Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX-EN-PROVENCE

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 24/02049 - N° Portalis DBW2-W-B7I-MPWP

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [T] [C] né le 09 Août 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [J] née le 29 Mai 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

tous deux représentée par Maître Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître MONTALBAN

DEFENDEURS

Monsieur [B] [X], [E] [A] né le 13 Novembre 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Caroline BREMOND, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

S.C.P. LAMETA FERAUD GALMARD-POMME CEZANNE LETOUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître SAMBUC

Maître [M] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître SAMBUC

S.A. ABEILLE IARD & SANTE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nadège CARRIERE de la SELAS SELAS CENAC CARRIERE & ASSOCIÉS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE Prononcée par mise à disposition au greffe le : 18 Novembre 2025

Le 18 Novembre 2025 Grosse à : Maître Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, Me Caroline BREMOND, Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, Maître Nadège CARRIERE de la SELAS SELAS CENAC CARRIERE & ASSOCIÉS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 30 décembre 2021, Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] ont acquis de Monsieur [B] [A] une maison à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4].

A compter du mois de novembre 2022, ils ont constaté l’apparition de désordres consistant en des fissures et en une très forte humidité. Ils ont fait constater ces désordres par Commissaire de Justice le 29 novembre 2022.

Par courrier recommandé du 21 février 2024, les désordres ont été dénoncés au notaire instrumentaire de la vente, Maitre [I] [S] exerçant au sein de la SCP Jean-Pierre LAMETA, Raphael FERAUD, Carine GALMARD-POMME, Pauline CEZANNE et Elodie LETOUCHE.

Une conciliation a été organisée par la chambre régionale des Notaires le 3 octobre 2024 sans qu’un accord entre les parties n’intervienne.

Par acte des 27 et 28 novembre 2024, Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] ont fait assigner Monsieur [B] [A], Monsieur [I] [S], la SCP Jean-Pierre LAMETA, Raphael FERAUD, Carine GALMARD-POMME, Pauline CEZANNE et Elodie LETOUCHE et la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE prise en sa qualité d’assureur habitation du bien de Monsieur [C] et Madame [J] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, afin que les requis appellent en la cause leurs assureurs respectifs et que Monsieur [B] [A], Monsieur [I] [S] et la SCP Jean-Pierre LAMETA, Raphael FERAUD, Carine GALMARD-POMME, Pauline CEZANNE et Elodie LETOUCHE soient condamnés à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 12 février 2025, la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE sollicite sa mise hors de cause. Elle soutient qu’en sa qualité d’assureur du bien, elle n’est pas mobilisable dès lors que les désordres constatés en novembre 2022 sont antérieurs à la souscription de la police d’assurance, laquelle assure le bien depuis le 9 août 2023. Elle sollicite également que Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] soient condamnés à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle formule les protestations et réserves d’usage.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 5 juin 2025, Monsieur [I] [S] et la SCP LAMETA-FERAUD-GALMARD POMME-CEZANNE-LETOUCHE formulent les protestations et réserves d’usage et sollicitent que Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] soient déboutés de leurs autres demandes. Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 7 mars 2025 Monsieur [B] [A] demande à la juridiction de :

A TITRE PRINCIPAL - juger que les consorts [C] ont formulé réclamation pour la première fois le 14 avril 2022 - juger que les consorts [C] ont saisi le tribunal de céans par assignation en date du 27 novembre 2024, - juger que les désordres allégués affecteraient les parties communes - constater que le bien est soumis au régime de la copropriété et que le syndic de copropriétaires n’a pas été appelé à la cause - constater que le second copropriétaire ainsi que le voisin partageant un mur mitoyen et un vide sanitaire n’a pas été appelé à la cause (à voir) - juger que les consorts [C] ne rapportent pas la preuve des désordres allégués et du fait dolosif de Monsieur [A] En conséquence, - juger que l’action aux fins de vices cachés est prescrite pour avoir été introduite plus de deux ans après la découverte des pseudos vices - juger irrecevables les demandes formulées en l’absence du syndic de copropriétaires et du voisin mitoyen, - débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE - donner acte à Monsieur [A] de ses plus exactes et intenses protestations et réserves quant à la demande d’expertise judiciaire, - condamner les consorts [C] à supporter l’intégralité des frais d’expertise.

EN TOUT ETAT DE CAUSE - juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts - condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 2.000 euros HT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner solidairement Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de recouvrement forcé.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] maintiennent leur demande d’expertise et répliquent à l’ensemble des arguments évoqués par les défendeurs.

A l'audience du 13 septembre 2025, les parties s’en rapportent à leurs écritures. Pour l'exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’article 1131 du code civil dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.   L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l'espèce, Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] sollicitent une expertise judiciaire sur les désordres qui seraient apparus postérieurement à l’achat de leur bien afin de pouvoir in futurum agir, suivant les conclusions de l’expertise judiciaire, à l’encontre de leur vendeur Monsieur [A] [B] au titre d’un dol dans la conclusion du contrat de vente qui serait caractérisé par une résistance dolosive fondée sur la dissimulation par le vendeur de l’état d’humidité manifeste de l’immeuble et de fissures au moment de la vente.

Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] produisent à l’appui de leur demande d’expertise un procès-verbal de constat de Commissaire de Justice daté du 29 novembre 2022 qui relève notamment un fort taux d’humidité dans diverses pièces de la maison, une fissure en partie arrière extérieure de la maison, ainsi que des désordres affectant la piscine.

Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] font valoir qu’il ne leur a jamais été précisé lors de la vente le retrait de la fosse septique au niveau du pool house effectué par le vendeur, ni l’ampleur de la fissure située en face arrière de la maison et dissimulée partiellement par un joint en silicone. Ils expliquent également que l’humidité affectant leur domicile rend inutilisable certaines pièces de la maison. Ils indiquent qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient connu ces faits.

Monsieur [B] [A], vendeur, s’oppose à toute expertise. Il soutient que cette demande est irrecevable dès lors que toutes les parties possiblement concernées n’auraient pas été assignées et que toute action en garantie des vices cachés serait prescrite. Il fait valoir que les requérants ne démontrent pas d’un motif légitime à voir cette expertise se tenir.

Sur ce, il convient de constater qu’aucune prescription de l’action en garantie des vices cachés ne peut être soutenue alors que les demandeurs indiquent que leur action in futurum ne se fonderait pas sur la garantie des vices cachés mais sur un dol. Au surplus, il convient de constater que les moyens soutenus par Monsieur [A] et portant sur l’absence de mise en cause de certaines parties sont inopérants à ce stade et ne rendent pas une telle demande irrecevable, la mesure d’expertise judiciaire étant sollicitée au visa de l’article 145 du code de procédure civile, lequel ne requiert qu’un motif légitime et des mises en cause pouvant intervenir ultérieurement si cela est estimé utile par les parties.

Pour rapporter la preuve d’un motif légitime, Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] produisent aux débats : l’acte de vente notarié du 30 décembre 2021 duquel il ressort que en page 12 « l’acquéreur a constaté l’existence de fissures sur le mur extérieur donnant sur la courette ainsi qu’il résulte des photos demeurées ci-annexées. Il déclare vouloir en faire son affaire personnelle » ; il convient de noter que ces photos mentionnées dans l’acte ne sont pas produites, un procès-verbal de constat daté du 29 novembre 2022 établi par Maitre [Q] [K], commissaire de justice, constatant notamment :* sur les extérieurs de la partie arrière de la maison, une fissuration très importante avec présence d’un reliquat de joint de silicone, de plus d’un centimètre, se poursuivant au sol où un écart se forme entre le carrelage et la façade, * dans le dressing du salon, la buanderie et la cuisine, une forte humidité et la présence de moisissures en partie basse du mur de la buanderie, les moisissures se trouvant sur le même côté de façade que la buanderie, mitoyenne avec un voisin, * dans la salle d’eau, une quantité importante de condensation, * dans les chambres, des traces de moisissures. Ils font également état d’une fuite au niveau de la piscine, d’une absence de tout à l’égout et d’une absence d’isolation phonique, non étayés par des pièces et non constatés.

Par ces éléments, s’ils établissent que la fissure en façade était connue dans son principe, ils démontrent également que son ampleur et sa gravité a pu être minimisée par le joint en silicone et que d’autres désordres se sont matérialisés postérieurement à la vente. Ils apportent donc des éléments suffisants pour justifier d’un motif légitime à voir une expertise judiciaire ordonnée, qui devra examiner les désordres visés dans l’assignation et le procès-verbal de constat de commissaire de justice et le cas échéant apporter tout élément utile pour déterminer si ces désordres ont pu être dissimulés volontairement par le vendeur.

En l’état, Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] justifient donc d’un motif légitime à voir une expertise ordonnée au contradictoire des notaires en charge de la vente, Monsieur [I] [S] et la SCP LAMETA-FERAUD-GALMARD POMME-CEZANNE-LETOUCHE et du vendeur Monsieur [A]. La mesure sera donc ordonnée, à leurs frais avancés comme il est d’usage.

Il est pris acte des protestations et réserves formulées à titre principal par Monsieur [I] [S] et la SCP LAMETA-FERAUD-GALMARD POMME-CEZANNE-LETOUCHE et à titre subsidiaire par Monsieur [B] [A]. Elles ne seront cependant pas mentionnées au dispositif de l’ordonnance, ne constituant pas des prétentions et n’étant revêtues d’aucune force exécutoire.

Sur la mise hors de cause de l’assureur habitation :

La compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE, prise en sa qualité d’assureur habitation du bien, s’oppose à sa mise en cause en exposant qu’aucun motif légitime ne justifie son attrait à l’expertise puisque le bien n’est couvert par sa police d’assurance que depuis le 9 août 2023, soit postérieurement à la découverte des désordres dénoncés. Les demandeurs ne contestent pas cet état de fait mais soutiennent que sa mise hors de cause serait prématurée sans apporter d’argument de nature à justifier son attrait à l’expertise.

Dans la mesure où il est démontré que les désordres ont été constatés le 29 novembre 2022 par Commissaire de Justice, il est manifeste qu’aucune action in futurum ne pourra aboutir à l’égard de la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE, celle-ci justifiant par la production d’une attestation d’assurance, d’une date d’effet du contrat d’assurance habitation au 9 août 2023, soit postérieurement à la découverte des désordres et donc nécessairement à la survenance du fait dommageable. Dans ces conditions, elle sera mise hors de cause.

Sur la demande d’appel en cause forcée des assureurs des requis :

Concernant la demande formée par Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] d’ordonner aux requis d’attraire en la cause leurs assureurs respectifs, il sera constaté que Monsieur [I] [S] et la SCP LAMETA-FERAUD-GALMARD POMME-CEZANNE-LETOUCHE produisent leurs attestations d’assurance afin de permettre aux requérants de procéder à cet appel en cause si nécessaire.

En tout état de cause, il n’est ni justifié ni opportun d’ordonner une telle mesure à ce stade, tout appel en cause pouvant utilement se faire si nécessaire en cours d’expertise. En l’état, cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] à payer à la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE la somme de 500 euros, du fait de sa mise hors de cause, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d’équité de commande de faire droit aux autres demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile à ce stade de la procédure.

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge de Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J], sauf décision ultérieure du juge du fond.

Il convient de rappeler que la présente est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, et en premier ressort

METTONS hors de cause la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE,

REJETONS les irrecevabilités soulevées par Monsieur [A] au titre de la prescription et d’une absence de mise en cause,

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder :

[G] [F] (1979) Ingénieur diplomé de l'institut National des sciences appliquées - 2004, Maîtrise titre d'ingénieur maitre génie civil et infrastructures - 2002, Certificat de réalisation formation initiale à la médiation à l'IEAM de 200h – 2023 2025 [Adresse 5] [Localité 5] Port. : [XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 1]

Expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, avec pour mission de : Se rendre sur les lieux du litige, situés [Adresse 1] à [Localité 4], et les visiter,Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, notamment l’acte de vente du 30 décembre 2021, les photographies annexées à cet acte de vente ainsi que le constat de Commissaire de Justice daté du 29 novembre 2022,Entendre tout sachant,Décrire l'état du bien de Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] et dire s’il est affecté des désordres tels que visés dans l'assignation, et dans les pièces annexées, et notamment le constat de commissaire de justice du 29 novembre 2022,Le cas échéant, décrire les désordres, Déterminer la ou les causes des désordres, notamment s’ils proviennent d'un mauvais entretien, d'une vétusté ou de toute autre cause,Apporter tout élément à la juridiction lui permettant de déterminer leur date d’apparition, leur caractère antérieur ou postérieur à la vente, la connaissance de ces désordres par le vendeur, leur caractère apparent ou non au moment de la vente pour un acheteur profane normalement vigilant et leur éventuelle dissimulation par le vendeur, et selon quelles modalités, et ce, désordres par désordres,Apporter tout élément à la juridiction pour lui permettre d’apprécier en cas de possible dissimulation, en quoi les éléments dissimulés pouvaient être déterminants dans le cadre de la vente, et du consentement des acheteurs et d’apprécier l’impact que cette dissimulation a eu sur l’usage du bien et sur sa valeur, et en ce cas dans quelle proportion,Décrire et chiffrer, poste par poste, les travaux nécessaires à la reprise des dommages en précisant leur durée prévisible, à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même un chiffrage,Fournir tous éléments d'appréciation sur les préjudices subis ou à subir, notamment du fait des désordres et des travaux de reprise, notamment en termes de moins-value,Faire toutes observations ou constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et à la résolution du litige, DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l'importance et le coût des travaux,

DISONS que l'expert devra adresser un pré-rapport aux parties et leur laisser un délai de six semaines au moins pour présenter un dire, avant de déposer son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de dix mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000€ HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, augmenté de la TVA si l'expert justifie y être assujetti,

DISONS que Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] devront consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l'expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] dès que l'expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe, 

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

REJETONS la demande tendant à ordonner aux parties de procéder à des appels en cause,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [C] et Madame [U] [D] à payer à la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, Monsieur [T] [C] et Madame [U] [J] supporteront la charge des dépens de la présente instance,

RAPPELONS que la présente est exécutoire par provision,

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,