Autres demandes relatives à la vente

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 29/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/01030 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WBS5

Ordonnance de référé (N° 24/0353)

rendue le 11 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANTE

Madame [R] [J]

née le 19 août 1959 à [Localité 14] (Afghanistan)

[Adresse 12]

[Localité 5]

représentée par Me Lucas Dallongeville, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Louis Bertrand, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [F] [H]

né le 5 août 1967 à [Localité 11]

Madame [W] [E] épouse [H]

née le 23 mars 1961 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentés par Me Hugues Febvay, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 13 novembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 15 janvier 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 octobre 2025

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Suivant acte authentique du 21 janvier 2020 reçu par Maître [L], notaire à [Localité 8], Mme [R] [J] a unilatéralement promis à M.'[F] [H] et son épouse, Mme [W] [E] (les époux [H]), de leur vendre le lot n°348 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 3] (Pas-de-[Localité 10]), moyennant le prix de 340 000 euros.

La promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 21 avril 2020 à 16 heures, était conclue notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires.

Après avoir vainement sommé Mme [J] de se présenter en l'étude notariale le 29 juin 2020 pour régulariser l'acte authentique de vente, date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé, les époux [H] ont, par acte du 13 septembre 2022, fait assigner celle-ci devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en exécution forcée de la vente.

Par jugement du 24 septembre 2024, assorti de l'exécution provisoire de droit, cette juridiction a fait droit à leur demande.

Exposant que Mme [J] n'avait pas libéré l'immeuble litigieux, M. et Mme [H] l'ont, par acte du 15 octobre 2024, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, aux fins essentiellement de voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et de la voir condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective et totale des biens vendus.

Par ordonnance contradictoire du 11 décembre 2024, le juge des référés a :

- rejeté l'exception de procédure tirée de la nullité de l'assignation,

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [F] [H] et de son épouse, Mme [W] [E],

- ordonné l'expulsion de Mme [R] [J] et de tout occupant de son chef du logement litigieux,

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de fixation d'une indemnité d'occupation,

- condamné Mme [R] [J] aux dépens,

- condamné la même à payer à M. [F] [H] et son épouse, Mme [W] [E], la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] a interjeté appel de cette décision et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 17 septembre 2025, demande à la cour, au visa des articles 500, 542, 834, 835 et 954 du code de procédure civile, L. 311-4 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de l'article 33 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, modifié par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 en son article 35, de :

A titre préliminaire,

- déclarer irrecevable l'appel incident interjeté par les époux [H] à défaut d'avoir formé une demande d'infirmation ou de réformation de la décision dont appel,

En conséquence,

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de fixation d'une indemnité d'occupation,

A titre principal,

- la déclarer recevable en son appel,

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :

- a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [F] [H] et de son épouse, Mme [W] [E],

- a ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef, de l'appartement constituant le lot n°348 de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 16]), [Adresse 2] et des 334/100 616èmes des parties communes générales de l'immeuble,

- l'a condamnée aux dépens et à payer à M. [F] [H] et son épouse, Mme [W] [E], la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- confirmer pour le reste l'ordonnance,

Statuant à nouveau, de :

In limine litis,

- déclarer les époux [H] irrecevables en leurs demandes, faute de qualité à agir,

Sur le fond,

- débouter les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- dire que Maître [K], son conseil, pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 12 octobre 2025, les époux [H] demandent à la cour de :

- juger irrecevable et en tout cas mal fondé l'appel interjeté par Mme [J] à l'encontre de l'ordonnance de référé entreprise,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [J] et celle de tout occupant de son chef de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 15][Adresse 1], et condamné celle-ci aux dépens et à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les recevoir en leur appel incident et condamner Mme [J] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de provision sur indemnité d'occupation et dommages et intérêts,

- condamner la même aux dépens d'appel et à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que la décision entreprise n'est pas contestée en ce qu'elle a rejeté l'exception de procédure tirée de la nullité de l'assignation.

Cette disposition, devenue irrévocable, ne sera donc pas évoquée.

Il convient par ailleurs de relever que si les époux [H] concluent, par le dispositif de leurs conclusions d'intimés, à l'irrecevabilité de l'appel interjeté par Mme [J] à l'encontre de l'ordonnance entreprise, ils ne formulent, dans le corps de leurs écritures, aucun moyen au soutien d'une telle prétention, de sorte qu'en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de l'examiner et il convient de rejeter leur demande tendant au prononcé de l'irrecevabilité de l'appel.

Enfin, si les époux [H] invoquent, cette fois-ci dans le corps de leurs écritures, l'irrecevabilité des conclusions déposées par Mme [J] le 17 septembre 2024 en l'absence de précision par celle-ci de son domicile réel depuis son déménagement, la cour constate qu'ils ne formulent, dans le dispositif de leurs écritures, aucune demande tendant à l'irrecevabilité de ces conclusions, de sorte qu'en application de l'article 954, alinéa 3 précité, la cour n'est pas tenue de statuer sur ce point, dont elle n'est pas saisie.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux [H]

Mme [J] réitère en appel sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M.'[F] [H] et de son épouse, Mme [W] [E], rejetée par le premier juge, faisant valoir que ceux-ci ne démontrent pas leur qualité de propriétaires de l'immeuble litigieux en l'absence de transfert définitif de propriété ordonné par une décision irrévocable, et la preuve n'étant pas rapportée que le jugement du 24 septembre 2024 ait été publié auprès du service de publicité foncière de [Localité 9].

En réponse, les époux [H] font valoir que leur qualité de propriétaires de l'immeuble litigieux est démontrée dès lors que le jugement du 24 septembre 2024, assorti de l'exécution provisoire, a ordonné la réalisation forcée de la vente. Ils ajoutent que la formalité de publicité de la vente au registre foncier a été réalisée et qu'elle n'est en tout état de cause nécessaire que pour rendre la vente opposable aux tiers.

Sur ce

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Et l'article 32 ajoute qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge, après avoir rappelé que la preuve de la qualité de propriétaire d'un immeuble est libre et ne répond à aucun formalisme particulier, et considérant que le jugement rendu le 24 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, valant vente de l'appartement litigieux par Mme [J] au profit des époux [H] et assorti de l'exécution provisoire, avait été signifié à celle-ci le 1er octobre 2024 et était donc exécutoire depuis cette date, en a conclu que les époux [H] justifiaient de leur qualité de propriétaires de l'immeuble, étant observé que la formalité de publicité au registre foncier n'est nécessaire que pour l'opposabilité de la vente aux tiers.

Par arrêt distinct rendu ce jour, la cour confirme le jugement du 24 septembre 2024 en ce qu'il a dit qu'il valait vente de l'immeuble litigieux au profit des époux [H] par Mme [J].

L'éventuel pourvoi en cassation que pourrait exercer Mme [J] à l'encontre de cette décision ne serait pas suspensif de son exécution.

Il convient donc de constater, à l'instar du premier juge, que les époux [H] justifient de leur qualité de propriétaires du bien litigieux et donc de leur qualité et intérêt à agir devant le juge des référés aux fins d'obtenir l'expulsion de Mme [J] et sa condamnation au paiement d'une provision.

La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a écarté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [J].

Sur la demande d'expulsion (appel principal)

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, la cour est saisie de l'appel interjeté par Mme [J] à l'encontre de l'ordonnance de référé du 11 décembre 2024 ayant ordonné son expulsion de l'appartement sis au [Adresse 17], lot n°348, dont les époux [H] sont devenus propriétaires par l'effet du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer le 24 septembre 2024.

Cependant, la demande d'expulsion est devenue sans objet dès lors que Mme [J] a finalement quitté les lieux et rendu les clefs courant juin 2025, ce qui n'est pas contesté, étant observé au surplus que le jugement précité est confirmé par une décision distincte rendue par la cour de céans ce même jour.

Sur la demande de provision sur indemnité d'occupation et dommages et intérêts (appel incident)

Aux termes de l'article 562 du même code, dans sa rédaction issue du décret du 29 décembre 2023, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

L'article 954 du même code dispose, en ses alinéas 2 et 3, que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions (...) ; que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, les époux [H] ne précisent ni dans le dispositif de leurs premières conclusions d'intimés formant appel incident déposées le 23 juillet 2025, ni dans celui de leurs conclusions récapitulatives déposées le 12 octobre 2025, le ou les chefs de disposition de l'ordonnance entreprise à l'encontre desquels ils entendent former appel incident.

La cour n'est donc pas valablement saisie d'un appel incident et leur demande tendant à voir condamner Mme [J] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de provision sur indemnité d'occupation et dommages et intérêts n'est pas recevable.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

Compte tenu de l'issue du litige, Mme [J] sera par ailleurs tenue aux entiers dépens de l'appel.

Enfin, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [R] [J],

Déclare recevable l'appel interjeté par Mme [R] [J] à l'encontre de l'ordonnance entreprise,

Constate que la demande d'expulsion formée par M. [F] [H] et son épouse, Mme [W] [E], est devenue sans objet, compte tenu de la libération des lieux par Mme [R] [J],

Constate que la cour n'est pas valablement saisie d'un appel incident,

Déclare en conséquence irrecevable la demande de M. [F] [H] et de son épouse, Mme [W] [E], tendant à voir condamner Mme [R] [J] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de provision sur indemnité d'occupation et dommages et intérêts,

Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [R] [J] aux dépens et en ce qu'elle l'a condamnée à payer la somme de 2 000 euros à M. [F] [H] et son épouse, Mme [W] [E], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [J] aux dépens d'appel,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.

Le greffier

Le président