Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Tribunal judiciaire de Bobigny Chambre 5/Section 1 AFFAIRE N° RG : N° RG 25/06062 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LDR Ordonnance du juge de la mise en état du 19 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

Affaire : N° RG 25/06062 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LDR N° de Minute : 25/01471

DEMANDEUR

S.C.I. DE L’EPI-[Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0114

C/

DEFENDEUR

S.A.S. CITY DEBARRAS [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Pacome BAGUET de la SELEURL BTD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1943

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THINAT, Vice-Président, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 24 novembre 2025.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 29 mars 2019, la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] a donné à bail à la S.A.S.U. City Débarras des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1] (93), pour une durée de 1 année, moyennant le loyer et les charges, et aux conditions énoncées audit acte, lequel était qualifié de bail dérogatoire.

La société City Débarras s’est maintenue dans les lieux après le 31 mars 2020.

Tribunal judiciaire de Bobigny Chambre 5/Section 1 AFFAIRE N° RG : N° RG 25/06062 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LDR Ordonnance du juge de la mise en état du 19 Novembre 2025

Par un arrêté en date du 27 mai 2019, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré d’utilité publique le projet de restructuration urbaine du secteur [Localité 3]-[Localité 4] sur la commune d’[Localité 1], comprenant l’immeuble du [Adresse 3], au profit de l’établissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après l’EPFIF), et l’a autorisé à acquérir les immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de cette opération d’aménagement.

Par un arrêté en date du 02 août 2019, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré cessibles les biens immobiliers nécessaires à la réalisation du projet de restructuration urbaine du secteur [Localité 3]-[Localité 4].

Par ordonnance du 03 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a déclaré exproprié l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] (93) au profit de l’EPFIF.

Par jugement du 20 juillet 2021, le tribunal administratif de Montreuil a prononcé l’annulation de l’arrêté du 27 mai 2019 et de l’arrêté du 2 août 2019. Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris du 24 février 2024.

Par jugement du 13 février 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a constaté que l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019 était dépourvue de base légale des suites du jugement du tribunal administratif de Montreuil du 20 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] a fait assigner la société CITY DEBARRAS devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

- Recevoir la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée, - Juger que le Bail Dérogatoire en date du 29 mars 2019 est éteint depuis le 3 décembre 2019, par l’effet d’une Ordonnance d’expropriation rendue à cette date par le Juge de l’expropriation du Département de Seine-Saint-Denis près du Tribunal judiciaire de Bobigny.

En conséquence,

- Juger que le second alinéa de l’article L 145-5 du Code de commerce n’était pas applicable, nonobstant le maintien en possession de la société CITY DEBARRAS au-delà du 1er avril 2020 ; - Juger que l’occupation par la société CITY DEBARRAS des Locaux, sis [Adresse 3] à [Localité 1], est sans droit ni titre depuis le 3 décembre 2019 ; - Ordonner l’expulsion immédiate de la société CITY DEBARRAS et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et, si besoin est, avec l’assistance de la force publique, des Locaux, sis [Adresse 3] à [Localité 1], et ce, sous astreinte de 500 euros (cinq cents euros) par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir ; - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les Locaux, sis [Adresse 3] à [Localité 1], dans tel garde-meuble qu’il lui plaira de désigner et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations qui pourront être dues ;

- Condamner la société CITY DEBARRAS à payer, en deniers ou en quittance, à la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1], une indemnité d’occupation fixée à la somme 184 € HT/HC par jour de retard, avec effet rétroactif à compter du 3 décembre 2019, et ce, jusqu’à parfaite libération des Locaux, sis [Adresse 3] à [Localité 1] ;

En tout état de cause :

- Condamner la société CITY DEBARRAS à verser à la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; -Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; -Condamner la société CITY DEBARRAS aux entiers dépens, et dire qu’ils seront recouvrés par la SELARL EVENSTEN AVOCATS, Maître David HALLER Avocat au barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 23 septembre 2025, la société City Débarras a demandé au tribunal de céans de :

- Se declarer incompétent au profit du juge de l’expropriation pres le tribunal judiciaire de bobigny - Débouter la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - Déclarer la société CITY DEBARRAS recevable et bien fondée en ses demandes, - Condamner la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] au paiement d’une somme de 5.000 € au profit de la CITY DEBARRAS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] a saisi la 5ème chambre civile d’une demande tendant à statuer sur l’existence d’un bail commercial suite à l’annulation d’une mesure d’expropriation pour cause d’utilité publique, ce qui constitue une conséquence de l’ordonnance prise le 13 février 2025 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny et relève ainsi de sa compétence. Se fondant sur les articles L. 223-2, L. 231-1 et R. 231-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la société CITY DEBARRAS fait valoir qu’il appartient au juge de l’expropriation de statuer sur les conséquences de l’annulation de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019. Elle souligne que les demandes de la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] consistent à faire statuer la 5ème chambre civile sur les effets de la décision du 13 février 2025 concernant le droit au bail consenti par l'exproprié ultérieurement rétabli dans ses droits. En outre, elle souligne que cette demande avait déjà été formulée par la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] dans la procédure menée devant le juge de l’expropriation et que ce dernier s’est prononcé sur la question dans ledit jugement du 13 février 2025. Elle en déduit que le juge de la mise en état, seul compétent en vertu de l’article 789 du code de procédure civile pour statuer sur les exceptions de procédure, doit se déclarer incompétent sur le fondement de l’article 76 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par message RPVA du 03 octobre 2025, la société City Débarras a demandé au juge de la mise en état d’écarter des débats les dernières conclusions d’incident de la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] au motif que l’exemplaire de celles-ci qui lui a été remis au format papier lors de l’audience sur incident du 24 septembre 2025 à 14h00 diffère de celles régularisées par RPVA le même jour à 12h38. Ainsi, les conclusions notifiées par RPVA à 12h38 présentent dans la colonne de droite des éléments n’apparaissant pas sur les conclusions au format papier remises à l’audience. Ces conclusions tardives portent ainsi atteinte au principe de loyauté qui doit régir les relations des parties tout au long de la procédure. Il convient en conséquence, selon elle, d’écarter des débats les dernières conclusions S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] du 24 septembre 2025, de sorte qu’il sera statué au vu de ses précédentes écritures du 22 septembre 2025.

Par conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] a demandé au juge de la mise en état de :

- Rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société CITY DEBARRAS ; - Recevoir la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée, - Débouter la société CITY DEBARRAS de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause :

- Condamner la société CITY DEBARRAS à verser à la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner la société CITY DEBARRAS aux entiers dépens, et dire qu’ils seront recouvrés par la SELARL EVENSTEN AVOCATS, Maître David HALLER Avocat au barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que sa demande relève de l’application du statut des baux commerciaux. Se fondant sur les articles L. 222-2 et L. 223-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et l’article R. 221-3-26 du code de l’organisation judiciaire, la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] souligne que la persistance ou non du bail commercial après l’expropriation ne s’inscrit pas dans les compétences du juge de l’expropriation. Elle fait valoir qu’il s’agit de trancher la naissance d’un nouveau bail commercial distinct du bail dérogatoire, à compter du 1er avril 2020, justifiant ainsi la saisine de la 5ème chambre civile compétente pour trancher les litiges relatifs au statut des baux commerciaux. Elle en déduit que le juge de la mise en état doit rejeter cette exception d’incompétence et se déclarer compétent.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 24 septembre 2025, il a été mis en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions de la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] notifiées par RPVA le 24 septembre 2025 à 12h38.

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut ainsi retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, outre l’extrême tardiveté des conclusions notifiées le 24 septembre 2025 à 12h38, étant rappelé que l’audience s’est tenue le même jour à 14h00, il y a lieu de relever que le jeu de conclusions remis sous format papier à l’audience au conseil de la société City Débarras par le conseil de la S.C.I. de l’Epi [Localité 1] diffère de celui notifié par RPVA.

Dès lors, faute de respecter les principes du contradictoire et de loyauté, les conclusions d’incident de la S.C.I. de l’Epi [Localité 1] notifiées par RPVA le 24 septembre 2025 à 12h38 seront déclarées irrecevables.

Sur l’exception d’incompétence

L’article 73 du code de procédure civile précise que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon l'article 75 de ce même code, s'il est prétendu que la juridiction saisie « en première instance ou en appel » est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas, devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

Aux termes de l’article L. 223-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en cas d’annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation. Après avoir constaté l’absence de base légale de l’ordonnance portant transfert de propriété, le juge statue sur les conséquences de son annulation.

Par application de l’article R. 223-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge constate, par jugement, l’absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit.

Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

Par application de l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l'article L. 211-9-3 connaissent seuls, dans l'ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d'un même département ou, dans les conditions prévues au III de l'article L. 211-9-3, dans deux départements, des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce.

En l’espèce, par jugement du 13 février 2025, le juge de l’expropriation a constaté que l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019 était dépourvue de base légale des suites de l’annulation par le tribunal administratif de Montreuil le 20 juillet 2021 de l’arrêté de déclaration d’utilité publique du 27 mai 2019 et de l’arrêté de cessibilité du 2 août 2019 ; jugement confirmé par l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris du 24 février 2024.

Si les demandes formées par la S.C.I. de l’Epi-[Localité 1] aux termes de son assignation du 14 mai 2025 portent sur ses rapports avec la société City Débarras dans le cadre du bail conclu le 29 mars 2019, demandes relevant de la compétence du tribunal judiciaire, il n’en demeure pas moins que pour apprécier de l’extinction ou de la poursuite de ce bail, il s’avère nécessaire d’analyser les conséquences de l’ordonnance du juge de l’expropriation du 13 février 2025 ; ce qui relève, en application des dispositions de l'article R. 223-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de la seule compétence du juge de l’expropriation.

Cependant, le juge de l'expropriation s'est d'ores et déjà prononcé sur les conséquences de l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2025, la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] lui ayant demandé, dans le cadre de la procédure de constat de l'absence de base légale de l'ordonnance du 3 décembre 2019, de constater l’extinction du bail conclu avec la société City Débarras. Ainsi, le juge de l'expropriation a précisé en réponse à cette demande, en motivation de son jugement du 13 février 2025, « l’extinction de tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés par l’ordonnance d’expropriation, résultant d’une disposition législative, il n’y a pas lieu pour le juge de l’expropriation de la constater », relevant ainsi l'extinction du bail des suites de l'ordonnance d'expropriation du 3 décembre 2019 et ce, en application de la loi. Le juge de l'expropriation ayant jugé qu'il n'y avait pas lieu de constater ladite extinction, considérant que celle-ci résultait de dispositions législatives, il a débouté la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] de sa demande. Il s'en déduit que le juge de l'expropriation a considéré que le constat d'absence de base légale de ladite ordonnance d'expropriation était sans effet sur l'extinction du bail.

Cette appréciation relevant de la seule compétence du juge de l'expropriation et ce dernier s'étant d'ores et déjà prononcé sur celle-ci, il n'y a pas lieu de lui renvoyer la présente procédure ; les autres demandes formées par la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] dans son assignation du 13 mai 2025 relevant quant à elles de la compétence du tribunal de céans.

En conséquence, il y a lieu de déclarer la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny incompétente pour connaître des conséquences du jugement du juge de l'expropriation du 13 février 2025 sur le bail liant la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] et la société City Débarras, de constater qu'il n'y a pas lieu de renvoyer la procédure au juge de l'expropriation sur cette question, celle-ci ayant déjà été tranchée, et de renvoyer l'affaire à la mise en état sur les autres demandes.

Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l'espèce, il n'y a lieu ni de distinguer les dépens de l'incident des dépens de l'instance, dont ils suivront dès lors le sort, ni de condamner la société City Débarras à indemniser, dès à présent, la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] des frais irrépétibles liés à l'incident.

Les dépens et les demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile resteront donc réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Déclare irrecevables les conclusions d’incident de la S.C.I. de l’Epi-[Localité 1] notifiées par RPVA le 24 septembre 2025 à 12h38 ;

Se déclare incompétent pour statuer sur les conséquences du jugement du 13 février 2025 du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny sur le bail liant la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1] et la S.A.S.U. City Débarras ;

Dit n'y avoir lieu de renvoyer l’affaire devant le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny ;

Réserve les autres demandes ;

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état de la section 1 du 29 janvier 2026 à 10h00 pour conclusions actualisées de la S.C.I. de l'Epi-[Localité 1].

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Madame AIT Madame THINAT