Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/02000 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NNJ7

AFFAIRE :

E.P.I.C. TOULON HABITAT MEDITERRANEE

C/

[H]

Grosse exécutoire : E.P.I.C. TOULON HABITAT MEDITERRANEE

Copie : Madame [U] [H]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. TOULON HABITAT MEDITERRANEE BP - 1309 Avenue Franklin Roosevelt Le Saint Matthieu 83076 TOULON représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir écrit

à

DÉFENDEUR :

Madame [U] [H] née le 23 Janvier 1988 à BASTIA (20) de nationalité Française 260 rue Fely Mouttet HLM la Closerie Bat C4 étage 4 Appt 0130 83100 TOULON non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 23 Septembre 2025 Date des débats : 23 Septembre 2025 Date du délibéré : 14 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 14 NOVEMBRE 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en référé du 3 juillet 2025 délivrée à l’encontre de [H] [U], ci-après désignée « le locataire », à la demande de l’office public de l’habitat de TOULON, TOULON HABITAT MEDITERRANEE, plus communément désigné sous l’acronyme de « l’OPH THM » ci-après-désigné « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 23 septembre 2025, le bailleur, est non présent mais représenté par [O] [F] munie d’un pouvoir. Il dépose son dossier dans lequel il maintient ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion du locataire des lieux loués sis La Closerie, appart.0130, bât. C4, 260 rue Fely Mouttet, 83100 TOULON EST, des personnes et des biens, la condamnation du locataire à payer par provision 648,41 euros, somme arrêtée au 22 septembre 2025, mois de septembre 2025 non inclus au titre des impayés locatifs et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, les entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation et des actes à venir dans le cadre des mesures conservatoires. Le bailleur précise que le solde débiteur perdure depuis novembre 2022 mais il ne s’oppose pas à un délai de paiement d’office.

Le locataire n’est pas présent ni représenté alors que régulièrement assigné.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 25 avril 2019 contenant une clause résolutoire pour un logement sis à l’adresse précitée.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 25 février 2025, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Concernant le diagnostic social et financier du locataire, les services sociaux du département du Var nous ont transmis leur rapport le 07 août 2025. Il y est mentionné qu’il leur est difficile d’accompagner le locataire qui ne se présente pas systématiquement aux rendez-vous programmés. Les ressources mensuelles sont de 1256,00 euros et les charges de 491,00 euros. Néanmoins, il est mentionné que le locataire est en capacité de régler la somme due au titre de sa dette locative.

Il résulte des pièces et de l’audience que le bailleur présente un décompte de la dette de 648,41 euros, somme arrêtée au 22 septembre 2025, mois de septembre 2025 non inclus. Il ne peut être vérifié si le loyer avant l’audience, en l’espèce celui du mois d’août 2025 a été payé.

Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 648,41 euros.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Il sera tenu compte de la demande à l’audience du bailleur qui ne s’oppose pas à un délai lequel sera accordé sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil soit pour deux ans eu égard au fait que les ressources mensuelles de la locataire lui permettent de payer son loyer et un échéancier pour solder sa dette. En conséquence, il sera accordé un délai de paiement de 24 échéances de 27,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de 2 mois, « le locataire » n’a pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai de deux mois ni par la suite et encore moins sollicité de délai par les voies légales.

Force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 25 avril 2025 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire. A cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement loué, il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, celle des occupants de son chef et des biens conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Néanmoins, un échéancier ayant été accordé, l’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 avril 2025 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 25 avril 2025 à minuit, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés Il y a lieu de tenir compte que la fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 22 septembre 2025 à minuit est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

L’OPH THM a été obligé de poursuivre le locataire en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement des loyers et charges qui lui étaient dus. [H] [U] sera condamnée aux dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence ; Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Vu l'article 1343-5 du code civil Vu les pièces du dossier, Statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons que l’OPH THM est en droit d’invoquer la résiliation du bail le 25 avril 2025 à minuit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans ledit bail consenti à [H] [U] sur les locaux sis La Closerie, appart.0130, bât. C4, 260 rue Fely Mouttet, 83100 TOULON EST ;

Condamnons [H] [U], occupant sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à payer par provision à l’OPH THM une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, à compter du 25 avril 2025 à minuit et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Condamnons [H] [U] à payer par provision à l’OPH THM la somme de 648,41 euros ;

Autorisons [H] [U] à s’acquitter de cette somme par 24 versements mensuels successifs de 27,00 euros chacun, le 24ème versement soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges mensuels ;

Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois ;

Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

Disons que, si le locataire se libère du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, le locataire étant alors considéré comme occupant sans droit ni titre et le séquestre des biens mobiliers du locataire sera autorisé selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;

Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, PRONONCONS la déchéance du terme ; ORDONNONS, l’expulsion du locataire et des biens ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique; le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS [H] [U] à payer par provision au bailleur, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges ;

Disons que, dans le cas d’une telle défaillance l’OPH THM pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due ;

Condamnons [H] [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Le greffier Le président