Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COUR D’APPEL D’ORLÉANS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/01090 - N° Portalis DBYN-W-B7I-EQ5X N° : 25/00330

DEMANDERESSE :

S.A.S. NERES CONSEIL [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Audrey HAMELIN, avocate au barreau de BLOIS, substituée par Me Arthur PRUD’HOMME, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

S.A.S. BEHANDI [Adresse 2] [Localité 2] Représentée par Me Tiphaine MOREAU, avocate au barreau de BLOIS, substituée par Me Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de Blois

Monsieur [D] [N] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 3] Représentée par Me Nadège GROUSSARD, avocate au barreau de BLOIS

Association UDAF DE LA SARTHE, en qualité de curateur de [D] [N] [Adresse 4] [Localité 4] Représentée par Me Nadège GROUSSARD, avocate au barreau de BLOIS

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur responsabilité civile de [D] [N] [Adresse 5] [Localité 5] Non comparante et non représentée à l’audience (Ayant pour avocat Me Nicolas GENDRE, avocat au barreau de TOURS)

S.A. ABEILLE IARD ET SANTE, en qualityé d’assureur responsabilité civile de [B] [W] [Adresse 6] [Localité 6] Non comparante, non représentée à l’audience (Ayant pour avocat Me Pierre françois DEREC, avocat au barreau D’ORLÉANS)

DÉBATS : à l'audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Me Audrey Hamelin EXPÉDITIONS : Me Pierre françois DEREC, Me Nicolas GENDRE, Me Nadège GROUSSARD, Me Audrey HAMELIN, Me Tiphaine MOREAU le Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 novembre 2022, la société BEHANDI a conclu avec la société NERES CONSEIL un contrat de location, portant sur un gîte, pour le séjour d’un groupe de dix personnes en situation de handicap, du 23 décembre 2022 au 2 janvier 2023. Le montant du dépôt de garantie était fixé à 1 000 euros.

Un état des lieux de sortie a été établi le 2 janvier 2023 signé par le locataire et le bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 janvier 2023, la société NERES informait la société BEHANDI de l’encaissement du dépôt de garantie, en raison des dégâts constatés dans l’état des lieux de sortie.

Par courrier du 12 avril 2023, la société NERES CONSEIL sollicitait auprès de la société BEHANDI la prise en charge des dommages allégués.

Le 26 avril 2023, elle adressait le même courrier à l’assurance de Monsieur [N], la société ALLIANZ IARD et à l’assurance de Monsieur [W] la société ABEILLE ASSURANCES.

Monsieur [N] bénéficie d’une mesure de protection qui est assurée par l’UDAF de la Sarthe.

La société NERES CONSEIL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par diverses assignations : - Le 8 février 2024 à l’égard de la société ALLIANZ IARD et de la société ABEILLE IARD - Le 13 février 2024 à l’égard de l’UDAF de la Sarthe - Le 19 février 2024 à l’égard de Monsieur [D] [N] - Le 29 mars 20224 à l’égard de la société BEHANDI

Afin de voir : - De condamner in solidum la société BEHANDI, Monsieur [N], la société ALLIANZ IARD et la société ABEILLE IARD ET SANTE au paiement de la somme de 7 895 euros au titre des réparations des préjudices subis - De condamner in solidum la société BEHANDI, Monsieur [N], la société ALLIANZ IARD et la société ABEILLE IARD ET SANTE au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile - De débouter l’ensemble des défendeurs de l’ensemble de leurs demandes

Après plusieurs renvois, l’affaire a été utilement évoquée lors de l’audience du 3 septembre 2025.

Au cours de cette audience, la SAS NERES CONSEIL a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle demande au tribunal : - De condamner in solidum la société BEHANDI, Monsieur [N], la société ALLIANZ IARD et la société ABEILLE IARD ET SANTE au paiement de la somme de 8 341,74 euros au titre des réparations des préjudices subis - De condamner in solidum la société BEHANDI, Monsieur [N], la société ALLIANZ IARD et la société ABEILLE IARD ET SANTE au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile - De débouter l’ensemble des défendeurs de l’ensemble de leurs demandes

Au cours de cette audience, la société BEHANDI a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle demande au tribunal : - De débouter la SAS NERES CONSEIL de l’ensemble de ces demandes - De condamner la SAS NERES CONSEIL au paiement de la somme de 1 000 euros au titre du remboursement d’un dépôt de garantie - De condamner la SAS NERES CONSEIL au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Au cours de cette audience, la société ALLIANZ IARD a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle demande au tribunal : - De débouter la SAS NERES CONSEIL de l’ensemble des demandes formulées à son encontre - De condamner la SAS NERES CONSEIL au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Au cours de cette audience, Monsieur [D] [N] et l’UDAF de la Sarthe ont sollicité le bénéfice de leurs dernières conclusions, aux termes desquelles ils demandent au tribunal : - De débouter la société NERES CONSEIL de l’ensemble de ses demandes - De condamner la société NERES CONSEIL à paye à Monsieur [D] [N] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société ABEILLE IARD et SANTE n’a comparu à aucune des audiences. Elle a fait parvenir au tribunal des conclusions le 2 septembre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire sur les conclusions envoyées le 2 septembre 2025 par la SA ABEILLE IARD et SANTE

L’article 817 du code de procédure civile dispose que « Lors que les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées ».

Il ressort de cette disposition que les écritures envoyées avant l’audience non soutenues oralement le jour de l’audience ne sont pas valables.

En l’espèce, il ressort des différentes notes d’audience que la SA ABEILLE IARD et SANTE n’a comparu à aucune des audiences auxquelles le dossier a été appelé.

Par conséquent, les écritures reçues le 2 septembre 2025 au tribunal ne pourront être valablement retenues.

Sur la demande principale en paiement de réparations

À l’égard de la société BEHANDI

Les articles 1730 à 1732 du code civil disposent que : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. »

L’article 1735 du même code dispose que « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

Il ressort de l’ensemble des éléments soumis aux débats qu’aucun état des lieux d’entrée dans le gîte n’a été produit. Il sera donc considéré que le bien a été reçu en bon état de réparations locatives.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, la société BEHANDI en conteste la teneur, en l’absence de signatures à côté des mentions manuscrites et en raison de l’ajout de mentions manuscrites postérieures à la date de signature dudit état des lieux.

Il ressort de la consultation de cette pièce que des mentions manuscrites ont été ajoutées après sa signature dans la mesure où le document a été signé le 2 janvier 2023 et comporte des mentions relatives à des évènements survenus le 4 janvier 2023 (encaissement du chèque de caution). Il ne peut donc seule être de nature à établir la réalité des dégradations alléguées.

Cet état des lieux de sortie fait mention des éléments suivants : - Un matelas et des éléments de literie (draps et couette) souillés - Un sommier cassé - Une moquette souillée - Des toilettes bouchées au 1er étage - Une assiette creuse cassée - Une tasse à thé cassée - Une flûte en cristal cassée - Deux verres cassés

Cet état des lieux de sortie est cependant corroboré par les éléments suivants : - Un courrier adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 2 janvier 2023, soit le jour de l’état des lieux de sortie, par la propriétaire du gîte à la société BEHANDI reprenant les éléments suivants : - Des toilettes bouchées - Un matelas et de la literie souillés - Un sommier en mauvais état - Une saleté importante dans le logement - Une facture d’une société de plomberie « La compagnie des déboucheurs », faisant état d’une intervention le 2 janvier 2023, soit le jour de l’état des lieux de sortie. La facture mentionne « engorgement des WC, des lingettes sont à l’origine de l’engorgement ». - Une déclaration de sinistre effectuée le 2 janvier 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception par Madame [S], propriétaire du gîte, à destination de son assureur mentionnant, un état de puanteur dans le logement, des toilettes bouchées, un matelas, un sommier et des éléments de literie souillés.

Les nombreuses photographies versées aux débats ne sauraient apporter d’autres éléments objectifs dès lors qu'elles ne sont pas datées, et ce d'autant qu'elles sont réalisées par la demanderesse elle-même et non par un commissaire de justice.

Les éléments relatifs au bris de vaisselle n’étant corroborés par aucun autre élément de la procédure, ils ne pourront être retenus.

S’agissant des autres dégradations, la demanderesse sollicite des réparations sur le fondement : - D’une facture de plomberie d’un montant de 240 euros

S’agissant de la somme réclamée au titre des réparations de plomberie, elle apparaît intégralement justifiée.

- D’un panier de commande d’une parure de lit, d’un lit, d’un matelas, d’un protège matelas, d’un oreiller, d’une couette pour un montant total de 1 654,97 euros - D’un facture pour l’achat d’un matelas à hauteur de 1 341,00 euros - D’une facture pour un sur-matelas d’un montant de 239 euros - D’une facture de matelas d’un montant de 354,99 euros

Les différentes pièces produites pour justifier des dommages font état d’un matelas, d’un sommier et des éléments de literie.

S’agissant du panier de commande, cette pièce n’est pas évoquée dans les dernières conclusions de la demanderesse et ne semble pas correspondre aux sommes réclamées. Elle sera donc écartée.

La SAS NERES CONSEIl produit deux factures différentes pour l’achat d’un matelas, une facture du 05 mai 2023 et une facture du 7 juin 2023. La société BEHANDI ne peut être tenue responsable de l’achat de deux matelas, alors que les différentes pièces ne mentionnent de difficulté qu’avec un matelas uniquement. La somme de 1 341,00 euros sera retenue au titre de l’achat d’un nouveau matelas.

S’agissant de la facture relative au sur-matelas, rien dans les pièces ne mentionne d’éventuelles dégradations sur ce point. Par conséquent, cette facture sera écartée.

La SAS NERES CONSEIL sera donc condamné à verser à la société BEHANDI la somme de 1 341,00 euros au titre du remplacement des éléments de literie.

Elle sollicite également des réparations sur le fondement :

Dans ces demandes, la société NERES CONSEIL sollicite l’allocation d’une somme de 420,85 euros et de 1 383,61 euros au titre d’un déshumidificateur.

Aucun élément au dossier ne permet de mettre en lien l’achat de ce bien avec les désordres constatés. Au surplus, les factures d’électricité fournies ne permettent pas de détailler la consommation des différents appareils au sein du logement, de telle sorte qu’il apparaît impossible de déterminer l’éventuel surcoût dû à l’utilisation d’un déshumidificateur.

La demanderesse sollicite également la somme de 300 euros au titre du forfait de ménage prévu au contrat. Le contrat fourni évoque uniquement une somme de 150 euros au titre du forfait de ménage. La société NERES CONSEIL sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Elle sollicite également le paiement de 4 970 euros au titre de l’annulation de deux réservations. Il ressort des pièces fournies que la première réservation concerne une période du 12 au 26 janvier 2023 et la seconde du 14 au 18 février 2023. Au vu de l’ensemble des éléments sus-mentionnés, rien ne justifie que le gîte n’ait pu être loué pendant une période s’étendant du 2 janvier au 18 février 2023.

Par conséquent, la demande formulée à ce titre sera rejetée.

La SAS BEHANDI sera donc condamé à verser à la SAS NERES CONSEIL la somme de 2 044,97 euros. Une somme de 1 000 euros ayant déjà été perçue via le dépôt de garantie, le montant dû effectivement s’élève à 1 044,97 euros.

À l’égard de Monsieur [D] [N]

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsable de Monsieur [N], la société NERES CONSEIl s’appuie sur l’état des lieux de sortie du gîte, comprenant une mention manuscrite indiquant : « les personnes responsables du groupe sont : [D] [N] [B] [W] ».

Il ressort de la consultation de cette pièce que des mentions manuscrites ont été ajoutées après sa signature dans la mesure où le document a été signé le 2 janvier 2023 et comporte des mentions relatives à des événements survenus le 4 janvier 2023 (encaissement du chèque de caution). Il ne peut donc être considéré que les mentions manuscrites permettent à elles seules de déterminer que les deux personnes ayant signé l’état des lieux de sortie en partageaient les conclusions.

Or, en dehors de cette mention, rien ne permet en premier lieu d’attester de la présence de Monsieur [D] [N] sur ce séjour et au surplus de déterminer qu’il serait le responsable des dégradations dans le logement.

Par conséquent, les demandes formulées à son encontre seront rejetées.

À l’égard de la société ALLIANZ IARD

L’article L124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

En l’espèce, la société ALLIANZ IARD est bien l’assureur de Monsieur [D] [N]. Cependant, la responsabilité civile de ce dernier n’ayant pas été retenue, les demandes formulées à l’encontre de son assureur seront rejetées.

À l’égard de la SA ABEILLE IARD ET SANTÉ

L’article 1240 du code civil dispose que « que fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article L124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

Pour engager la responsabilité de Monsieur [W], la société NERES CONSEIL s’appuie sur l’état des lieux de sortie du gîte, comprenant une mention manuscrite indiquant : « les personnes responsables du groupe sont : [D] [N] [B] [W] ».

Il ressort de la consultation de cette pièce que des mentions manuscrites ont été ajoutées après sa signature dans la mesure où le document a été signé le 2 janvier 2023 et comporte des mentions relatives à des évènements survenus le 4 janvier 2023 (encaissement du chèque de caution). Il ne peut donc être considéré que les mentions manuscrites permettent à elles seules de déterminer que les deux personnes ayant signé l’état des lieux de sortie en partageaient les conclusions.

Or, en dehors de cette mention, rien ne permet de déterminer qu’il serait le responsable des dégradations dans le logement.

Par conséquent, son assureur ne peut être condamné au paiement d’une quelconque somme.

Les demandes formulées à l’encontre de la SA ABEILLE IARD et SANTÉ seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS BEHANDI aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner la SAS BEHANDI au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, à l’égard de la SAS NERES CONSEIL.

La SAS NERES conseil sera condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Monsieur [D] [N] et de la société ALLIANZ IARD.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS BEHANDI à verser la somme de 1 044.97 euros (mille quarante-quatre euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) à l’égard de la S.A.S NERES CONSEIL au titre des dégradations

REJETTE les demandes d’indemnisation formulées par la S.A.S NERES CONSEIL à l’encontre de Monsieur [D] [N]

REJETTE les demandes d’indemnisation formulées par la S.A.S NERES CONSEIL à l’encontre de la société ALLIANZ IARD

REJETTE les demandes d’indemnisation formulées par la S.A.S NERES CONSEIL à l’encontre de la société ABEILLE IARD ET SANTÉ

CONDAMNE la SAS BEHANDI aux dépens

CONDAMNE la SAS BEHANDI à verser à la SAS NERES CONSEIL la somme 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SAS NERES CONSEIL à verser la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à Monsieur [D] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SAS NERES CONSEIL à verser la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à la société ALLIANZ IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,