Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 25/00281 REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00083 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXET

E.P.I.C. GRAND [Localité 4] HABITAT

C/

[F] [Z]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON Procédures Orales

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. GRAND [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représentée par Me FOUCHARD David membre de la SCP CAPA avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 11 Mars 2025

DEFENDEUR(S) :

M. [F] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Mme [P] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2025

Copies délivrées aux parties Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à : le :

EXPOSE DU LITIGE

L'OPH GRAND [Localité 4] HABITAT est propriétaire du garage n°00206-00099-00001-00036 situé [Adresse 5] à [Localité 4], actuellement loué à Madame [P] [Z] et Monsieur [F] [Z].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, l'OPH GRAND DIJON HABITAT a assigné Madame [P] [Z] et Monsieur [F] [Z] devant le Tribunal Judiciaire de Dijon aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail,ordonner leur expulsion ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à lui payer :le somme de 521,54€ à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 20 janvier 2025, avec intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,les loyers et charges impayés du 21 janvier 2025 au jour du jugement à intervenir avec intérêts,la somme de 100 € au titre de la résistance abusive,la somme de 200 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation.

A l'audience du 08 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

Bien que régulièrement assignés suivant acte d’huissier signifié à étude, Madame [P] [Z] et Monsieur [F] [Z] n'était ni présents, ni représentés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Conformément aux articles 4 et 5 du Code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est en outre constant que les termes du litige qui sont déterminés par les prétentions respectives des parties ne sauraient résulter des pièces versées aux débats.

En l’espèce, le demandeur sollicite par le biais de son acte introductif d'instance que soit « prononcé la résiliation du bail », sans mention de la clause résolutoire, que le juge n'a dès lors, pas vocation à constater.

En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : [Localité 3] d'user de la chose louée « raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; et celle de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Par ailleurs l'article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, s'il est établi par les pièces versées aux débats que Madame [P] [Z] et Monsieur [F] [Z] ont manqué à leur obligation de paiement du loyer afférent au garage loué, force est de constater qu'ils ont apuré l'arriéré de loyers et de charges à réception de l'assignation et se sont depuis régulièrement acquittés du paiement du loyer et des charges ainsi que des frais de procédure, le solde du compte locatif étant à zéro depuis mars 2025.

Dès lors, les manquements à leur obligation de paiement qui leur sont imputables ne revêtent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont ils sont titulaires.

En conséquence, il y a lieu de débouter l'OPH GRAND [Localité 4] HABITAT de sa demande en résiliation du bail du 18 mars 2019, en expulsion de Madame [P] [Z] et Monsieur [F] [Z] et en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, l'OPH GRAND [Localité 4] HABITAT qui succombe sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’établissement public industriel et commercial OPH GRAND [Localité 4] HABITAT de l'ensemble de ses demandes.

CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial OPH GRAND [Localité 4] HABITAT aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT