Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° RG 25/01466 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MTEU

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT C/ [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 15 JANVIER 2026

Par Monsieur Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (SDH), dont le siège social est sis 34, Avenue de Grugliasco - 38130 ECHIROLLES

représentée par le cabinet du GIE BASTILLE AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [C] [O] né le 31 Mai 1986, demeurant 7 Rue Stendhal - Iles de Mars - Tour D - Etage 7ème - Appart 0207 - 38800 LE PONT-DE-CLAIX

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 tenue par Monsieur Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Andréa CARVALHO, Auditrice de justice, assisté de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 juin 2022, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [O] un logement à usage d’habitation situé 7 rue Stendhal - Iles de Mars / Tour D / Lgt 207 - 38800 Le Pont de Claix.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 aout 2025 la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné Monsieur [C] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l'expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [C] [O] ainsi que tout occupant de son chef,Condamner le locataire à lui payer :La somme de 1.950,66 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal, Une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [C] [O] au paiement des entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. A l'audience du 4 novembre 2025, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 octobre 2025 à la somme de 3.919,39 euros.

Monsieur [C] [O], cité dans les termes de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il ne s'est pas présenté à l'enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 20 aout 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 21 aout 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 4 décembre 2024 pour la somme de 1.470,96 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 20 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, est acquise à compter du 4 février 2025. Il y a lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […]. » En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 31 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 3.919 euros au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [C] [O], à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision. Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation. L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Monsieur [C] [O] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 4 février 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [O] sera condamné au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 4 décembre 2024.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 200 euros sera allouée de ce chef à la Société Dauphinoise pour l’Habitat. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, liant les parties à la date du 4 février 2025,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [C] [O] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances sis 7 rue Stendhal - Iles de Mars / Tour D / Lgt 207 - 38800 Le Pont de Claix,

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 4 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [C] [O] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 3.919,39 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 octobre 2025, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision, CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [C] [O] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois, CONDAMNONS Monsieur [C] [O] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 4 décembre 2024, CONDAMNONS Monsieur [C] [O] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 200 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION