Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS [Adresse 1] [Localité 1]

Références : N° RG 25/00159 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3T45

MINUTE N°2025/ 613

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 18 novembre 2025

[O] [P]

c/

[D] [Y]

Copie délivrée à Me Dylan HERAIL prefecture

Copie exécutoire délivrée à Maître Pierre Emmanuel VISTE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [P] né le 29 Décembre 1995 à [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3]

Représenté par Maître Pierre Emmanuel VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Y] né le 14 Janvier 1981 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 1]

Représenté par Me Dylan HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et mise en délibéré au 21 octobre 2025 ; à cette date le délibéré a été prorogé au 18 novembre 2025 et l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat ayant pris effet le 5 février 2024, Monsieur [O] [P] a donné à bail à Monsieur [D] [Y] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 350 € hors charges hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [P], selon acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024 a fait signifier à Monsieur [D] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d'un montant de 1584.20 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [O] [P] a assigné Monsieur [D] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [D] [Y] au paiement de la somme de 2278.20 € à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 4 mars 2025, en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 600,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Le locataire ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [O] [P] représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette à la somme de 3953.20 € et s’oppose aux demandes de délais pour se reloger de son locataire.

Monsieur [D] [Y], représenté par son conseil sollicite des délais pour se reloger et indique qu’il va signer un nouveau bail et sollicite le rejet des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, prorogée au 18 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault par mail reçu le 24 mars 2025 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par Monsieur [O] [P] apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l'espèce, le bail ayant pris effet le 5 février 2024, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 20 août 2024 pour la somme en principal de 1584.20 €.

Conformément au décompte produit, et aux dispositions applicables, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [O] [P] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [Y] restait lui devoir la somme de 3953.20 € à la date du 1er septembre 2025.

Monsieur [D] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, Monsieur [D] [Y] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3953.20 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que le versement des loyers n’a pas repris.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [D] [Y] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [D] [Y] sera enfin condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [O] [P] de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de Monsieur [D] [Y]

Monsieur [D] [Y] sollicite que lui soit accordé un délai de six mois pour se reloger. Toutefois il ne produit aucun élément permettant de connaître les démarches qu’il aurait engager à cet effet et aucun élément sur sa situation financière n’est versé aux débats. Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu d’accorder les délais demandés.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [D] [Y], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il soit alloué au requérant la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 5 février 2024, entre d’une part, Monsieur [O] [P] et d’autre part, Monsieur [D] [Y] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 350 € hors charges hors taxes, sont réunies à la date du 2 octobre 2024 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [D] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [Y] de sa demande de délais ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [O] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [D] [Y] à verser à Monsieur [O] [P] la somme de 3953.20 € (trois mille neuf cent cinquante-trois euros vingt centimes) arrêtée au 1er septembre 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [D] [Y] ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] à payer la somme de 500 euros à Monsieur [O] [P] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,