Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02911 - N° Portalis DBY7-W-B7J-E223

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[L] [H]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.A. PLURIAL NOVILIA [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [L] [H] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026 par Irène PONCET-DUARTE, Présidente assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 31 mars 2023, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [L] [H] un logement de type 2 à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 277,87 euros outre 150,59 euros de provisions sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 novembre 2025. La société PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 2 955,52 euros outre 220,40 euros de réparations locatives. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Madame [H], présente, reconnaît la dette. Elle indique qu’elle a vécu une situation qui lui a fait perdre pied. Le rapport d’enquête sociale réalisé par le Département de la Marne indique que Madame lui a indiqué avoir baissé les bras depuis le placement de ses enfants à l’aide sociale à l’enfance. Elle ne perçoit plus le revenu de solidarité active depuis février 2025. Son dossier est en transfert de la MSA à la CAF ce qui prend du temps dans le traitement administratif. Elle s’est engagée à reprendre le paiement des loyers dès qu’elle percevrait de nouveau des ressources. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 mars 2024 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 25 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023. Sur le bienfondé de la demande Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 31 mars 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024 pour la somme en principal de 989,88 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024. En conséquence, Madame [H] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d’occupation Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, Madame [H] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 16 mai 2024. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA laquelle est privée de la jouissance de son bien. Il convient par conséquent de condamner Madame [H] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la dette locative Il ressort des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’effectuer toutes les réparations qualifiées de locatives et de payer les charges et loyers au terme convenu. Pour soutenir sa demande de paiement de 2 955,52 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 31 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme. La dette locative représente donc la somme totale de 2 955,52 euros. En outre, la société bailleresse produit une facture d’un montant de 220,40 euros d’une entreprise de serrurerie du 22 janvier 2024. Madame [H], reconnait le principe de la dette et son montant ainsi que la nature locative des réparations réalisées par la société bailleresse. Il ressort du décompte actualisé de la créance qu’elle n’a pas effectué de règlement depuis octobre 2024. N’ayant pas payé le loyer courant, Madame [H] ne peut pas bénéficier de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 955,52 euros au titre de la dette locative ainsi qu’à la somme de 220,40 euros au titre des réparations locatives. En équité, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée et les sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [H], partie succombante, sera condamnée aux dépens. Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [H] sera condamnée à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de la SA [Adresse 8] à l’encontre de Madame [L] [H] CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2023 entre la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA et Madame [L] [H] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 16 mai 2024 ; ORDONNE en conséquence à Madame [L] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsée; DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 2 955,52 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 octobre 2025, échéance de d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 220,40 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts ; CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à la SA [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; CONDAMNE Madame [L] [H] aux dépens ; CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière. La Greffière, La Présidente,