Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

Minute n° 25/615

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 17 Novembre 2025 __________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [Q] [M] [Adresse 1] [Localité 1] Madame [V] [H] [I] [W] épouse [M] [Adresse 1] [Localité 1] Madame [T] [C] [Adresse 2] [Localité 2]

Demandeur représenté par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES - 110 D'une part, DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [U] [Adresse 3] [Localité 1]

Défendeur représenté par Me Gaëlle VIZIOZ, avocat au barreau de NANTES - 353 D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 Février 2025 date des débats : 15 Septembre 2025 délibéré au : 17 Novembre 2025

RG N° RG 24/03404 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NLLK

COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Guillaume LENGLART CE+CCC Me Gaëlle VIZIOZ Copie dossier

Par acte sous seing privé du 26 mai 2003, Monsieur [O] [M], Madame [V] [W] et Madame [T] [C] ont donné à bail à Monsieur [F] [U] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer de 320 euros.

Par acte d'huissier en date du 17 novembre 2023, le bailleur a donné congé pour le 27 mai 2024 pour motifs légitime et sérieux en raison d'un défaut de paiement des loyers, défaut d'assurance et défaut de ramonage.

Un procès-verbal de constat du 31 mai 2024 a acté la volonté de Monsieur [F] [U] de demeurer dans les lieux.

Par acte du 11 juin 2024, le bailleur a sommé Monsieur [F] [U] de quitter les lieux.

Par acte du 22 août 2024, Monsieur [O] [M], Madame [V] [W] et Madame [T] [C] ont fait citer Monsieur [F] [U], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin d'entendre valider le congé, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ; - le paiement de l'indemnité d'occupation échue d'un montant de 1.040 euros, avec intérêts à compter du 27 mai 2024 ; - la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 520 euros avec indexation, avec intérêts à compter du 27 mai 2024 ; - une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat et de la sommation de quitter les lieux.

A l'audience du 15 septembre 2025, Monsieur [O] [M], Madame [V] [W] et Madame [T] [C] maintiennent leur demande et ils sollicitent en outre la fixation du loyer à la somme de 588 euros à compter de mai 2024, soit un retard de paiement de 894 euros au titre de l'indexation.

Monsieur [F] [U] conclut au débouté de la demande, il demande la fixation du loyer à la somme de 460 euros et il sollicite une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, il sollicite un délai d'un an pour libérer les lieux.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 17 novembre 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

Sur le montant du loyer

Le bailleur expose que le loyer était fixé à 320 euros, puis il a été porté tacitement à 360 euros en 2020. Puis il a été porté tacitement à 460 euros sans avenant. Puis d'importants travaux ont justifié de porter le loyer à la somme de 520 euros, ce qui a été accepté tacitement. Il demeure qu'il est produit un écrit qui fait la loi entre les parties et il n'est justifié d'aucun accord tacite, sauf pour porter le montant à la somme de 460 euros. Il sera donc retenu ce seul accord.

Par ailleurs, le bailleur demande de fixer le loyer à la somme de 588,80 euros en raison de l'évolution du coût de la construction. Cet indice, qui n'est pas applicable en matière de loyer, ne saurait être retenu conformément à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé

Le bailleur justifie avoir donné congé le 17 novembre 2023 pour le 27 mai 2024 par acte de Commissaire de Justice. Le congé est donc régulier en forme.

En revanche, il résulte de ce qui précède que le bailleur ne justifie pas d'un défaut de paiement des loyers, alors qu'il réclamait un montant indu. De plus, le locataire justifie d'une assurance et d'un ramonage. En conséquence, le bailleur ne justifie pas de son motif sérieux et légitime et il convient de le débouter de sa demande en validation du congé.

Sur la demande subsidiaire

Il n'y a pas lieu d'examiner la demande en prononcé de la résiliation pour les motifs visés au congé alors que la validité de celui-ci n'est pas retenue.

Sur les demandes annexes

Le bailleur étant débouté de sa demande principale, il convient de le débouter de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il y a lieu de tenir le bailleur aux dépens et, sur le fondement des articles 37 et 75 I. de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, il convient également de la tenir au paiement d’une somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [O] [M], Madame [V] [W] et Madame [T] [C] de leur demande ;

Fixe le montant du loyer à la somme de 460 euros ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [M], Madame [V] [W] et Madame [T] [C] à payer à Maître Gaëlle VIZIOZ, avocat de Monsieur [F] [U], la somme de 1.500 euros ;

Rappelle que Maître Gaëlle VIZIOZ s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle conformément aux articles 37 et 75 I. de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [M], Madame [V] [W] et Madame [T] [C] aux dépens.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection