Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 06 Novembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00135 - N° Portalis DBWZ-W-B7J-DHKU AFFAIRE : [S] [O] C/ [T] [M], [B] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Véronique CAUBEL, greffier lors des débats et de Eliane MAIURANO, greffier lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [O] demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [M] demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [B] [E] demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l'audience du 02 Octobre 2025 Date de délibéré indiquée par le président : 06 Novembre 2025 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2021, prenant effet le 15 juillet 2021, Monsieur [S] [O] a donné en location à Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, Monsieur [S] [O] (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] (ci-après dénommés « les locataires ») afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- constater que le bail liant Monsieur [S] [O] à Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] est résilié le 16 décembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 1], avec si besoin le concours de la force publique, - fixer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (762,43 euros par mois à la date de l'assignation), à régler à l'échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, - condamner solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] à payer à Monsieur [S] [O] la somme provisionnelle de 2993,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de mai 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, - condamner in solidum Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] à payer à Monsieur [S] [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du signalement du commandement de payer à la CCAPEX et de la dénonce de l'assignation à la préfecture.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 octobre 2025.

Monsieur [S] [O], représenté par son conseil, réitère ses demandes initiales à l'audience car la dette n'a pas été apurée dans le délai imparti tout en actualisant le montant.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que les locataires ne se sont pas acquittés du paiement de plusieurs loyers à leur charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 16 octobre 2024 leur a été signifié un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui les invitait à payer l'ensemble des sommes dues, commandement demeuré infructueux.

De leur côté, Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E], bien que régulièrement assignés selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile (dépôt de l'acte en Etude), n'ont pas comparu à l'audience et ne s'y sont pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la saisine du juge des référés

Conformément à l’article 484 du code de procédure civile, « l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

L’article 834 de ce même code dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 22 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 6 juin 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d'enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne que les locataires ne se sont ni présentés au rendez-vous proposé ni excusés.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable. * Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes : le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, le décompte actualisé de la créance dont il résulte que les locataires restent toujours redevables de loyers et de charges pour une somme de 3587,85 euros (échéance du mois de septembre 2025 comprise), arrêtée au 25 septembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu'à la date du 25 septembre 2025, Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] sont solidairement redevables envers Monsieur [S] [O] de la somme de 3587,85 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de septembre 2025 comprise), en vertu de la clause de solidarité figurant au bail.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être solidairement payé par les locataires au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l'absence de dispositions transitoires, il convient d'appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont rencontré des difficultés pour s'acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu'ils se sont exposés à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s'élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur eux.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] n'aient pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 décembre 2024, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée leur expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur les locataires, n’a pas été intégralement acquitté par eux après la délivrance de l'assignation les informant de leur situation de débiteurs. Cela caractérise, quelles que soient leurs propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de : constater la résiliation du bail à compter du 16 décembre 2024, dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de leurs biens et de tous occupants de son chef, fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à Monsieur [S] [O] ou un représentant.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, au coût de l’assignation et de sa dénonciation de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » L’équité commande en l’espèce qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 500 euros.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Madame BEL, juge des référés, assistée de Madame MAIURANO, greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 484 et suivants, et 834 et suivants du code de procédure civile,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 16 décembre 2024, du bail daté du 30 juin 2021 consenti par Monsieur [S] [O] à Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] sis [Adresse 2] à [Localité 1] (Aveyron),

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] à payer à Monsieur [S] [O] une somme provisionnelle de 3587,85 euros (TROIS MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES) au titre des impayés de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation (échéance du mois de septembre 2025 comprise) arrêtée au 25 septembre 2025 ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025, date de l'assignation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, à compter d'octobre 2025 (soit actuellement 773,04 euros par mois hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir et hors éventuelle allocation personnalisée au logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à Monsieur [S] [O] ou un représentant ;

DISONS que la présente ordonnance sera transmise au représentant de l’État dans le Département ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, de la dénonciation du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, au coût de l’assignation et de sa dénonciation de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [M] et Madame [B] [E] à payer à Monsieur [S] [O] la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition le 6 novembre 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE