Demande présentée par ou contre le syndicat à l'occasion de la vente d'un lot

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 21/06781 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OIQC

NAC : 72B

Jugement Rendu le 20 Novembre 2025

FE Délivrées le : _______________ ENTRE :

S.C.I. L’ESPLANADE, Société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 339696718, représenté par son gérant en exercice

représenté par Maître Ariel FERTOUKH de la SELEURL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS plaidant, Maître Aurore FAROIGI, avocate au barreau de PARIS postulant

DEMANDERESSE

ET :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SASU IME GESTION, immatriculée au RCS EVRY 402 209 209, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 4], assisté de Monsieur [W] [Q], en sa qualité de curateur, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Ariel FERTOUKH de la SELEURL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS plaidant, Maître Aurore FAROIGI, avocate au barreau de PARIS postulant

DEFENDEUR

Monsieur [W] [Q], désigné en sa qualité de curateur de Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 5]

Non représenté

INTERVENANT FORCÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débtats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 11 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 07 décembre 2009, la Caisse de Crédit Mutuel [Adresse 6] a acquis de la Sci de l'Esplanade, alors propriétaire unique de l'immeuble sis [Adresse 2], les lots n°7, 17, 18, 23, 24, 25, 26, 52, 53 et 54 dépendant de la copropriété. Il ressort de l'acte notarié, s'agissant des statuts de la copropriété, que M. [S] [X], gérant de la Sci de l'Esplanade, accepte la fonction de syndic provisoire. M. [S] [X], qui a fait l'objet d'un placement sous curatelle renforcée, a été représenté par M. [W] [Q], curateur.

Par acte du 2 février 2017, la Caisse de Crédit Mutuel [Adresse 6] a vendu à la société Extension le lot n°26. La copropriété est depuis composée de 3 copropriétaires.

Par jugement du 25 janvier 2019 du tribunal judiciaire d'Evry, le mandat de syndic bénévole de M. [S] [X] a été annulé et Maître [R] [J] [N] a été désignée es qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble.

Lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2021, le cabinet IME Gestion a été désigné comme syndic de la copropriété.

*

Par acte d'huissier du 01 décembre 2021, la Sci de l'Esplanade a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la Sasu IME Gestion, aux fins d'obtenir sa condamnation au remboursement de sommes avancées pour le compte de la copropriété.

Par actes d'huissier des 28 et 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné en intervention forcée M. [S] [X] et son curateur M.[W] [Q].

*

En l'état de leurs dernières conclusions 3 au fond devant le tribunal judiciaire, régulièrement notifiées par Rpva le 18 octobre 2024, la Sci de l'Esplanade et M. [S] [X], demandent au tribunal de :

-RECEVOIR la SCI DE L’ESPLANADE en ses demandes et les DECLARER fondées ;

-DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de toutes ses demandes à l’encontre de la SCI DE L’ESPLANDE et de MONSIEUR [X] ;

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à rembourser à la SCI DE L’ESPLANADE la somme de 38 407, 31 euros correspondant aux charges de copropriété avancées sur les années 2016 à 2021 pour les autres copropriétaires avec intérêt au taux légal à compter des commandements de payer, mise en demeure et subsidiairement de la présente assignation ;

-ORDONNER la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an en application de l’article 1343-2 du code civil ;

-ORDONNER l’exécution provisoire. ;

-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien, la Sci de l'Esplanade expose avoir réglé seule la totalité des charges de copropriété sur les années 2016 à 2021 représentant un montant total de 136.705,32 euros et s'estime bien fondée à être remboursée par la copropriété, en prenant en compte les tantièmes et la répartition des charges entre copropriétaires, de la somme de 38.407,31 euros. En réplique, elle soutient que la gestion du syndic bénévole n'a jamais été remise en question pendant toute la durée de son mandat et que retenir la garantie de M. [S] [X] reviendrait à le condamner doublement à d'une part assumer seul l'intégralité des charges de copropriété de 2016 à 2021 et d'autre part à payer une seconde fois les charges déjà payées.

*

En l'état de ses dernières conclusions en réponse n°3, régulièrement notifiées par Rpva le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal :

A TITRE PRINCIPAL

-CONSTATER que la somme de 38.405,11 euros dont le remboursement est réclamé par la SCI DE L’ESPLANADE n’est pas justifiée,

-DECLARER les demandes de la SCI DE L’ESPLANADE infondées,

-DEBOUTER la SCI DE L’ESPLANADE de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2],

-CONDAMNER la SCI DE L’ESPLANADE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet IME GESTION, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE

-DIRE ET JUGER que Monsieur [X] a commis des fautes dans l’exécution de sa mission de syndic bénévole,

-CONSTATER que le préjudice financier subi par la SCI DE L’ESPLANADE résulte des fautes commises par Monsieur [X] en sa qualité de syndic bénévole,

En conséquence,

-CONDAMNER Monsieur [S] [X] à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet IME GESTION, de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

-CONDAMNER Monsieur [S] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet IME GESTION, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien, le syndicat des copropriétaires estime que la somme de 38.405,11 euros réclamée n'est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum en relevant notamment que les factures produites sont libellées au nom de la Sci de l'Esplanade et que les demandeurs ne justifient pas de l'approbation des comptes de la copropriété. Subsidiairement, le défendeur soutient que la faute de gestion imputable au syndic bénévole, M. [S] [X], justifie sa condamnation à le garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 mars 2025, la clôture de l'instruction a été prononcée et l'affaire a été fixée sur l'audience juge rapporteur du 11 septembre 2025. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en remboursement de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Il est constant que l’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la Sci de l'Esplanade et M. [S] [X] demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 38.407,31 euros en remboursement des charges de copropriété qu'ils soutiennent avoir avancées sur les années 2016 à 2021 tandis que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande en soutenant que la dette n'est fondée ni dans son pincipe ni dans son montant.

En ne justifiant pas de l'approbation des comptes par les assemblées générales ou par l'administrateur provisoire, en ne justifiant pas du caractère urgent des factures réglées essentiellement libellées au nom de la Sci de l'Esplanade à une adresse distincte de la copropriété, les demandeurs n'établissent pas, comme soutenu, le bien fondé de la créance réclamée.

Au vu de ces éléments, la demande en remboursement de charges avancées pour la copropriété n'apparaît pas bien fondée et les demandeurs ne peuvent qu'en être déboutés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La Sci de l'Esplanade, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens.

Il apparaît équitable de la condamner à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DEBOUTE la Sci de l'Esplanade et M. [S] [X] de l'intégralité de leurs demandes

CONDAMNE la Sci de l'Esplanade à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

CONDAMNE la Sci de l'Esplanade aux entiers dépens

Ainsi fait et rendu le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,