Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Du 28 novembre 2025

5AG

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02187 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZZM

[Z] [Y]

C/

S.A. DOMOFRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 novembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [Y] née le 07 Septembre 1995 à [Localité 10] [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 3] [Localité 4]

Représentée Maître Manon DUFAUX substituant Maître Yasmine DEVELLE ( SELARL MINERAL), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE [Adresse 1] [Localité 5]

Représentée par Laître Laurent DEMAR substituant Maître [Localité 9] RAFFY de la SELARL [Localité 9] RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 15 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 15 novembre 2024 à comparaître à l’audience du 17 janvier 2025 à neuf heures délivrées à la requête de Madame [Z] [Y] à l’encontre de Société anonyme d’HLM DOMOFRANCE et à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la requérante, il est demandé dans le litige opposant les parties l’organisation de l’expertise judiciaire à l’effet de rechercher la nature et les causes des désordres survenus dans son logement et aux fins de rechercher si celui-ci se trouve dans une situation d’insalubrité ou d’indécence, de fournir au tribunal tous éléments techniques de nature à lui permettre d’apprécier les responsabilités encourues au regard des obligations qui incombent au propriétaire bailleur notamment sur l’existence d’un trouble de jouissance , d’un préjudice moral et d’un préjudice lié à sa santé physique et mentale.

Il est sollicité également la séquestration partielle des loyers à hauteur de 50 % du montant mensuel du au titre des stipulations du bail en cours a minima le temps de l’expertise si ce n’est jusqu’à complète exécution des travaux indispensables à la résorption des désordres selon le rapport d’expertise à venir outre la somme de 500 € à titre provisionnel au titre du préjudice qu’elle aurait subi et les dépens d’instance.

À l’audience du 10 octobre 2025 à laquelle cette affaire a été appelée après décision de réouverture des débats, la requérante a développé oralement des conclusions complémentaires écrites aux termes desquelles elle maintient ses demandes estimant que la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE n’a pris aucune action concrète afin que les travaux qui lui incombent soient réalisés pour faire disparaître la présence de moisissures et procéder à la réfection des peintures de son logement.

Elle demande que la provision à valoir sur la consignation de l’expert soit mise à la charge de la défenderesse qui devra par ailleurs l’indemniser à titre provisionnel en réparation des préjudices subis.

La société anonyme d’HLM DOMOFRANCE déclare à l’audience s’opposer aux demandes de Madame [Z] [Y] et sollicite qu’il soit constaté l’absence d’un motif légitime pour ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et soutient qu’il existe s’agissant des autres demandes formulées par la requérante une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Elle fait valoir que dans un courrier adressé à l’avocat de la requérante le 7 juillet 2025, elle précisait qu’il ne subsiste plus aucune cause d’infiltrations dans le logement et que s’agissant de la reprise des dommages occasionnés, une déclaration de sinistre est en cours avec le chauffagiste afin que les travaux de reprise soient réalisés dans ce cadre.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’une expertise judiciaire :

Aux termes des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il est nécessaire de justifier d’un motif légitime pour établir ou conserver avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige afin d’ordonner une mesure d’instruction.

Or il résulte du rapport d’expertise amiable du 1er mars 2023 communiqué aux débats par la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE de polyexpert construction du bureau de [Localité 8] qu’il n’existe plus aucune infiltration active lors de l’expertise alors qu’en octobre 2022 si des traces d’infiltration étaient de nouveau visibles au niveau des murs de l’entrée , de la salle de bains et de la chambre du logement ces faits ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre qui serait toujours en cours de traitement auprès de l’assureur du chauffagiste s’agissant d’un problème d’entretien du réseau de chauffage qu’il a lui-même solutionné et que seules demeurent à réaliser la remise en état du logement dont la réfection des peintures des murs et plafonds.

Les causes des désordres étant connues ainsi que la nature des travaux à réaliser dans le logement, il apparaît que la demande de la requérante tendant à l’organisation d’une mesure d’instruction n’est pas justifiée par un motif légitime et que s’agissant des préjudices personnels de Madame [Z] [Y] il n’appartient pas à un expert technique d’en déterminer l’existence et l’étendue de sorte qu’il convient de rejeter cette demande comme celle relative à la condamnation de la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE à indemniser à titre provisionnel Madame [Z] [Y] de ses divers préjudices ou de voir séquestrer la moitié du loyer dans la mesure où en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur ces différents points leur examen excède les pouvoirs du juge des référés.

Il convient également de relever que la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE ne conteste pas la nécessité de procéder à des travaux de réfection des peintures et de remise en état du logement pour faire disparaître les taches de moisissure et traces d’humidité et qu’il appartiendra au bailleur d’agir en responsabilité dans le cadre de ses obligations contractuelles comme il l’a fait en 2020 et en 2022 pour la pose de faïence dans la salle de bains et l’exécution de travaux de peinture et plâtre si l’action dirigée contre l’assureur du chauffagiste depuis 2023 ne devait pas prospérer.

Madame [Z] [Y] sera donc déboutée de l’ensemble de ses prétentions aux fins d’indemnisation.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance seront supportés par Madame [Z] [Y].

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare la demande d’une expertise judiciaire in futurum mal fondée au regard des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Dit que les autres demandes aux fins d’indemnisation de Madame [Z] [Y] excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Rejette les demandes de Madame [Z] [Y].

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [Z] [Y] aux dépens de l’instance.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le président