° : 25/00331

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Y] né le 12 Avril 1975 à [Localité 1] CCAS [Adresse 2] [Localité 2] non comparant ni représenté

Madame [K] [I] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Sandrine AUDEVAL, avocate au barreau de BLOIS, substituée par Me Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l'audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection, Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Me Roger LEMONNIER EXPÉDITIONS : Me Sandrine AUDEVAL, M. [T] [Y] le Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 28 octobre 2020, Monsieur [E] [J] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I], contre le paiement d'un loyer mensuel de 660 euros outre 30 euros de provisions sur charges, sur un logement situé [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Monsieur [Y] et de Madame [K] [I] pour ce logement, notamment pour le paiement du loyer et des charges.

Le 17 février 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Monsieur [Y] a quitté les lieux suite à un congé délivré au bailleur le 19 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé aux torts du preneur ; - expulser les occupants, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - expulser les occupants, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I] au paiement de la somme de 3 871.59 euros au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 855.40 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ; - Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; - Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I] à payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative - Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I] au paiement d'une somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

Par décision du 11 avril 2024, la commission de surendettement des particuliers du Loir et Cher a déclaré Madame [K] [I] recevable et l'a orientée vers un réaménagement des dettes.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 3 septembre 2025.

Au cours de cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéficie de ses dernières conclusions sauf à actualiser le montant de la dette à hauteur de 10 654.33 euros.

Aux termes de ses conclusions, elle sollicite : - Que la clause résolutoire soit déclarée acquise ou à titre subsidiaire que la résiliation du bail soit prononcée - Que soit ordonnée l'expulsion de Madame [K] [I] - Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I] au paiement de la somme de10 654.33euros au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 855.40 euros et pour le surplus à compter de l'assignation - Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges - Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I] à payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative - Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I] au paiement d'une somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

En défense, Madame [K] [I] a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au tribunal : - À titre principal o De déclarer irrecevable les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la mesure où les causes du commandement de payer ont été réglées o De débouter la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes - À titre subsidiaire o De débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement de la somme de 7 605.61 euros o De suspendre l'exigibilité de la dette locative pendant 27 mois à compter de la présente décision - En tout état de cause o De laisser les dépens à la charge de chacune des parties

Monsieur [Y] n'a comparu à aucune des audiences.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 30 octobre 2023 soit plus de six semaines avant l'audience du 5 juin 2024.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation intervenue le 27 octobre 2023 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés :

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, à compter de la réception de ce dernier par le bailleur.

L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d'un des colocataires s'éteint à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L'article 722-14 du code de la consommation dispose que " Les créances figurant dans l'état d'endettement du débiteur dressé par la commission ne peuvent produire d'intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité et jusqu'à la mise en œuvre des mesures prévues aux 1° et 2° de l'article L. 724-1 et aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. "

En l'espèce, Monsieur [Y] a délivré un congé reçu le 19 décembre 2022, avec une prise d'effet au 19 avril 2023. Il est donc solidaire des éventuelles dettes de loyers de la conclusion du bail jusqu'au 19 septembre 2023.

Le dernier décompte actualisé est daté du 22 août 225. Il fait état d'une dette totale de 10 654.33 euros de septembre 2021 à juin 2025. Ce décompte correspond à la dernière quittance subrogative établi par le bailleur et la caution le 25 juillet 2025 et faisant état d'un montant de loyers impayés de 11 542.34 euros, somme à laquelle le bailleur a retiré 888.01 euros au titre des sommes directement versées à par Madame [I].

La comparaison du dernier décompte de la société de caution et du décompte du bailleur au 5 février 2025 permet d'établir que sur la période concernée, les sommes retenues par la caution au titre de la dette locative du couple correspondent bien aux sommes encaissées par le bailleur au titre de la garantie des loyers impayés. Les versements réalisés directement par le CAF au bailleur sont bien pris en considération.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la dette locative de Madame [I] s'élève bien à la somme de 10 654.33 euros.

Le plan d'endettement dressé par la commission de surendettement retient une créance de 6 722.54 euros au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Cette dette ne peut donc produire d'intérêts.

En conséquence Madame [I] sera condamnée à payer solidairement avec Monsieur [Y] la somme de 4 994.94 euros. Elle sera condamnée à payer le surplus, à savoir 5 689.39 seule.

La demande de condamnation des intérêts au taux légal est rejetée s'agissant de cette dernière, en raison du plan de surendettement en cours.

S'agissant de Monsieur [Y], il ne peut être tenu que des sommes dues jusqu'au 19 septembre 2023 soit la somme de 4 994.94 euros.

En conséquence, Monsieur [T] [Y] sera condamné solidairement avec Madame [K] [I] au paiement de la somme de 4 994.94 euros au titre des impayés de loyers et de charges avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 855.40 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus. - Sur les délais de paiement

L'article 24 VI 4° de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : " 4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet. "

En l'espèce, par décision du 11 septembre 2024, Madame [I] a bénéficié d'une suspension de l'exigibilité de ses créances pour une durée de 24 mois.

Néanmoins, elle ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer et des charges.

Par conséquent, elle ne peut se prévaloir du bénéfice des dispositions de l'article VI de la loi du 6 juillet 1989.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d'un mois en cas de commandement visant le défaut d'assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit du 17 février 2022, le bailleur a fait commandement à Madame [K] [I] de s'acquitter de la somme de 855.40 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Il ressort des décomptes fournis que les causes du commandement ont été régularisée le 25 février 2022 par un paiement effectué par la caution.

Par conséquent, l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée.

* Sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que " le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte des développements qui précèdent que Madame [K] [I] n'a pas réglé l'intégralité des loyers échus depuis plusieurs mois, soit une dette locative s'élevant à ce jour à10 654.33 euros.

Ces éléments suffisent à caractériser des manquements graves et répétés aux obligations pesant sur Madame [K] [I] lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail.

* Sur l'indemnité d'occupation

Madame [K] [I] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la présente décision, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I] succombent à l'instance de sorte qu'ils supporteront les dépens.

* Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Monsieur [Y] et Madame [K] [I] seront condamnés à verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 994.94 euros, solidairement avec Madame [K] [I] (décompte arrêté au 19 septembre 2023), au titre des loyers, charges impayées,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les intérêts au taux légal sur cette somme de 4 994.94 euros, à compter du commandement de payer pour la somme de 855.40 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 689.39 euros,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2020 entre Madame [K] [I] et Monsieur [T] [Y] portant sur le logement situé [Adresse 3] à la date du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [K] [I] de l'ensemble de ses demandes ;

DIT que Madame [K] [I] est désormais occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu'à défaut pour Madame [K] [I] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [K] [I] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Précise que cette indemnité sera payée directement par Madame [K] [I] entre les mains de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière aura préalablement justifié avoir effectué le paiement entre les mains de la bailleresse au moyen d'une quittance subrogative ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [I] à verser la somme de 500euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [I] et Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,