Demande en paiement de provisions ou sommes exigibles présentée devant le Président du TJ statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de L. 1965).

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 04/11/2025

N° RG 25/00276 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C3O6 N° MINUTE : 25/00105

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL ELEGNA IMMO [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Benoît FAVRE, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [Y] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [...] assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffière

Débats : en audience publique le : 02 Septembre 2025

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 04 Novembre 2025

Exécutoire délivré le : 04/11/2025 à Me MURAT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société ELEGNA IMMO, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner Monsieur [I] [Y] devant le Président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins d’entendre : - condamner Monsieur [I] [Y] à lui payer les sommes suivantes : 5 378,06 euros représentant les charges échues impayées arrêtées au 29.04.2025, outre charges échues impayées au jour de l’audience outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 14.04.2025, et à compter de l’assignation pour le solde, 644,02 euros représentant le montant total des charges devenues exigibles du fait du non-respect de la sommation notifiée au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 889,75 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais induits du débiteur et rendus exigibles du fait du contrat de syndic, 1 000 euros de dommages et intérêts compte tenu des retards de paiement et 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil, - rejeter toute demande de délai de paiement.

Le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur est propriétaire de deux lots dans la copropriété pour lesquels les charges de copropriété ne sont plus réglées depuis plusieurs mois, malgré une mise en demeure du 14 avril 2025 l’informant qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

L’affaire a été retenue à l’audience du 02 septembre 2025 et mise en délibéré au 04 novembre 2025 par mise à disposition au greffe. Monsieur [I] [Y], bien que régulièrement cité à domicile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la créance du syndicat des copropriétaires

A. Sur les sommes dues par Monsieur [I] [Y] au titre des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d'entretien et d'administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu'elle a été votée par l'assemblée générale. L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.” Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété (pièce n°1) et des appels de provisions (pièces n° 23 et 26) que Monsieur [I] [Y] est propriétaire des lots n°232 et n°266 dans la copropriété de l’immeuble [Adresse 1].

Selon le relevé de compte établi par le syndic de copropriété, Monsieur [I] [Y] serait redevable d’une somme de 7 347,81 euros sur la période du 01 janvier 2019 au 29 avril 2025 (pièce n°24 du demandeur).

Le syndicat des copropriétaires communique : - les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires des 03 septembre 2020, 30 septembre 2021, 02 mai 2022, 17 mai 2023, 11 juin 2024 et 29 avril 2025 qui approuvent les comptes des exercices 2019 à 2024 et les budgets prévisionnels des exercices du 2025 et 2026 (pièces n°12, 13, 14, 15, 16 et 27), - les appels de provisions relatifs aux exercices 2024 et 2025 (pièces n°23 et 25), - la mise en demeure du 14 avril 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n°11), - le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2025 (pièce n° 27) qui approuve l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice en cours allant du 01/01/2025 au 31/12/2025 à la somme de 113 000 euros et l’ajustement du fonds de travaux à hauteur de 5% du budget de fonctionnement courant, réparti au tantième général, - l’appels de fonds correspondant au 3ème trimestre de l’exercice 2025 (pièce n°26), - un décompte actualisé des sommes dues au 01 juillet 2025 (pièce n°29).

Compte tenu de ses éléments, le syndicat des copropriétaires justifie de charges impayées du 1er janvier 2019 au 29 avril 2025 d’un montant de 5 378,06 euros (solde - frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 = 7 347,81 euros - 1 969,75 euros = 5 378,06 euros) et de charges provisionnelles devenues exigibles au titre des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice allant du 01/01/2025 au 31/12/2025 d’un montant de 726,32 euros.

En conséquence, Monsieur [I] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 378,06 euros au titre des charges impayées arrêtées au 29 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 et pour ne pas statuer ultra petita la somme de 644,02 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice allant du 01/01/2025 au 31/12/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

B. Sur les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure (30 euros le 23/02/2023, 30 euros le 02/05/2023 et 30 euros le 14/05/2024) dont les pièces correspondantes ont été produites aux débats et qui n’ont pas été réglés, seront retenus pour la somme totale de 90 euros.

Les frais de « relance Huissier » comptabilisés le 23/05/2023 et le 10/06/24 pour un montant total de 480 euros ne seront pas retenus dès lors qu’il n’est pas démontré les diligences exceptionnelles qui ont été réalisées.

Les frais de commandement de payer d’un montant de 158,03 euros du 14/06/2024, non obligatoires en matière de recouvrement de charges, resteront à la charge du syndicat des copropriétaires.

Les frais intitulés « charges privatives – FAVRE BENOIT » retenus le 26/12/20254 pour un montant de 1 080,00 euros seront quant à eux examinés au titre des frais irrépétibles.

Quant au coût de l’assignation, il fait partie des dépens et sera examiné à ce titre.

En conséquence, Monsieur [I] [Y] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 90 euros au titre des frais justifiés et nécessaires arrêtés au 29 avril 2025.

C. Sur les dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement

L'article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, si les retards de paiement du défendeur sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.

II. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au regard de l'issue du litige et de la nature de la condamnation, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

B. Sur les dépens

Il convient en application de l'article 696 du Code de procédure civile de condamner Monsieur [I] [Y], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

C. Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. Monsieur [I] [Y] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, [...], juge, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et rendue par mise à disposition au greffe :

CONDAMNONS Monsieur [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes suivantes : - 5 378,06 euros au titre des charges impayées arrêtées au 29 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025, - 644,02 euros au titre des charges provisionnelles et des cotisations de fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice allant du 01/01/2025 au 31/12/2025 devenues exigibles, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - 90 euros au titre des frais nécessaires et justifiés.

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande au titre du surplus des frais et de sa demande de dommages et intérêts compte tenu du retard de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [I] [Y] aux dépens,

CONDAMNONS Monsieur [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS ET AVONS SIGNE LA PRÉSENTE MINUTE AVEC LE GREFFIER APRES LECTURE.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,