Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 7] [Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07457 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZXLY

N° de Minute : BX25/01265

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[B] [M] [K] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par M. [N] [L], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [M], demeurant [Adresse 3]

M. [K] [O], demeurant [Adresse 3]

assistés par Me Marine RICHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 8 novembre 2012, S.A VILOGIA a donné en location à Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 6].

Le 5 février 2025, S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d'huissier du 20 juin 2025, S.A. VILOGIA a fait assigner Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O], pour l'audience du deux Octobre deux mil vingt cinq, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

- constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 6] pour défaut de paiement de loyers; - ordonner l'expulsion de Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] ; - les condamner solidairement au paiement : - de la somme de 5807,59 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] aux entiers dépens; - ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, S.A. VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 10727,73 euros, selon décompte arrêté au 30 septembre 2025. Le bailleur indique ne pas s'opposer à une demande de délais de paiement.

Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] ont sollicité des délais de paiement, proposant de s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant, sur 36 mois, et demandent l'AJP.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 janvier 2025 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 23 juin 2025 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 5 avril 2025.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 30 septembre 2025, à la somme de 10720,11 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l'enquête sociale sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale.

Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 10720,11 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] sollicitent des délais de paiement et offrent de s'acquitter de leur dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant sur 36 mois.

Au regard de la situation financière de Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O], il convient de leur accorder la possibilité de régler leur dette par mensualités de 100 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l'indemnité mensuelle d'occupation :

Dans l'hypothèse où Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 766,61 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

La situation de Madame [M] et Monsieur [J] justifie l'octroi de l'AJP.

L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l'action de S.A. VILOGIA recevable ;

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2012 entre S.A. VILOGIA et Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] concernant l'immeuble situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

Condamne solidairement Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA, la somme de 10720,11 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] à payer leur dette, en principal par mensualités de 100 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] ou tout occupant de leur chef pourront être expulsés, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 5] Publique ;

Condamne solidairement Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel ils seront restés dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 766,61 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l'original du présent jugement ;

Accorde à Madame [B] [M] et Monsieur [K] [O] l'aide juridictionnelle provisoire ;

Condamne in solidum Madame [B] [M], Monsieur [K] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l'assignation, mais à l'exclusion du coût de la requête et du serrurier ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 04 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT