Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d'ARRAS [Adresse 1] [Localité 1]

N° RG 25/00529 - N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5Y3

JUGEMENT 21 Novembre 2025 Minute:

EPIC - PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[B] [L], [M] [X]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l'audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

EPIC - PAS DE CALAIS HABITAT, immatriculé au RCS d'ARRAS sous le n°344 077 672 dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Madame [J] [S], munie d'un pouvoir de représentation

ET :

DEFENDEURS :

Mme [B] [L], née le 18 novembre 1980 demeurant [Adresse 3] assistée de Me Yann OSSEYRAN, avocat au barreau d'ARRAS

M. [M] [X], demeurant [Adresse 3] non comparant

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 janvier 2016, l'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT a donné à bail à Mme [B] [L] et M. [M] [X] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 331,85 euros révisable annuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [B] [L] et M. [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'Arras par un acte de commissaire de justice du 29 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, l'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT - représenté par Mme [J] [S] - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Mme [B] [L] et M. [M] [X] ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 2 233,98 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges.

L'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT n'est pas opposé à la demande de délais de paiement compte tenu de la reprise des versements.

Mme [B] [L], assistée par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 350 euros par mois au total en règlement de l'arriéré, soit environ 41 euros en sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 29 avril 2025, M. [M] [X] n'est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 22 janvier 2016 contient une clause résolutoire (article VI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2024, pour la somme en principal de 1 376,88 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 décembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [B] [L] et M. [M] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 233,98 euros à la date du 12 septembre 2025.

Mme [B] [L] et M. [M] [X] ne font valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l'absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

En outre, le contrat de bail contient une clause (article I-3) qui prévoit expressément la solidarité à la dette entre les locataires.

Mme [B] [L] et M. [M] [X] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2 233,98 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 376,88 euros à compter du commandement de payer (10 octobre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. [...]"

L'article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l'audience et des pièces versées au dossier que les locataires vivent sous le même toit bien que séparés. Mme [L] perçoit un salaire net imposable mensuel moyen de 1353 euros, outre des prestations versées par la CAF d'un montant total de 706 euros (APL, ASF, prime d'activité). Les ressources de M. [X] sont inconnues. Les locataires ont repris les règlements du loyer depuis avril 2025.

Ainsi Mme [B] [L] et M. [M] [X] justifient de la reprise du versement intégral du loyer courant et de sa capacité à régler sa dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient par ailleurs d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l'expulsion et la condamnation de Mme [B] [L]M. [M] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [L] et M. [M] [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2016 entre l' EPIC PAS DE CALAIS HABITAT et Mme [B] [L] et M. [M] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [L] et M. [M] [X] à verser à l'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT la somme de 2 233,98 euros au titre de la dette locative et de l'indemnité d'occupation (décompte arrêté au 12 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 1 376,88 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [B] [L] et M. [M] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 41 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d'exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [B] [L] et M. [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [B] [L] et M. [M] [X] soient condamnés solidairement à verser à l'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [L] et M. [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-Calais en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,