Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

EXPRO N° RG 24/00032 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HYOL

Opération : OPERATION DE RESTAURATION IMMOBILIERE DU CENTRE VILLE [Localité 1] Adresse du bien : Sur la commune de [Localité 1] (77), DEPOSSESSION sis [Adresse 1] : parcelles cadastrées section AT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance totale de 163 m² (lot 16).

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025 Minute n° : 25/00034

DEMANDEUR :

La société SPL VAL DE SEINE AMENAGEMENT [Adresse 2] [Localité 2] représentée par maître mehdi MOUNIR de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR : Monsieur [K] [F] [Adresse 3] [Localité 3] représenté par Pauline DECLERCK de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

ET EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT représenté par monsieur [Z] [T] adresse : TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE France Domaine - Expropriations [Adresse 4] [Localité 4]

JUGE DE L'EXPROPRIATION :

[W] [Q] Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de Melun (77), désigné.e Juge de l'expropriation par ordonnance de Madame la Première présidente de la Cour d’appel de Paris en date du 25 juillet 2023

GREFFIER:

Laurence CHAMMAH

EXPOSE DU LITIGE

Le contexte du projet

Aux termes du Conseil Communautaire en date du 30 mars 2015, la Communauté d’Agglomération [Localité 1] Val de Seine a décidé de confier à la SPL [Localité 1] Val de Seine Aménagement la réalisation de l’opération d’aménagement relatif à la réhabilitation du centre ancien de [Localité 1].

Dans ce cadre, un traité de concession d’aménagement a été signe le 21 septembre 2015. L’Opération de Restauration Immobilière du centre-ville de [Localité 1] est destinée à assurer la rénovation de 12 immeubles afin de permettre la remise en état de logements très dégradés, occupés ou non.

La procédure d’expropriation

Aux termes d’un arrêté préfectoral en date du 15 juin 2016, prorogé par arrêté en date 7 juin 2021, l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation de cette opération a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de la SPL [Localité 1] Val-de-Seine Aménagement.

Parmi ces parcelles figure un immeuble en copropriété sis [Adresse 5], édifié sur les parcelles cadastrées section AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] .

Monsieur [K] [F] est propriétaire des lots 1 et 16.

A ce jour aucune ordonnance d’expropriation n’a été rendue.

La procédure d’indemnisation

La SPL [Localité 1] Val de Seine Aménagement a transmis une offre d’acquisition à Monsieur [K] [F] pour un montant de 85 849,6 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juin 2024 signé et non daté.

Le propriétaire n’a pas donné suite à cette offre.

La SPL [Localité 1] Val de Seine Aménagement a saisi par mémoire introductif d’instance déposé le 18 juillet 2024 le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Melun aux fins de fixation de la somme due à Monsieur [F].

Monsieur le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions le 18 mars 2025. Le transport sur les lieux a été réalisé le 2 avril 2025, en présence du propriétaire.

Monsieur [F] a déposé un mémoire le 29 avril 2025 et un mémoire en duplique le 2 juin 2025.

Le commissaire du gouvernement a déposé des conclusions rectificatives le 2 mai 2025.

La société SPL [Localité 1] VAL DE SEINE AMENAGEMENT a déposé un mémoire en duplique le 26 mai 2025 et un mémoire en réplique 2 le 13 juin 2025.

L’affaire a été fixée pour plaider au 18 juin 2025 et mise en délibéré au 15 octobre 2025.

Au terme de la procédure, les prétentions et moyen des parties s’établissent respectivement comme suit :

PRETENTION ET MOYEN DE LA SPL [Localité 1] VAL DE SEINE AMENAGEMENT

Elle demande de fixer l’indemnité revenant à l’exproprié pour la dépossession des lots n°1 et 16, ainsi que des 2.814/10.000èmes des parties communes générales de l’immeuble sis [Adresse 6], édifié sur les parcelles cadastrées section AT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], situées sur le territoire de la commune de [Localité 1], selon l’une des alternatives suivantes : - Hypothèse n°1 : dans l’hypothèse où l’occupation par la SARL EVEREST serait considérée comme juridiquement protégée (bail commercial toujours en vigueur) : -à titre principal : 36 317,90 euros -à titre subsidiaire : 37 915,20 euros

- Hypothèse n°2 : dans l’hypothèse où l’occupation serait considérée comme précaire, sans droit ni titre : -à titre principal : 46.407,70 € -à titre subsidiaire : 48.462,32 €

Elle expose que l’immeuble exproprié est un immeuble ancien, de 163 m2, composé de deux locaux professionnels en rez de chaussée et de 5 appartements, en très mauvais état, tel que cela résulte du rapport de l’expert désigné par le tribunal administratif qui s’est rendu sur les lieux le 26 février 2024 et qui a notamment constaté que le bâtiment risquait de s’effondrer à tout moment, et préconisé son évacuation de tous occupants avant le 4 mars 2024 à l’exception d’un commerce ; et qu’à la suite de ce rapport le maire de [Localité 1] a pris un arrêté le 4 mars 2024 prescrivant l’interdiction d’habiter ou utiliser l’immeuble.

En application des dispositions de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, elle retient comme date de référence la date du 29 janvier 2025 correspondant à la dernière modification du PLU.

Elle précise qu’à cette date le bien se trouve en zone UAa du PLU de la ville de [Localité 1] ; que cette zone présente une densité forte de constructions, édifiées d’une façon générale en ordre continu à l’alignement des voies ; qu’elle couvre le centre aggloméré, constitué d’un tissu urbain de type centre-ville, ainsi que ses abords immédiats ; et qu’elle est essentiellement affectée à l’habitat, mais également aux équipements et activités commerciales et artisanales.

Sur la description des lots expropriés et les surfaces à retenir

Elle mentionne que le lot N°1 est constitué d’un local commercial situé en rez de chaussée, à usage de restaurant, comprenant une cuisine, une salle de restaurant, le tout situé dans le bâtiment A de l’immeuble.

S’agissant de la cave, elle précise que si l’acte d’acquisition de 1987, repris dans le bail commercial, fait état de l’existence d’une cave sous le restaurant, le projet d’état descriptif de division de mars 2020 fait état d’une cave inaccessible, ce qui est corroboré par le rapport d’expertise du 16 février 2024.

Elle retient une superficie de 39,78 m2, telle qu’elle ressort du bail commercial par acte authentique du 7 novembre 2014, et de l’attestation de superficie du diagnostiqueur Monsieur [X].

S’agissant du lot N°16, elle mentionne qu’il s’agit d’une réserve située dans le bâtiment C, qui constitue un accessoire indispensable à l’exploitation du local commercial et doit être intégrée dans la valorisation globale, sans qu’il soit nécessaire d’en déterminer isolément la superficie. Elle ajoute qu’en outre la superficie de 18 m2 lui a été attribuée unilatéralement par Monsieur [F] sans aucune justification.

Subsidiairement, si le tribunal considérait que la superficie de la remise (lot 16) doit être ajoutée à celle du local commercial, elle demande l’application d’un coefficient de pondération de 0,10 à la surface de la remise, par référence à la charte des experts en évaluation immobilière, et la surface commerciale totale pondérée s’établirait à : 39,78 m² (lot n°1) + 1,80 m² (lot n°16 pondéré) = 41,58 m²

Sur la méthode d’évaluation

Elle préconise la méthode par comparaison, utilisée par toutes les parties, mais souligne que les ventes utilisées à titre de référence portent toutes sur des lots en copropriété comprenant un local principal et ses annexes, valorisés de manière globale à travers une valeur unitaire unique ; qu’il n’est donc pas envisageable de procéder comme Monsieur [F] qui applique la même valeur à chaque surface prise isolément ce qui revient à valoriser plusieurs fois les annexes ; que la cave et la remise ne doivent pas être considérées comme des surfaces indépendantes, ni économiquement ni juridiquement, mais comme des composantes fonctionnelles du lot principal ; et qu’en tout état de cause la cave n’existe plus, l’espace de stockage visé dans le rapport de l’expert étant un espace distinct situé dans le bâtiment C .

Elle critique l’unique référence produite par Monsieur [F] aux motifs que le bien objet de cette référence est plus récent, en bon état d’entretien, significativement plus petit et libre de toute occupation, et que la mutation date de plus de 5 ans.

Elle propose de fixer la valeur du lot en copropriété en appliquant la méthode dite globale, parties communes intégrées par comparaison.

Elle entend se prévaloir des références citées par le commissaire du gouvernement, à l’exception du terme 3 d’agissant d’une mutation intervenue en 2020, et donc trop ancienne, ainsi que des termes de comparaison portant sur des mutations de locaux commerciaux, intervenues entre 2021 et 2023, situés en centre-ville de la commune de [Localité 1], et présentant une superficie similaire à celle du bien en cause, reproduits dans le tableau ci-dessous :

Et retient une valeur moyenne de 2 881 euros.

En réponse aux critiques de l’exproprié concernant l’absence de production matérielle des actes de vente, elle fait valoir que, selon une jurisprudence constante, celle-ci n’est pas une condition de recevabilité des termes de comparaison dès lors que les références de publication de l’acte sont précisées, permettant ainsi aux parties d’en vérifier le contenu par ailleurs.

Sur l’abattement appliqué au titre des travaux de réhabilitation

Elle expose qu’elle a fait procéder à une estimation détaillée des travaux indispensables à la remise en état du bien et que l’expert missionné les a chiffrés à la somme de 340 511 euros.

Elle demande d’écarter l’argument avancé par Monsieur [F] consistant à imputer les subventions publiques au montant des travaux au motif que la consistance matérielle du bien s’apprécie indépendamment de tout mécanisme de financement ; et que la valeur vénale ne dépend pas des conditions particulières dans lesquelles le bien pourrait, ou non, bénéficier d’une aide publique, lesquelles sont étrangères à l’état objectif du bien.

Considérant que les travaux ont été estimés à un montant global de 340 511 €, et en répartissant ce coût sur la surface totale de l’immeuble, soit 197 m², elle obtient un coût de réhabilitation de 1 728 €/m² et une valeur unitaire nette de 2881-1728= 1 153 euros.

-Sur le calcul de l’indemnité principale de dépossession en valeur libre

Elle retient : • À titre principal (surface retenue : 39,78 m²) : 39,78 × 1 153 € = 45 866 € • À titre subsidiaire (avec intégration pondérée du lot n°16, soit 41,58 m²) : 41,58 × 1 153 € = 47 941,74 €

-Sur le calcul de l’indemnité principale de dépossession en cas d’occupation juridiquement protégée

Elle mentionne que si le tribunal considère que la société SARL EVEREST occupe les lieux en vertu d’un bail commercial toujours en vigueur, alors l’occupation doit être considérée comme juridiquement protégée et un abattement pour occupation doit être appliqué, qui ne saurait être inférieur à 30% compte tenu de la jurisprudence habituelle. Elle calcule de la façon suivante l’indemnité principale après abattement :

-À titre principal : (1 153 €/m² × 39,78 m²) × 0,70 = 32 106,44 € -À titre subsidiaire (avec intégration pondérée du lot n°16) : (1 153 €/m² × 41,58 m²) × 0,70 = 33 559,22 €

-Sur le calcul de l’indemnité principale de dépossession en cas d’occupation sans droit ni titre

Elle fait valoir que si le tribunal considère que la société SARL EVEREST ne dispose d’aucun droit juridiquement protégé au jour du jugement, en raison, notamment, de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et de l’absence de décision définitive remettant en cause la procédure d’expulsion engagée, l’occupation devrait être qualifiée de précaire ou sans droit ni titre, et selon la jurisprudence applicable, une décote de la valeur vénale du bien devrait être retenue, qui ne saurait être inférieure à 10% .

Elle calcule de la façon suivante l’indemnité principale après abattement :

À titre principal : (1 153 €/m² × 39,78 m²) × 0,90 = 41 279,71 € À titre subsidiaire (avec intégration pondérée du lot n°16) : (1 153 €/m² × 41,58 m²) × 0,90 = 43 147,57 €

-Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Elle s’oppose à cette demande au motif que la perte invoquée n’est ni directe, ni certaine, ni juridiquement indemnisable.

Elle fait valoir que les indemnités d’occupation dues en exécution d’une décision judiciaire, dont l’exécution a été retardée par les propres carences procédurales de l’exproprié ne peuvent être opposées à l’autorité expropriante ; qu’elles ne résultent pas de la procédure d’expropriation mais de la relation entre l’exproprié à la société EVEREST ; et que le montant du préjudice est incertain , Monsieur [F] ne justifiant ni du versement de l’indemnité d’occupation ni de la date réelle de la cessation d’occupation.

Elle ajoute que le local étant libre d’occupation, Monsieur [F] ne peut pas prétendre à un loyer ni à un préjudice locatif.

-Sur l’indemnité de remploi

Elle la calcule selon la jurisprudence habituelle par tranches selon les hypothèses retenues.

PRETENTIONS ET MOYENS DE MONSIEUR [F]

Il demande au tribunal de :

-FIXER l’indemnité due par la Société Publique Locale [Localité 1] VAL DE SEINE AMENAGEMENT au titre de la dépossession des lots de copropriété n°1 et n°16 de l’immeuble sis [Adresse 7] à la somme totale de 237.839,66 euros (deux cent trente-sept mille huit cent trente-neuf euros et soixante-six centimes), répartie de la façon suivante : ➢ S’agissant du lot de copropriété n°1 : • 168.140,06 euros au titre de l’indemnité principale • 17.564,01 euros au titre de l’indemnité de remploi • 26.586 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs

➢ S’agissant du lot de copropriété n°16 : • 56.288,52 euros au titre de l’indemnité principale • 6378,85 euros au titre de l’indemnité de remploi

Subsidiairement

-Dans l’hypothèse où le juge de l’expropriation considère que le lot n°16 ne devrait pas faire l’objet d’une indemnité distincte du lot n°1, et qu’il conviendrait d’affecter des coefficients de pondération, fixer l’indemnité due par la Société Publique Locale [Localité 1] VAL DE SEINE AMENAGEMENT au titre de la dépossession des lots de copropriété n°1 et n°16 de l’immeuble sis [Adresse 7] à la somme de 227.193,51 euros (deux cent vingt-sept mille cent quatre-vingt-treize euros et cinquante et un centimes), répartie de la façon suivante : o 181.686,83 euros au titre de l’indemnité principale o 18.918.683 au titre de l’indemnité de remploi o 26.586 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs

- Dans l’hypothèse où le juge de l’expropriation considére qu’un abattement doit être appliqué du fait de la situation d’occupation des lots, limiter cet abattement à 10 %,

En toutes hypothèses,

- CONDAMNER la Société Publique Locale [Localité 1] VAL DE SEINE AMENAGEMENT aux entiers dépens

- CONDAMNER la Société Publique Locale [Localité 1] VAL DE SEINE AMENAGEMENT à payer à Monsieur [K] [F] la somme de 5.000 (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la description des lots

Il expose qu’il propriétaire du lot de copropriété n°1, constitué d’un local commercial au rez de chaussée du bâtiment A et du lot de copropriété n°16, constitué d’une remise au rez de chaussée dans le bâtiment C dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 8], édifié sur les parcelles AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2], pour une superficie totale de 163 m 2 ,dont l’habitation, l’accès et l’utilisation ont été interdites par deux arrêtés municipaux des 22 février et 4 mars 2024 .

Il précise, s’agissant du lot n°1, qu’il a une surface, en rez-de-chaussée, de 41,36 m 2 (39,78 m 2 carrez + 1,58m2 hors carrez), une cave d’une surface identique en sous-sol, et qu’il bénéficie de l’usage de la terrasse sur la voie publique qui en augmente sa valeur. S’agissant du lot n°16, il mentionne qu’il est constitué d’une remise d’une surface de 16 m2, établie par les documents qu’il produit, qui est très utile pour l’exploitation du lot n°1, permettant d’accroître la surface de stockage et l’installation de divers matériels et produits.

Il s’oppose à la pondération de 10% qu’entend appliquer l’autorité expropriante à la surface retenue de 16 m2 au motif que la charte de la compagnie des experts sur laquelle elle s’appuie et qu’elle ne produit pas concerne le calcul de l’indemnité d’éviction et non pas celui de l’indemnité de dépossession du propriétaire.

Il considère enfin que si un coefficient de pondération devait être appliqué, il devrait être de 40%, et qu’il conviendrait alors de faire de même pour la cave en appliquant un coefficient de 25%.

Sur la situation d’occupation des lots

Il mentionne que le lot n°1 a été donné à bail à la société EVEREST, suivant bail commercial en date du 7 novembre 2014 ; que suivant ordonnance de référé en date du 22 avril 2022, le président du tribunal judiciaire de MELUN a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et ordonné l’expulsion de la société EVEREST ; qu’aucun appel n’a été interjeté ; qu’aux termes d’un jugement en date du 29 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MELUN a validé le commandement de quitter les lieux signifié à l’occupante le 5 avril 2024 ; que la société EVEREST a interjeté appel de ce jugement, l’audience de plaidoirie devant la cour d’appel de PARIS étant fixée au 20 juin 2025 ; et qu’en conséquence en vertu de l’ordonnance du 22 avril 2022 définitive, la Société EVEREST ne dispose d’aucun droit ni titre sur le lot 1 .

En ce qui concerne le lot 16, il précise qu’il n’a pas été donné à bail à la société EVEREST qui l’a néanmoins occupé gracieusement.

-Sur l’indemnité principale de dépossession

Il conteste le montant des travaux retenus par l’expropriant et le commissaire du gouvernement de 340 511,62 euros, déterminé à partir d’un rapport dont il n’a pas eu communication, et mentionne qu’en tout état de cause , selon le procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires, du 22 juillet 2024, duquel il ressort, aux termes de la résolution n°3, que la copropriété percevra une somme de 249.565 euros à titre de subventions dans le cadre des travaux de réhabilitation de l’immeuble, dont 103.132 euros versés par l’ANAH et 46.433 euros versés par la CAMVS , le cout des travaux serait de 90 946,72 euros pour une surface totale de 309 m2, soit 294 euros/m2. Il ajoute aux termes de comparaison produits par l’expropriante et le commissaire du gouvernement l’attestation de vente, le 27 octobre 2020, du lot de copropriété n°7 de l’immeuble situé au [Adresse 9] (parcelle cadastrée AT[Cadastre 3]), soit exactement face à l’immeuble objet de l’expropriation, constitué d’un local commercial en état moyen, d’une surface de 17,29 m 2, vendu au prix de 80.000 euros, soit un prix au m 2 de 4.627 euros.

Il ajoute que ce terme de référence est tout à fait comparables aux termes de l’expropriante et n’a pas lieu d’être exclu, que ce soit par rapport à la date de mutation ( Réfs 3, 8 et 10), ou par rapport à l’état du bien ( réfs 2,3,4 et 8), ou encore aux surfaces ( réfs 7,8,9 et 10) et enfin à l’ancienneté de l’immeuble( réfs 7 et 8).

Sur l’abattement en raison de la situation d’occupation du bien

Il s’oppose à cet abattement dès lors que la société EVEREST est occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail commercial. M. [F] ayant sollicité le concours de la force publique de la Préfecture.

Sur le calcul de l’indemnité de dépossession

Au terme de ces considérations, il retient une valeur unitaire moyenne de 3421,14 euros/m2 , correspondant à la moyenne des références de l’autorité expropriante et de sa référence , de laquelle il déduit 294 euros/m2 au titre des travaux, soit une valeur unitaire de 3 127,14 euros /m2 et calcule l’indemnité de dépossession de la façon suivante , après application d’un battement de 30% pour les caves : - Pour le lot 1 : (3127,14*41,36) + (3127,14*0,3*41,36) = 129.338,51 + 38.801,55 = 168.140,06 euros - -pour le lot 2 : Pour le lot n°2 : 3127,14 x 18 = 56.288,52 euros Soit une somme totale de : 224 428,58 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Il la calcule selon la jurisprudence habituelle par tranches, soit : -pour le lot n°1 : 0,2*5.000 + 0,15*5.000 + 0,1*(168.140,06 euros-10.000) = 17.564,01 euros - Pour le lot n°16 : 0,2*5.000 + 0,15*5.000 + 0,1*(56.288,52-10.000) = 6.378,85 euros

Sur l’indemnité au titre de la perte de revenus locatifs

Il expose qu’il constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l’objet d’une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnités d’occupation prévisibles entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation, et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d’un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

Il mentionne que depuis la résiliation du bail, la société EVEREST est débitrice d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1266 euros qu’elle a cessé de régler depuis mars 2024 jusqu’au mois de juin 2025, soit 18 990 euros.

Il réclame cette somme à ce titre outre une indemnité correspondant à six mois de loyer de 7 596 euros, pour compenser la perte de revenus postérieure au jugement à intervenir, soit une somme totale de 26 586 euros.

PROPOSITION DE MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Monsieur le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité principale à la somme de 49 000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 5 900 euros, soit une indemnité totale de dépossession de 54 900 euros.

A titre préliminaire il rappelle les caractéristiques de la ville de [Localité 1], à savoir qu’elle est située en Île-de-France, au centre-ouest du département de la Seine-et-Marne, à 50 kilomètres au sud-est de [Localité 5] ; qu’elle est la 3ème commune la plus peuplée de son département ; qu’elle appartient à la Communauté d’agglomération de [Localité 1] Val de Seine regroupant vingt communes et 133 000 habitants ; que le secteur est relié au bassin parisien par les réseaux routiers et autoroutiers N104 et A5 permettant de rejoindre [Localité 5] en une trentaine de minutes ; et que l’accessibilité est également assurée par la ligne de transilien R [Localité 5]-Gare de [Localité 6]-[Localité 7]-[Localité 8] en 26 minutes et la ligne RER D [Localité 9]-[Localité 5] Gare de [Localité 6]-[Localité 1] en 50 minutes.

Il ajoute que le marché de l’habitation, tant individuel que collectif, y demeure actif, le marché des locaux professionnels y demeure plus contrasté, les ventes se concentrant sur les petites surfaces, et le marché des terrains à bâtir se concentre sur les terrains de grandes surfaces de la plaine de [Localité 10] dans le nord de la commune, dans le cadre du développement du futur Écoquartier.

S’agissant du bien objet de la présente procédure ,il expose qu’il s’agit d’un local professionnel à usage de restaurant de 48 m² situé au RDC d’un immeuble en copropriété de 3 étages, construit dans les années 1400, lui-même composé de cinq appartements et deux locaux commerciaux ;que l’état extérieur du bien est très mauvais avec des fissures et des dégradations importantes ; que sa partie arrière (côté [Adresse 10]) est soutenue par des étais placés temporairement à cause du risque d’effondrement ; que l’arrêté de péril publié daté du 16 juin 2023 et les façades extérieures du bien laissent supposer qu’il serait en mauvais état à l’intérieur ; et qu’il est en théorie libre d’occupation depuis, au plus tard, le 4 mars 2024, puisque l’arrêté de péril a ordonné de cesser l’occupation du bâtiment au plus tard à cette date.

Au visa des articles L322-2 du code de l’expropriation et L 213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme il retient la date de référence du 29 janvier 2025, date du dernier PLU entré en vigueur.

Il mentionne qu’à la date de référence les parcelles AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] se situaient en zone Uaa du plan local d’urbanisme ; que cette zone couvre le centre aggloméré, constitué d'un tissu urbain de type centre-ville, ainsi que ses abords immédiats ; que cette zone présente une densité forte de constructions, édifiées d'une façon générale en ordre continu, à l'alignement des voies ; que le bâti ancien y est prédominant, définissant un tissu à forte valeur patrimoniale ; que la totalité de la zone est comprise dans le périmètre de la ZPPAUP, et qu’elle est essentiellement affectée à l'habitat, mais également aux équipements, aux activités commerciales, artisanales et de services .

S’agissant de l’évaluation, il procède par comparaison à partir des termes suivants :

Il précise que le prix unitaire médian de 2 751 euros/m2 doit être diminué du coût des travaux ; que selon rapport d’expertise diligenté par la partie expropriante ceux-ci s’élèvent à la somme totale de 340 511,62 euros, soit un coût unitaire de 340 511,62/ 197 m2(surface utile /habitable totale de l’immeuble) = 1728 euros en valeur arrondie ; qu’en conséquence le prix unitaire est de 2751-1728= 1 023 m2 et la valeur du bien 1023x 48 m2 = 49104 euros, arrondie à 49 000 euros.

Il observe que les références des actes de l’étude de comparaison de l’expropriant ne sont pas mentionnées, ce qui ne permet pas de consulter les mutations recensées.

Il ajoute qu’il serait utile que l’expropriant fournisse les différents devis de travaux afin de pouvoir déterminer au mieux l’indemnité d’expropriation.

S’agissant des arguments de Monsieur [F], il relève que la surface du restaurant indiquée sur le cadastre est 48 m2 et non pas 41,36 m2 ; que concernant la remise M. [F] a effectué une déclaration de surface faisant mention d’une surface principale de 40 m² et d’une surface secondaire de 8 m² (correspondant aux 48 m² apparaissant au cadastre), pouvant correspondre à une fusion cadastrale entre la remise et le restaurant même si, selon l’exproprié, la remise mesurant 16 m² et le restaurant 41 m², on obtiendrait une surface totale de 57 m² et non 48 m² comme indiqué sur cette déclaration et sur le cadastre ; et que s’agissant de la cave elle apparaît effectivement sur le bail commercial mais n’apparaît ni sur l’acte de vente initial du bien (datant de 1987), ni sur le cadastre , et sur l’état descriptif de division de géomètre fourni par l’exproprié, il est simplement mentionné « cave inaccessible », sans toutefois faire mention de la personne propriétaire de celle-ci, ni de la surface de cette cave, et l’impossibilité d’y accéder lors du transport et l’absence de photos n’ont pas permis de constater visuellement son existence.

S’agissant du terme de comparaison versé au débat par Monsieur [F] , il ne le considère pas comme étant pertinent, s’agissant d’un local d’une surface de 17,29 m² étant bien inférieure à celle du bien objet des présentes.

Il calcule l’indemnité de remploi par tranches, selon la jurisprudence habituelle : • 5 000 € x 20 % = 1 000 € • 10 000 € x 15 % = 1 500 € • 34 000 € x 10 % = 3 400 € Soit une indemnité accessoire au titre des frais de remploi de 5 900 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever qu’à ce jour l’ordonnance d’expropriation n’a pas été rendue, en conséquence le transfert de propriété du bien n’est pas intervenu.

I-SUR LE BIEN EXPROPRIE

L’immeuble exproprié est un immeuble ancien, datant de 1400, en copropriété, composé de deux locaux professionnels en rez de chaussée et de 5 appartements, édifié sur les parcelles cadastrées section AT [Cadastre 1] et AT[Cadastre 2], situé [Adresse 11].

Le cabinet d’expertise [I] [O], désigné en qualité d’expert par le tribunal administratif de Melun, aux termes d’un rapport du 28 février 2024 , à la suite d’une visite effectuée le 26 février 2024, mentionne que « l’intérieur du bâtiment est en état correct, la totalité des colombages sont totalement dégradés et ne portent plus rien ou tellement peu. Ce sont les remplissages qui agissent encore comme des clefs localement. Les encorbellements sont dans un état médiocre, alors qu’ils contribuent en totalité pour porter les façades à colombages. Les poutres horizontales qui s’appuient sur les encorbellements sont en très mauvais état. Ce bâtiment est susceptible de s’effondrer dans de grandes proportions si une partie des colombages cède ou un encorbellement ou le pied du poteau principal. L’effondrement est possible à tout moment…Il est indispensable que tous les occupants quittent le bâtiment avant le 4 mars 2024, à l’exception du commerce THJA EXO qui peut continuer ses activités. ».

A la suite de ce rapport, le maire de [Localité 1] a pris un arrêté le 4 mars 2024 prescrivant l’interdiction d’habiter ou d’utiliser l’immeuble et des travaux de mise en sécurité.

Lors du transport, l’état de dégradation décrit par l’expert a été constaté et confirmé.

Monsieur [F] est propriétaire des lots 1 et 16 qui n’ont pu être visités lors du transport sur les lieux, l’intéressé n’ayant pu récupérer les clefs auprès de son ancien locataire avec lequel il est en procédure.

S’agissant du lot N°1, il est constitué d’un local commercial en rez de chaussée, à usage de restaurant, dans le bâtiment A de l’immeuble, comprenant une cuisine , une salle de restaurant, d’un dégagement et d’une réserve, selon l’attestation de superficie privative établie par Monsieur [X]( pièce7 de Monsieur [F]) et le bail commercial du 7 novembre 2014( pièce 11 de Monsieur [F]), d’une superficie totale en « Loi Carrez » de 39,78 m2, ce qui n’est pas contesté par les parties.

En revanche celles-ci s’opposent sur l’existence d’une cave qui selon Monsieur [F], serait située sous le restaurant avec une surface identique et servirait de lieu de stockage.

S’il ressort de l’acte d’acquisition du bien du 15 octobre 1987 qu’il existe une cave, aucune précision n’est donnée quant à sa superficie, et elle est en outre mentionnée comme étant inaccessible.

Par ailleurs, le contrat de bail de 2014, mentionne bien une cave sans précision sur ses dimensions, avec la mention qu’elle est inondable compte tenu de la proximité de la Seine, le rapport de l’expert sus visé ne fait état que d’un vide sanitaire sous le restaurant et l’état descriptif de division du 7 janvier 2020 (pièce 3 de Monsieur [F]) fait état d’une cave inaccessible sans autre précision, notamment de surface.

Dès lors, le lot N°1 à valoriser sera entendu comme étant constitué du seul local commercial en rez de chaussée de 39, 78 m2 à l’exclusion de toute cave.

En outre, contrairement à ce qu’affirme monsieur [F], il n’est pas démontré par les pièces produites qu’il bénéficiait d’un usage de la terrasse sur la voie publique, notamment par la production d’une autorisation d’occupation, qui en tout état de cause n’est que temporaire, et qui aurait vocation à augmenter sa valeur.

S’agissant du lot N°16, il s’agit d’une réserve située dans le bâtiment C, dont la surface peut être établie à 16 m2 à partir de l’état descriptif de division modificatif du 7 janvier 2020.

Il ressort en effet de ce document que dans le bâtiment C se trouvent deux remises constituant les lots 3 et 16, qui ont une surface totale de 25 m2, auxquels sont affectés 1057 tantièmes dont 380 tantièmes au lot 3 et 677 tantièmes au lot 16 ( 25 x 677/1057 =16,01 m2).

II-SUR LES INDEMNITES

L’article L321-1 du code de l'expropriation dispose que « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

L’article R311-22 précise que : « Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R.311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. »

Seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation.

1-sur la date de référence et la nature du bien exproprié

A-Sur la date de référence

L’article L322-2 du code de l'expropriation dispose que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 5], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. »

Ainsi, la date de droit commun se situe un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique (D.U.P.).

Cependant, lorsque le bien est soumis comme en l’espèce au droit de préemption, en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il s’agit du PLU approuvé le 29 janvier 2025, et cette date sera retenue comme date de référence pour l’évaluation du bien, étant observé qu’elle ne souffre d’aucune contestation des parties.

B-Sur la nature du bien et son zonage urbanistique

A la date de référence, le bien se trouve en zone UAa du PLU de [Localité 1], qui est une zone à forte densité de constructions, couvrant le centre aggloméré, constitué d’un tissu urbain de type centre-ville, ainsi que ses abords immédiats, affectée essentiellement à l’habitat, mais aussi aux équipements et activités commerciales et artisanales.

2-Sur l’indemnité de dépossession

A-Sur la consistance du bien

L’article L322-1 du code de l’expropriation dispose que : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1.

En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. »

Cependant, si l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, comme c’est le cas en l’espèce, c’est la date du jugement statuant sur l’indemnité qu’il convient de prendre en compte.

Enfin, la consistance du bien englobe les différents aspects matériels et juridiques qui influent directement sur la valeur de ce dernier, notamment elle tient compte de la situation juridique du bien exproprié, telle que sa situation locative.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que par ordonnance réputée contradictoire du 22 avril 2022 le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 7 novembre 2014 concernant le lot n°1, à compter du 21 février 2022 et ordonné l’expulsion de la société EVEREST dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance ; que l’ordonnance a été signifiée à la société EVEREST le 20 mai 2022 et Monsieur [C] a fait délivrer à la société EVEREST un commandement de quitter les lieux le 5 avril 2024 ; que la société EVEREST a fait citer Monsieur [F] devant le juge de l’exécution par acte du 29 mai 2024 aux fins de faire annuler ledit commandement ; que par jugement du 29 octobre 2024 le juge de l’exécution a validé le commandement ; que la société EVEREST a interjeté appel de ce jugement ; et que par arrêt du 4 septembre 2025, communiqué en cours de délibéré à la demande du juge de l’expropriation, le jugement a été confirmé en toutes ses dispositions.

En conséquence, au jour du présent jugement le lot n°1 n’est plus loué depuis le 21 janvier 2022, mais il est encore occupé par la société EVEREST qui n’a toujours pas quitté les lieux. Quant au lot n°16, il n’a fait l’objet d’aucun bail et sera considéré comme libre de toute occupation.

B-Sur la méthode de calcul

Le prix d’un bien immobilier est nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des immeubles de même nature situés dans la même zone géographique, et la méthode par comparaison sera donc préférée pour la présente évaluation, cette méthode étant par ailleurs utilisée par les parties.

Il convient en l’espèce de valoriser séparément le lot n°1 situé dans le bâtiment A, tel que décrit ci -dessus , constitué du local commercial et d’une surface globale de 39,78 m2, et le lot n°16 situé dans le bâtiment C, constitué d’une remise de 16 m2, et de ne pas procéder comme le suggère la partie expropriante de faire en valorisation globale de ces deux lots, considérant que la remise est une composante fonctionnelle du lot principal.

En effet, d’une part le lot 16 ne se trouve pas dans le bâtiment A, d’autre part il n’est pas mentionné dans le bail qui ne porte que sur le lot 1, et enfin, le lot 1 dispose de sa propre réserve.

En conséquence, le lot 1 est parfaitement exploitable sans qu’il soit nécessaire de lui rattacher le lot 16 , qui en outre, compte tenu de sa surface, et de sa localisation dans un autre bâtiment, peut faire l’objet d’une affectation différente et détachée du restaurant.

Il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaitre les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions, en revanche il n’est nullement exigé que les parties produisent les actes de ventes.

En conséquence, seront rejetés les termes de comparaison visés par l’autorité expropriante pour lesquelles aucune référence de publication n’est communiquée.

-S’agissant de l’évaluation du lot N°1 tel que décrit ci-dessus, à l’exclusion de toute cave

Seront retenus les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, ainsi que le terme de comparaison de Monsieur [F], qui apparaissent pertinents compte tenu de leur nature et composition, de leur situation géographique, de l’ancienneté des constructions et de la date des mutations.

En conséquence, le prix unitaire moyen de ces termes est de 3 227,44 euros et le prix unitaire médian de 2880 euros/m2. Il sera retenu une valeur unitaire de 3 053 euros.

Cependant, ces biens sont tous dans un état bon ou moyen, sans comparaison avec l’état de délabrement dans lequel se trouve l’immeuble objet de la présente procédure, il convient donc d’en tenir compte et de réduire cette valeur unitaire à due concurrence.

En effet, contrairement à ce que prétend Monsieur [F], il ne saurait être tenu compte, dans la détermination de la valeur vénale du bien, des conditions particulières dans lesquelles le bien pourrait au non bénéficier d’un financement par des aides publiques pour sa réhabilitation.

L’autorité expropriante propose de déduire de la valeur unitaire déterminée par la méthode de comparaison le montant unitaire au m2 des travaux nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble pour tenir compte de sa vétusté, à partir du montant global des travaux de 340 511,62 euros estimés par un expert architecte DPLG.

Cependant, force est de constater que cette estimation à dire d’expert n’est pas communiquée, privant ainsi le tribunal de sa faculté de s’y référer.

Il n’en demeure pas moins qu’à la lecture du rapport de l’expert judiciaire et des constatations faites sur place que l’état de dégradation de l’immeuble est tel qu’il nécessitera des travaux importants.

Par ailleurs selon le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 22 juillet 2024, il ressort de la résolution N°3 que la copropriété percevra une somme de 294 565 euros à titre de subventions dans le cadre des travaux de réhabilitation, impliquant un coût de travaux au minimum de 294 565 euros.

Ainsi, faute d’éléments complémentaires, il échet de considérer que les travaux de réhabilitation seront de 300 000 euros, et il convient de déduire une somme de (300 000 euros/197m2 ) = 1 522 euros/m2 de valeur unitaire retenue de 3 053 euros, soit une valeur unitaire de 1 531 euros, et un montant total de 60 903,18 euros (39 ,78 m2x 1 531euros) en valeur libre.

Par ailleurs, il est établi que ce lot, malgré la résiliation du bail, est à ce jour toujours occupé par la société EVEREST. Un abattement sera appliqué sur le prix dès lors que cette occupation est un facteur de moins-value eu égard aux procédures auxquelles il faudra recourir pour le libérer. Cependant, le propriétaire a d’ores et déjà engagé la procédure l’expulsion, en conséquence, cet abattement sera limité à 5%.

En conséquence, l’indemnité de dépossession du lot N°1 sera fixée à 57 858,02 euros ( 60 903,18 x95%) arrondie à 57 858 euros.

-S’agissant de l’évaluation du lot N°16

Pour l’évaluation de ce lot, il convient de partir de la valeur unitaire du m2 retenue par la méthode comparative pour l’évaluation du lot N°1 et de lui appliquer un coefficient de pondération de 30%, sa nature et sa consistance n’étant pas comparables avec les biens proposés.

Ainsi l’indemnité de dépossession pour le lot N°16 s’établit comme suit :( 18m2 x1531 euros) x 30% = 8 267,40 euros, arrondie à 8267 euros.

3-Sur l’indemnité de remploi

Il résulte de l’article R322-5 du code de l’expropriation que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière .

Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l'indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d'acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l'exproprié pour reconstituer en nature patrimoine. Elle est due en principe même si le remploi s'effectue sous d'autres formes, ou même si le remploi n'est pas envisageable (impossible).

Les taux s'établissent comme suit : • 20% jusqu'à 5000 € • 15% pour la tranche de 5000 à 15000 € • 10% au-delà de 15000 €

Il sera donc alloué l’indemnité de remploi suivante :

Pour le lot N°1 : - 20% jusqu’ à 5000 euros= 1 000 euros - 15% (de 5000 à 15 000) = 1 500 euros - 10 % sur le solde ( 42 858)= 4 285,80 euros TOTAL = 6 785,80 euros

Pour le lot N°16 : -20% jusqu’ à 5000 euros= 1 000 euros -15% de (5000 à 15 000) 3 267 = 490,05 euros TOTAL : 1 490,05 euros

4-Sur l’indemnisation pour perte de revenus locatifs

L'article L321-1 du code de l'expropriation dispose que « les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. » ;

Il résulte de ce texte que pour être indemnisable, le préjudice doit résulter du fait même de l’expropriation, la notion de préjudice direct implique donc un lien de causalité étroit, ce qui exclut la réparation de tout dommage dont l’origine peut être trouvée ailleurs que dans la dépossession imposée à l’exproprié.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que Monsieur [K] [F] assigné en référé la SARL EVEREST pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire par acte du 24 février 2022 pour non-paiement des loyers, et par ordonnance du 22 avril 2022, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit de l’intéressé, ordonné l’expulsion de la société EVEREST et l’a condamnée par provision au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En conséquence, la perte des revenus locatifs n’est pas la conséquence directe de la procédure d’expropriation, mais du non-paiement des loyers par le locataire et de la procédure engagée par Monsieur [F] à l’encontre de sa locataire défaillante.

En outre, si la SARL EVEREST a cessé de régler les indemnités d’occupation depuis la résiliation du bail, Monsieur [F] dispose d’un titre exécutoire à son encontre, et ce différend est étranger à la procédure d’expropriation.

En conséquence cette demande d’indemnité sera rejetée.

III-SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVIL ET LES DEPENS

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante.

L’article 700 du code de procédure civile énonce que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l’autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

En application de ce texte, la SPL [Localité 1] VAL DE SEINE AMENAGEMENT devra verser à Monsieur [F] la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE à la somme de 74 400,85 euros (SOIXANTE QUATORZE MILLE QUATRE CENT EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES), toutes causes confondues, l’indemnité à payer par la SPL [Localité 1] VAL DE SEINE AMENAGEMENT à Monsieur [K] [F] pour la dépossession des lots N° 1 et N°16 situés dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], cadastré AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] ;

DEBOUTE Monsieur [F] de toute autre demande indemnitaire ;

CONDAMNE la SPL [Localité 1] VAL DE SEINE AMENAGEMENT à verser à Monsieur [F] la somme de 3 000 (TROIS MILLE ) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Jugement prononcé publiquement par Valérie HAMON Juge de l'expropriation pour le département de Seine et Marne, qui a signé la minute avec Laurence CHAMMAH, Greffier au Tribunal Judiciaire de Melun le 15 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION