Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/00346 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EY6D

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [A], demeurant [Adresse 1] comparant en personne assisté de son fils Monsieur [U] [A]

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [Z] épouse [Y], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 2] représenté par son épouse Madame [W] [Y], selon mandat écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l'audience publique du 18 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 20 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M. [A]

Copie à : Epoux [Y], DDETS 56

RG N° 24-346. Jugement du 20 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er juin 2013, M. [R] [A] a donné à bail à Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] un local d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Le 15 janvier 2025, M. [R] [A] a fait délivrer à Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] un commandement de payer la somme de 5945,96 euros au titre des loyers et des charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte du commissaire de justice en date du 22 avril 2025, M. [R] [A] a fait assigner Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de : prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, pour défaut de paiement des loyers et des charges,ordonner l'expulsion de Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] et tous occupants si besoin avec l'assistance de la force publique,supprimer le délai de deux mois conférés par le commandement de quitter,condamner solidairement Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] à lui payer :9 759,18 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers impayés à venir au jour de l’audience, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer,à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et des charges, en subissant les augmentations légales,500 euros à titre de dommages-intérêts,condamner in solidum Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance. Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 25 avril 2025.

A l'audience du 18 septembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] exposant que Monsieur percevait l’allocation spécifique de solidarité pour 599 euros et Madame un salaire de 1200 euros outre une prime d’activité ; que les impayés avaient débuté suite aux problèmes de santé de M. [Y] et à des difficultés familiales ; que le couple avait réglé quelques échéances et mis en place un virement automatique de 200 euros en plus du paiement du loyer courant.

M. [R] [A], assisté de son fils [U] [A], a actualisé le montant de sa créance à la somme de 11397,76 euros au titre des loyers impayés. Il s’est formellement opposé à l’octroi de délais de paiement et n’a acquiescé à des délais pour quitter les lieux qu’à condition que le couple ait quitté le logement le 20 novembre 2025. S’agissant de l’indexation pour l’année 2025, M. [A] a précisé en avoir avisé les locataires par dépôt d’un écrit dans leur boîte aux lettres. Il a convenu avoir reçu l’attestation d’assurance sollicitée postérieurement à la délivrance du commandement, indiquant cependant que le contrat justifié prenait fin en juillet 2025.

Mme [W] [Z] épouse [Y] a comparu, munie d’un pouvoir pour représenter son époux. Elle a indiqué que M. [A] avait régulièrement indexé le montant du loyer jusqu’en 2024 inclus, précisant cependant n’avoir reçu aucune demande pour l’année en cours. Après vérification à l’audience de l’imputation des entiers paiements réalisés par le couple, elle a acquiescé au principe de la dette, sauf à déduire la part d’indexation ajoutée depuis juin 2025. Mme [Y] a indiqué qu’elle était assurée contre les risques locatifs. Elle a sollicité des délais de paiement pour se maintenir dans les lieux, proposant de régler la somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant. À titre subsidiaire, elle a demandé au juge de leur octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux.

Sur interrogation du juge, Mme [W] [Z] épouse [Y] a indiqué que le couple n’avait pas saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat. (...) III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. (...).

M. [R] [A] justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée par courrier électronique de la situation d’impayés en date du 16 janvier 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, “I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande”.

M. [A] demande au juge de condamner M. et Mme [Y] à lui régler la somme totale de 11 397,76 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au mois d’août 2025 inclus.

Dans le bail conclu entre les parties, la clause relative à la révision du loyer n’a pas été remplie et s’il est fait référence aux conditions générales du contrat, celles-ci ne sont pas justifiées au dossier. Néanmoins, la défenderesse a confirmé que le bailleur avait bien avisé le couple de l’augmentation annuelle du loyer, dont M. et Mme [Y] avaient régulièrement payé le prix, jusqu’à la dernière indexation de juin 2024 ayant porté le montant du loyer à la somme de 664,11 euros.

Il s’en déduit que l’indexation était bien entrée dans le champ contractuel.

En revanche, alors qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, M. [A] ne rapporte pas la preuve qu’il a manifesté sa volonté de réviser le loyer à compter de juin 2025 et Mme [Y] a indiqué n’avoir reçu aucune demande à ce titre. Par conséquent, aucune indexation ne peut être considérée comme valablement due par les locataires depuis cette date. Ainsi, au titre de l’indexation indue, une somme de 23,67 euros (7,89 euros x 3) sera déduite du montant de la créance réclamée.

Selon l'article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] n’ont pas contesté le surplus de la dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] à verser à M. [R] [A] la somme de 11374,09 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 août 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu'au présent jugement.

En application de l’article 220 du code civil, les défendeurs, qui sont mariés, seront solidairement condamnés au paiement de cette dette.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l'obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il apparaît que Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] n’ont pas réglé l'intégralité des loyers échus depuis de très nombreux mois, l’impayé ayant commencé à se constituer en janvier 2023.

Mme [Y] a confirmé les éléments relevés dans l’évaluation sociale, indiquant toutefois que son époux allait reprendre une activité professionnelle. Elle a demandé le bénéfice de délais de paiement pour se maintenir dans les lieux, proposant de régler la somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer.

Il ressort du décompte versé au dossier, vérifié par la défenderesse qui a confirmé la prise en compte de l’intégralité des versements réalisés, que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience. Aucun délai ne peut leur être accordé sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi de 1989 précitée.

Entre le 1er janvier et le 18 septembre 2025, date de l’audience, Mme et M. [Y] ont réglé une somme totale de 1728,11 euros alors que le montant total des loyers dus s’élevait sur la même période à 5976,99 euros. Ils perçoivent des revenus à hauteur de 1946,57 euros, de sorte que même de manière échelonnée ils ne seront pas en mesure de régler la somme de 11374,09 euros dans un délai de deux années puisqu’il leur faudrait alors régler une mensualité de 475,89 euros en plus du loyer qu’ils ne parviennent manifestement pas à régler de manière régulière.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Les impayés répétés de loyers constituent de graves manquements aux obligations pesant sur les locataires qui justifient, compte tenu en l’espèce de l’importance de la dette, le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y], et de tous occupants de leur fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation

Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] occupent les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme mensuelle de 664,11 euros.

Cette indemnité sera due, à compter du 20 novembre 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux, solidairement par les défendeurs qui sont mariés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, les défendeurs sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux. M. [A] s’y oppose.

Il ressort des éléments du dossier et de l’évaluation sociale que l’impayé locatif a commencé à se constituer en janvier 2023. Sans remettre en cause les importantes difficultés rencontrées par les locataires et si M. et Mme [Y] ont tenté de redresser la situation à compter de la réception du commandement de payer, date à laquelle la dette s’élevait déjà à 5945,96 euros, force est néanmoins de constater que seuls deux loyers entiers ont été réglés au cours de l’année 2025, et que malgré la progression constante de la dette, ils n’ont entrepris aucune démarche pour trouver un nouveau logement.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux au-delà des deux mois prévus à la délivrance du commandement de quitter.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [A] explique que l’importance de l’impayé locatif a impacté ses revenus et dévalué son patrimoine. Il expose que la réitération des impayés lui a causé un préjudice moral indéniable majoré par le silence des locataires lui laissant craindre que la situation ne perdure.

M. [A], qui au dû initier une procédure en justice pour faire valoir ses droits au regard de l’importance de la dette, justifie de troubles et tracas qu’il convient d’indemniser en lui allouant la somme de 300 euros.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y], seront condamnés in solidum aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [A] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 400 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

DEBOUTE Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] de leurs demandes de délais de paiement et délais pour quitter le logement ;

A défaut pour Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] à payer à M. [R] [A] la somme de 11374,09 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 août 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu'au présent jugement;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] à payer à M. [R] [A] une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant de 664,11 euros, à compter du 20 novembre 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DEBOUTE M. [R] [A] du surplus de ses demandes ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] in solidum à payer à M. [R] [A] à payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts;

CONDAMNE Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] in solidum à payer à M. [R] [A] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [Z] épouse [Y] et M. [G] [Y] in solidum aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE