Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00524 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MKUQ

AFFAIRE : Etablissement public L’ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [E]

Le : 20 Novembre 2025

Copie exécutoire à :

la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme à : Me Charlotte ALLOUCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 20 NOVEMBRE 2025

Par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [N] [E] demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Charlotte ALLOUCHE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 20 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 1 août 2022 consenti par l'établissement public ACTIS, Madame [N] [E] a pris en location un logement situé à [Adresse 2] à [Localité 1].

Par acte d'huissier en date du 10 mars 2025 l'établissement public ACTIS a fait assigner en référé Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir : -constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, -ordonner l'expulsion de Madame [N] [E] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, -condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel: la somme de 2382,71 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 18 février 2025,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamner Madame [N] [E] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.

A l'audience du 16 septembre 2025, l'établissement public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 septembre 2025 à la somme de 6695,57 euros. Elle indique qu’elle est opposée à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise de règlement du loyer courant. Madame [N] [E] représentée par son conseil a indiqué qu’elle était dans une situation particulièrement difficile étant mère de quatre enfants et ayant très peu de revenus. Elle a indiqué avoir versé la somme de 1 000 euros au mois de juillet et d’août 2025 au bailleur pour apurer la dette et reprendre le règlement du loyer courant. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 10 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 11 mars 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides. En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 1 août 2024 pour la somme de 1613,16 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 26 juillet 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 1 octobre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 16 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 6 049,00 € au paiement de laquelle sera condamnée Madame [N] [E] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le règlement du loyer courant.

En l’espèce, la locataire n’a par repris le règlement du loyer courant. Elle mentionne deux versements de 500 euros au cours des mois de juillet et d’août 2025, mais au 16 septembre 2025 il apparaît seulement la somme de 500 euros versées au cours du mois de juin ce qui ne correspond pas au règlement d’une échéance de loyer de 818,94 euros. Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus. Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [N] [E] sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 1 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Madame [N] [E] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 1 août 2024.

Il n'y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 1 octobre 2024,

DEBOUTONS Madame [N] [E] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DISONS que Madame [N] [E] devra libérer les lieux,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [N] [E] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 2] à [Localité 1],

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1 octobre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [N] [E] à payer à l'établissement public ACTIS l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [N] [E] à payer à l'établissement public ACTIS, la somme de 6 049,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 septembre 2025 (mois d’août 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

DEBOUTONS l'établissement public ACTIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [N] [E] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 1 août 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 20 NOVEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST