Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

Minute : 26/00020 N° RG 25/01012 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FELF

Président : Monsieur François BOURIAUD Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 15 Juillet 2025 Prononcé : le 13 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de I’immeuble “[Adresse 7]”, situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA LEMANIQUE, dont le siège est [Adresse 1] représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

[L] [D] né le 22 Janvier 1991 à [Localité 6] (ALBANIE), demeurant [Adresse 4] comparant

[Y] [C] épouse [D] née le 26 Avril 1991 à [Localité 6] (ALBANIE), demeurant [Adresse 5] comparante

Le 16/01/2026 Titre à M. [D] et à Mme [D] Expédition à Me NOETINGER-BERLIOZ 1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [L] [D] et madame [Y] [C] épouse [D] sont propriétaires des lots n° 30, 9 et 26 au sein de l'immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte d'huissier en date du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner monsieur [L] [D] et madame [Y] [C] épouse [D] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété.

Dans ses conclusions soutenues à l’audience du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge, outre la capitalisation des intérêts, de condamner solidairement monsieur [L] [D] et madame [Y] [C] épouse [D] à lui payer :

la somme de 1 347,57 euros au titre des charges de copropriété,la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans leurs conclusions soutenues à l’audience, monsieur [L] [D] et madame [Y] [C] épouse [D] demandent au juge de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner à leur restituer la somme de 1 115,40 euros indûment versée au titre des frais de recouvrement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 9, 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis et 1231-6 et 1343-2 du code civil ;

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales et du décompte versés aux débats par le syndicat que monsieur [L] [D] et madame [Y] [C] épouse [D] étaient redevables au 30 juin 2025, au titre des charges, provisions et cotisations impayées, de la somme de 1 347,57 euros correspondant uniquement à une facture de recherche de fuite émise par la société GPCS le 28 octobre 2022.

Si le coût des investigations nécessaires pour rechercher l’origine d’infiltrations d’eau affectant les parties privatives ou communes de l’immeuble dont le syndicat des copropriétaires a fait l’avance peut être imputé, lorsque ces investigations ont permis de localiser l’origine de l’infiltration dans la partie privative d’un lot, au propriétaire de ce lot, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer, en cas de contestation, que l’origine de l’infiltration provient bien de la partie privative de ce lot.

Or, en l’espèce, la seule facture de la société GPCS versée aux débats ne permet pas d’établir que l’origine des infiltrations dénoncées par l’exploitant ou le propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée provient de la partie privative du lot appartenant aux défendeurs dès lors qu’il ressort des pièces versées aux débats que les infiltrations se produisent régulièrement depuis plusieurs années, que le problème n’est d’ailleurs toujours pas résolu et que le caractère récurrent des fuites est peu compatible avec une négligence humaine.

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne caractérisant pas la mauvaise foi des défendeurs, laquelle ne saurait résulter uniquement du retard dans le paiement des charges de copropriété, il conviendra de rejeter également sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [L] [D] et madame [Y] [C] épouse [D] ne peuvent prétendre que les actes de recouvrement auxquels le syndic a procédé étaient inutiles et que l’imputation du coût de ces actes au débit de leur compte ne serait pas justifiée alors qu’ils ont cessé de régler à leur date d’exigibilité les provisions du budget prévisionnel, les cotisations du fonds travaux et les régularisations de charges du 1er janvier 2023 au 10 mai 2025 et que jusqu’à cette date ils étaient redevables d’une dette excédant le seul montant de la facture litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de trois mises en demeure et de deux lettres de relance et le coût de ces actes mentionné dans le décompte est conforme aux stipulations des contrats de syndic alors en vigueur. Le syndicat des copropriétaires justifie également de la délivrance et du coût de la sommation de payer mentionnée dans le décompte.

En revanche, les frais de constitution, de transmission ou de suivi de dossier ne peuvent être considérés comme exclus du forfait prévu dans le contrat de syndic, facturés spécifiquement par le syndic au syndicat des copropriétaires et imputés exclusivement au copropriétaire défendeur qu'en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l'espèce. L’imputation de la somme de 700 euros au débit du compte des défendeurs au titre de ces diligences n’est donc pas justifiée et il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires à restituer cette somme aux défendeurs.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

L’introduction de l’instance ayant été nécessaire pour que monsieur [L] [D] et madame [Y] [C] épouse [D] règlent les charges dont ils étaient redevables nonobstant la contestation relative à l’imputation de la facture de recherche de fuite, ils seront solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance. En revanche l’équité commande de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, en dernier ressort et exécutoire de plein droit par provision,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à monsieur [L] [D] et madame [Y] [C] épouse [D] la somme de 700 euros au titre de la répétition de l’indu ;

Condamne solidairement monsieur [L] [D] et madame [Y] [C] épouse [D] aux entiers dépens de l'instance, incluant le coût de l'assignation et de la signification du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT