Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

Mise à disposition du 18 Novembre 2025 N° RG 25/00137 - N° Portalis DBYK-W-B7J-C27U Suivant Assignation - procédure au fond du 18 Juin 2025, déposée le 26 Juin 2025 code affaire : 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

S.A. NEOLIA [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

Représentée par Maître Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocats au barreau de BESANCON, substitué par Me Adrien MAIROT, avocat au barreau du Jura

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [K] [J] né le 19 Juin 1980 à [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N39300-2025-987 du 27/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LONS LE SAUNIER)

Représenté par Me Céline BON, avocat au barreau du JURA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 Octobre 2025 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 18 Novembre 2025, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 18 octobre 2019, la SA d’HLM NEOLIA (ci-après dénommé « le bailleur ») a donné à bail à Monsieur [K] [J] (ci-après dénommé « le locataire ») un logement situé [Adresse 2], contre le paiement d'un loyer mensuel de 276,32 euros et d’une provision sur charges de 34,45 euros par mois. Le contrat porte mention d’une clause résolutoire applicable en cas d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier à Monsieur [K] [J] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 773,95 euros en principal et visant la clause résolutoire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 23 juillet 2024, Monsieur [K] [J] a mis en demeure la SA NEOLIA de procéder aux réparations nécessaires de sa chaudière dans un délai de huit jours, précisant que le problème persistait depuis deux années et que la suspension du paiement des loyers avait été convenue avec un représentant du bailleur au cours de l’année 2023 en raison de ces difficultés de chauffage du logement.

Suivant acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la SA d’HLM NEOLIA a fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection de LONS-LE-SAUNIER, statuant en référés afin d'obtenir notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2].

L'assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 31 octobre 2024.

La CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 7 juin 2024.

La SA d’HLM NEOLIA, a sollicité du juge de : Déclarer Monsieur [K] [J] irrecevable en ses demandes,Le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,Constater, par l’effet du commandement de payer resté infructueux, la résiliation du bail conclu le 18 octobre 2019 entre la Société NEOLIA et Monsieur [K] [J] pour non-paiement des loyers du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;Dire et juger que Monsieur [K] [J] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [J] et de tous occupants de son chef dans la huitaine de la décision à intervenir et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [K] [J] à payer à la Société NEOLIA :la somme de 3 059,08 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 31 janvier 2025 sous réserve des loyers à échoir, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 399,77 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges, qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux et de la remise des clefs, et ce, avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer ;les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 juin 2024 visant la clause résolutoire ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification aux services de Monsieur le préfet, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Monsieur [K] [J], représenté par son conseil, a demandé au juge de : Juger ce que de droit relativement à l’acquisition de la clause résolutoire ;Condamner la SA NEOLIA à produire les rapports d’intervention PROXISERVE pour les années 2022 et 2023 ;Juger que le loyer dû par [K] [J] pour la période de septembre 2022 à octobre 2024 sera réduit de moitié en raison du dysfonctionnement du système de chauffage ; Condamner la SA NEOLIA à verser à [K] [J] la somme de 1 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice ;Juger que [K] [J] bénéficiera de délais de paiement de deux années pour régler les sommes mises à sa charge par le jugement à venir ;Débouter la SA NEOLIA de ses demandes au titre des intérêts au taux légal et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens. Selon ordonnance du 15 avril 2025, le juge des référés a : Dit n’y avoir lieu à référé ;Condamné la SA d’HLM NEOLIA aux entiers dépens ; Suivant acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, signifié à personne, la société d’HLM NEOLIA a fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection de afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : La résiliation judiciaire du bail, l’expulsion du locataires et de tout occupant de son chef dans la huitaine de la décision à intervenir et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; la condamnation de Monsieur [K] [J] au paiement de :la somme de 4639,29 euros au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation,des dépens. L'assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 19 juin 2025.

Après un renvoi à la demande des parties, l’audience a été retenue à l’audience du 14 octobre 2025 au cours de laquelle la société d’HLM NEOLIA, représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au juge de : Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre la Société NEOLIA et Monsieur [K] [J] portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 2],Ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [J] et de tous occupants de son chef du logement dans la huitaine de la décision à intervenir et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;Juger que Monsieur [K] [J] est débiteur de la Société NEOLIA de la somme de 5269,56 euros (Déduction faite des frais de justice apparaissant sur le décompte), à valoir sur les loyers et charges échus au 31 juillet 2025 sous réserve des loyers à échoir, qui seront actualisés le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,Juger qu'il y a lieu de déduire de la somme de 5269,56 euros la somme de 181,20 euros représentant une réduction de 15 % du loyer qui aurait dû être versé par Monsieur [J] entre juillet 2024 et octobre 2024 compte tenu des désagréments qu'il a rencontré pendant cette période,Condamner Monsieur [K] [J] à payer à la Société NEOLIA la somme de 5088,36 euros, après avoir tenu compte de la réduction de 15 % consenti par la Société NEOLIA, à valoir sur les loyers et charges échus au 31 juillet 2025 sous réserve des loyers à échoir, qui seront actualisés le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,Condamner Monsieur [K] [J] à payer à la Société NEOLIA une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 449,73 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges, qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clefs, et ce, avec indexation à l'augmentation annuelle du loyer ;Débouter Monsieur [K] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Monsieur [K] [J] à payer à la Société NEOLIA les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 7 juin 2024, le coût de la présente assignation et de sa notification aux services de Monsieur le préfet, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure Civile.Constater l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions tendant à faire rejeter la demande adverse de réduction des loyers, la société d’HLM NEOLIA a précisé que Monsieur [K] [J] était en impayés de loyer depuis le mois de janvier 2023, que tous les prélèvements effectués sur son compte bancaire ont été rejetés. Que le locataire a bénéficié d’un plan d’apurement le 18 septembre 2023, qu’il n’a pas respecté, ce qui a engendré la suspension du versement de l’allocation logement. Elle a soutenu que Monsieur [K] [J] avait occupé le logement dans des conditions normales jusqu’en juillet 2024, date où la chaudière a présenté des dysfonctionnements qui ont été résolus en octobre 2024. Que depuis lors, il n’y a plus de dysfonctionnement, mais les loyers restent impayés. Elle a ajouté que Monsieur [K] [J] ne rapporte pas la preuve que la chaudière a dysfonctionné depuis septembre 2022, mais qu’il n’a saisi le bailleur qu’après avoir reçu un commandement de payer, et n’a jamais saisi la société assurant la maintenance du chauffage. Elle a ajouté être intervenue pour mettre fin au dysfonctionnement de la chaudière dès qu’elle a été saisie en juillet 2024. Elle a confirmé que l’absence de chauffage n’avait été subie que 3 mois et 9 jours du 22 juillet 2024 au 31 octobre 2024, l’absence d’eau chaude du 22 septembre 2024 au 31 octobre 2024, et a accepté de consentir une réduction de 15 % du loyer sur la période de juillet 2024 à octobre 2024, soit 181,20 euros.

Monsieur [K] [J], représenté par son conseil, s’est référé à ses écritures aux termes desquelles il demande au tribunal de : Juger ce que de droit relativement à l'acquisition de la clause résolutoire.Condamner la S.A. NEOLIA à produire les rapports d'intervention PROXISERVE pour les années 2022 et 2023.Juger que le loyer dû par [K] [J] pour la période de septembre 2022 à octobre 2024 sera réduit de moitié en raison du dysfonctionnement du système de chauffage.Condamner la S.A. NEOLIA à verser à [K] [J] la somme de 1 300,00 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice.Juger que [K] [J] bénéficiera de délais de paiement de deux années pour régler les sommes mises à sa charge par le jugement à venir.Juger que l'expulsion de [K] [J] ne pourra être réalisée avant un délai de douze mois, afin de lui permettre de se reloger.Débouter la S.A. NEOLIA de ses demandes au titre des intérêts au taux légal et au titre dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.Juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens. Au soutien de ses demandes, le locataire allègue que le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, en ce que la chaudière est tombée en panne en septembre 2022, et que malgré les multiples relances téléphoniques, une lettre recommandée adressée au bailleur le 22 juillet 2024, et un courrier adressé le 22 octobre 2024, celle-ci n’a été réparée que le 31 octobre 2024. Il soutient qu’il a du se chauffer avec des radiateurs à bain d’huile, et que son fils a été souvent malade en raison des mauvaises conditions de logement, ce qui justifie sa demande d’indemnisation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été faite durant celle-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du paragraphe III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande.

L’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département constitue un moyen qui n’est pas de pur droit comme impliquant l’appréciation de circonstances de fait. Dès lors, le juge n’a pas l’obligation de la relever d’office.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et 1225 du code civil que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire précisant les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, qui produit effet après mise en demeure.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, ce même article dispose désormais que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, la nouvelle rédaction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n'a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail litigieux, conclu antérieurement à la réforme susvisée, contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 juin 2024, pour la somme en principal de 773.95 euros.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 aout 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur justifie de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 6 039,28 euros le 07 octobre 2025.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [K] [J] au paiement de la somme de 6 039,28 euros au titre des loyers et charges arrêtés en octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années aux locataires en situation de régler leurs dettes locatives et qui ont repris le paiement des loyers courants.

Il ressort du relevé de compte versé au débat par la société d’HLM NEOLIA que Monsieur [K] [J] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants avant l’audience, et n’est pas en situation de s’acquitter de la somme de 6 039,28 en 24 mensualités selon le diagnostic social et financier produit, dès lors aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

En conséquence, sa demande tendant à échelonner le paiement de sa dette sur 24 mois sera rejetée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, le locataire sollicite que l’expulsion ne soit réalisée que dans un délai de 12 mois, afin de lui permettre de se reloger.

Le locataire n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, la suspension des effets de la clause résolutoire sera par conséquent refusée.

Sur la demande d’expulsion

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [J] et de tous occupants de son fait du logement situé [Adresse 2], en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti. A défaut de quoi, conformément à l'article L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles susceptibles d’être vendus seront mis en vente aux enchères publiques, les biens non susceptibles d’être vendus seront réputés abandonnés et le produit de la vente sera remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Il convient également de rappeler qu’en vertu de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, toute procédure d’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale comprise entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [K] [J] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, cette régularisation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur la demande reconventionnelle de réduction des loyers en raison de l’indécence du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L’article 20-1 de la même loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précisent les caractéristiques d’un logement décent, parmi lesquelles se trouvent les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude.

L’article 1381 du code civil dispose que la valeur probante des déclarations faites par un tiers dans les conditions du code de procédure civile est laissée à l’appréciation du juge.

En l’espèce, Monsieur [K] [J] produit le courrier recommandé adressé au bailleur le 22 juillet 2024, dans lequel il indique « Je me permets de vous écrire pour vous faire part d’un grave problème persistant concernant la chaudière de mon logement. Depuis maintenant deux ans je suis sans chauffage malgré mes nombreuses alertes et demandes d'intervention. J'ai signalé à plusieurs reprises ce dysfonctionnement tant à votre société qu'à la société de chauffage en charge de l’entretien de la chaudière. Des techniciens sont bien venus pour des visites d'entretien, mais ils n'ont jamais procédé à la réparation effective, sous prétexte de l'absence d'une pièce nécessaire. A ce jour, malgré mes multiples relances, aucune solution n'a été apportée, ce qui est inadmissible… Depuis deux ans sans chauffage, la situation est d'autant plus intolérable compte tenu des hivers froids que nous avons traversés. Cette absence de chauffage compromet gravement notre confort et notre sécurité, en particulier celle de mon fils mineur, de 4 ans. L 'année dernière, j'ai eu un entretien téléphonique avec un représentant de NEOLIA, au cours duquel nous avons convenu verbalement que les réparations nécessaires seraient effectuées et que je suspendrais le paiement de mon loyer jusqu'à ce que cela soit fait. Cependant, malgré cet arrangement, rien n 'a été fait. Pire encore, je fais maintenant l'objet de menaces d'expulsion si je ne paie pas immédiatement le loyer. »

Il produit en outre un mail daté du 22 octobre 2024, dans lequel il indique « Je fais suite aux courriers recommandés que je vous ai adressés concernant l'absence de chauffage depuis 2022 et l'absence d'eau chaude depuis un mois, à la suite de l'intervention de Proxiserve le 28 septembre dernier. Malgré trois autres interventions de leur part, la situation n'a fait qu'empirer, et la chaudière ne fonctionne plus du tout. Cela est inadmissible. »

Dans une attestation du 30 janvier 2025, Monsieur [P] [T], atteste « J'ai eu l'occasion à de multiples reprises sur une période de plus d'un an, été comme hiver, l'absence de chauffage et d'eau chaude au domicile de Mr [J] [K] se situant à l’adresse ci-dessous : [Adresse 2]. J'ai également constaté des températures négatives en hiver au sein du domicile malgré ses efforts pour garder un maximum de chaleur pour lui et son fils » . Une attestation de Madame [L] [J] du 27 janvier 2025, précise « J'ai hébergé mon frère [K] [J] à différentes reprises durant ces deux dernières années, notamment en période de grand froid, ainsi que son fils lorsqu’il en avait la garde, [Q] était âgé de 2 ans. Mon frère habite dans un logement dans le lequel il faisait très froid, sans chauffage, ce que j 'ai pu constater à plusieurs reprises lorsque je l’accompagnais chez lui ou lui rendais visite en hiver. Afin de l'aider à chauffer son logement, je lui ai prêté deux radiateurs à bain d'huile à roulettes. Mon frère ne disposait pas d'eau chaude non plus, ce qui compliquait son quotidien et celui de son enfant [Q]. Il devait chauffer de l'eau pour se laver, pour laver son fils et pour entretenir son logement. Son fils était très souvent malade en raison de ces conditions. Le chauffage n 'a été remis en état, fin octobre 2024 ».

Ces attestations, si elles émanent de proches du locataire, corroborent la situation explicitée par ce dernier, et permettent de considérer que le logement n’a pas bénéficié du chauffage et d’eau chaude, sans pouvoir cependant en déterminer la durée.

Les factures des consommations de gaz produites permettent de constater une facture de 156 euros par mois sur la période hivernale 2022,60 euros par mois sur la période hivernale 2023, aucune facture n’est produite pour la période hivernale 2024. De sorte qu’il n’est pas possible de vérifier la durée de défaut de chauffage.

Aucune facture d’électricité n’est produite de sorte qu’il n’est pas possible de constater une augmentation importante d’électricité correspondant notamment à l’utilisation d’appareils de chauffage électrique, type radiateurs à bain d’huile.

La période de défaut de chauffage qui peut être retenue, car justifiée par des éléments probants, s’étend donc du 22 juillet 2024 au 31 octobre 2024, soit 3 mois, et un mois et demi concernant le défaut d’eau chaude.

L’indemnisation du préjudice de jouissance liée à l’indécence du logement, est destinée à réparer le trouble occasionné au preneur dans la jouissance de l’habitation pouvant se traduire par la perte de confort, le manque de sécurité, les nuisances liées à la présence d’une humidité prégnante et au cas présent, à l’absence de chauffage dans le logement.

L’appréciation de ce préjudice et l’évaluation de son indemnisation reposent sur l’importance des désordres, la durée d’occupation du logement indécent ainsi que la valeur locative du bien.

L’indécence du logement peut être retenue sur la période de juillet à octobre 2024, et justifie une diminution du loyer, à hauteur de 371,38 euros, qu’il conviendra de déduire des loyers et charges dus.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire du locataire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce Monsieur [K] [J] ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé dans le cadre de la reconnaissance de son préjudice de jouissance. Par conséquent sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [J], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d'assignation, de la notification de l'assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Aucune demande n’a été formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et de l'article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire, s'agissant d'une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société d’HLM NEOLIA ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 18 octobre 2019 entre la société d’HLM NEOLIA et Monsieur [K] [J] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 2] et ce, à la date du 08 aout 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à la société d’HLM NEOLIA une somme de (6 039,28 – 371,38) 5667,90 euros au titre des loyers et charges arrêtés en octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [K] [J] ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [K] [J] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le locataire ;

ORDONNE la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion de Monsieur [K] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à la société d’HLM NEOLIA une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 08 août 2024 et jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais d'assignation, de la notification de l'assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à Lons-le-Saunier, le 18 Novembre 2025,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge