Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1]

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00054 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LEBH

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [T] [F], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Société ALF BAT dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M. [R] [O] (president muni d'un extrait Kbis)

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique du 15 septembre 2025

Délivrance de copies : - clause exécutoire délivrée le à Me BATTLE + pièces

- copie certifiée conforme délivrée le à Société ALF BAT

- seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, Madame [T] [F] a fait assigner la SARL ALF BAT (en réalité SAS ALF BAT) devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - la condamnation de la SARL ALF BAT à lui verser 5 202,56 euros au titre d’un arriéré de charges et de dommages-intérêts pour dégradations locatives ; - la condamnation de la SARL ALF BAT aux dépens et à lui verser 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indiquait au soutien de ses demandes : - qu’elle avait donné à bail à la SARL ALF BAT un appartement meublé sis [Adresse 4] à [Localité 1] du 2 mai 2023 au 25 juillet 2024 date à laquelle un état des lieux de sortie avait été dressé contradictoirement ; - que cet état des lieux avait permis de mettre en évidence de nombreuses dégradations (logement laissé sale avec de la vaisselle cassée, des poêles hors d’usage, une barre de rideau arrachée, du linge de lit et de toilette souillé, des vantaux des fenêtres dégradés, des dégradations dans les WC et de la salle de bains, des tâches et impacts sur le sol de la chambre côté rue, des appareils électroménagers dégradés,du matériel disparu : appareil à fondue et cocotte-minute) ; - qu’au moment de son départ, la SARL ALF BAT restait lui devoir 4 958,10 euros au titre d’un arriéré de charges ; - qu’en tout, elle restait lui devoir 6 852,56 euros au titre de l’arriéré de charges et des dégradations locatives au 17 septembre 2024 ; - qu’ayant réalisé un virement d’un montant de 1650 euros le 19 septembre 2024, la SARL ALF BAT restait lui devoir 5 202,56 euros.

Par mention au dossier du 17 janvier 2025, le tribunal a, sur le fondement de l’article 82-1 du code de procédure civile, ordonné le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz.

Initialement appelée à l’audience du 20 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties ; elle a été retenue à l’audience du 17 mars 2025. À cette audience Madame [T] [F] était représentée par Maître NEDELEC substituant Maître BATTLE, avocat au barreau de Metz ; la SAS ALF BAT était représentée par Monsieur [R] [O], président.

Madame [T] [F], se reportant aux termes de ses conclusions déposées le 17 mars 2025, a maintenu ses demandes précisant que celles-ci étaient dirigées contre la SAS ALF BAT.

Elle indiquait en sus des moyens déjà développés : - qu’elle n’avait pas été destinataire du courrier du 20 septembre 2024 figurant en pièce n°3 de la défenderesse ; - que si la société ALF BAT reconnaissait lui devoir 297,50 euros au titre de la consommation d’eau pour 2023, 875,46 euros au titre des frais d’électricité pour 2023, 1 286,72 euros au titre du chauffage au gaz pour 2023, 2 026,20 euros au titre du chauffage au gaz pour 2024, 419,86 euros au titre des frais internet et 350 euros au titre des frais de ménage, elle lui était également redevable de charges communes (TEOM, entretien de la chaudière) et de frais de remise en état et de rachat de l’électroménager endommagé ; - qu’elle n’avait pas à supporter les frais de dépose et repose d’une serrure endommagée par la société ALF BAT; - que s’il était exact que l’appartement n’avait plus été alimenté en gaz entre juin et juillet 2024, cette circonstance était indépendante de sa volonté ; qu’en tout état de cause, contrairement à ce que soutenait la société ALF BAT, qui entendait lui facturer 3 030 euros au titre des frais de relogement de ses salariés pendant cette période, les salariés de la société ALF BAT n’avaient jamais quitté le logement loué ; - que contrairement à ce que soutenait la société ALF BAT, un simple nettoyage n’aurait pas suffi à remettre l’appartement en état, rien dans l’appartement n’ayant été utilisé “en bon père de famille”.

La SAS ALF BAT, bien qu’entendant visiblement former des demandes à l’encontre de Madame [T] [F] (cf à ce sujet le courrier adressée à l’intéressée le 20 septembre 2024 et le décompte daté du 20 septembre 2024), n’a pas formalisé de demandes que ce soit par écrit ou oralement, à l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mai 2025.

Par jugement avant dire-droit du 19 mai 2025, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a : - ordonné la réouverture des débats ; - invité la SAS ALF BAT à préciser ses demandes, si elle entendait en former ; - invité Madame [T] [F] à produire : ✓ un historique de compte complet permettant de vérifier les montants facturés à la SAS ALF BAT, les règlements effectués par cette société et l’éventuelle déduction du montant du dépôt de garantie des sommes dues ; ✓ les justificatifs relatifs aux charges et aux frais de remise en état qu’elle entendait facturer à la SAS ALF BAT ; - invité Madame [T] [F] à formuler toutes observations sur les factures de serrurerie réglées par la société ALF BAT à hauteur de 252 euros et 1 356,50 euros. - dit que l’affaire serait rappelée à l’audience du 15 septembre 2025 devant se tenir à 14 heures en salle 225, la décision valant convocation des parties ;

A l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été rappelée, Madame [T] [F] était représentée par Maître NEDELEC substituant Maître BATTLE, avocat au barreau de Metz ; la SAS ALF BAT était représentée par Monsieur [R] [O], président.

Madame [T] [F], se reportant à ses conclusions déposées le 15 septembre 2025, a sollicité : - la condamnation de la SAS ALF BAT à lui verser 6 883,21 euros au titre d’un arriéré de charges et de dommages-intérêts pour dégradations locatives ; - la condamnation de la SAS ALF BAT aux dépens et à lui verser 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indiquait en sus des moyens déjà développés : - que le virement de 1 650 euros réalisé par la SAS ALF BAT le 19 septembre 2024 portait en réalité la dette de cette société à la somme de 6 883,21 euros au vu de nouvelles factures qui n’avaient pu être produites avant la réouverture des débats ; - que s’agissant du devis établi à son nom par la société LINO LA LOGGIA, il avait en réalité été établi au nom de la société ALF BAT qui avait falsifié le devis ; - qu’elle n’avait pas à supporter le coût de réparation de la poignée et de la serrure de la porte d’entrée, endommagées début décembre 2023, l’état des lieux d’entrée permettant d’établir que la serrure était en parfait état de fonctionnement à l’entrée de la SAS ALF BAT dans les lieux; - qu’elle avait réalisé la plupart des travaux de remise en état de l’appartement.

Elle a en outre précisé à l’audience : - que pour tenir compte du défaut d’alimentation en gaz, la société ALF BAT avait été dispensée de paiement de loyer pour le mois de juillet 2024 ; - que si l’état des lieux de sortie avait été signé par un salarié, il y avait en l’espèce mandat apparent.

La SAS ALF BAT s’est opposée à l’ensemble des demandes présentées par Madame [T] [F] précisant : - qu’elle n’avait jamais reçu de courrier de mise en demeure de payer et qu’elle avait déjà procédé à deux règlements ; - que si un état des lieux de sortie avait bien été réalisé, il avait été signé par un salarié dépourvu de pouvoir pour représenter la société ; - que ses salariés avaient dûs être relogés à l’hôtel pendant la période où l’appartement n’avait pas été alimenté en gaz.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré de charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...]”.

En l’espèce, Madame [T] [F] sollicite la condamnation de la SAS ALF BAT à lui verser 5 384,99 euros au titre de l’arriéré de charges, étant précisé : - que bien que faisant figurer le versement de 1 650 euros intervenu le 19 septembre 2024 dans son décompte, elle ne déduit pas cette somme des sommes dues par la SAS ALF BAT, - qu’elle ne prend en compte que 880 euros au titre des provisions sur charges versées par la SAS ALF BAT, ce alors même que la SAS ALF BAT a versé 80 euros de provision par mois de mai 2023 à juin 2024 (80X14 = 1 120 euros) et 64,52 euros de provision pour le mois de juillet 2024 (Loyer et charges offerts par Madame [F] en compensation du préjudice subi du fait de l’absence de gaz dans l’appartement), soit au total 1 184,52 euros.

Elle produit au soutien de sa demande des justificatifs des sommes facturées au titre des charges communes générales, de la consommation d’eau, de l’électricité, du gaz, de la TEOM et de l’entretien de la chaudière.

Si elle ne produit aucun justificatif relatif relatif à l’abonnement “free” qu’elle facture à la SAS ALF BAT à hauteur de 449,85 euros, le justificatif intitulé “solde de compte” produit par la SAS ALF BAT en pièce n°2 permet de constater que cette société ne conteste pas la mise à disposition d’un abonnement internet et la somme de 419,86 euros réclamée à ce titre par sa bailleresse en septembre 2024.

Bien qu’ayant fait état de deux versements, la SAS ALF BAT n’a produit aucun justificatif au soutien de cette allégation. Seul le versement de 1 650 euros intervenu le 19 septembre 2024 sera en conséquence pris en compte.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la SAS ALF BAT sera condamnée à verser 3 400,08 euros à Madame [T] [F] au titre de l’arriéré de charges au 2 juillet 2025 (versement de 1184,52 euros de provision sur charges et règlement de 1 650 euros déduits).

Sur la demande de dommages-intérêts pour dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : “Le locataire est obligé : [...] c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; [...]”

En l’espèce, Madame [T] [F] sollicite la condamnation de la SAS ALF BAT à lui régler 1 498,23 euros de dommages-intérêts au titre des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie de 1 000 euros.

Bien que soutenant à l’audience que le salarié présent au moment de l’état des lieux de sortie était dépourvu de mandat pour signer ledit état des lieux, la SAS ALF BAT ne produit aucun justificatif dont il résulterait qu’elle aurait contesté la validité de l’état des lieux réalisé en présence de ce salarié et sollicité la réalisation d’un état des lieux en présence du président ou de toute personne duement munie d’un pouvoir ou encore la réalisation d’un état des lieux par un commissaire de justice.

Dans ces conditions et dans la mesure où l’état des lieux de sortie a été signé par un salarié de la SAS ALF BAT, Madame [T] [F] a pu légitimement penser que celui-ci était duement muni d’un pouvoir pour procéder à la réalisation de l’état des lieux de sortie en sa présence.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de mettre en évidence un appartement rendu sale avec la plaque de cuisson et le micro-ondes hors service, de la vaisselle cassée, une cocotte-minute et un appareil à fondue manquants, des poêles hors service, du linge manquant, des tâches au sol dans la première chambre, des tâches sur les murs de la moisissure et du calcaire dans la salle de bain, du tartre dans les WC, des impacts sur le parquet de la chambre sur rue, des joints de fenêtre moisis.

Madame [T] [F] produit différentes factures au soutien de sa demande, certaines ne correspondant pas à des dépenses rendues nécessaires par des dégradations imputables à la SAS ALF BAT (notamment rachat d’un réfrigérateur, d’un lave-linge).

Au vu de ces éléments, la SAS ALF BAT sera condamnée à verser 600 euros de dommages-intérêts à Madame [T] [F] au titre des dégradations locatives (montant du dépôt de garantie dû à la SAS ALF BAT déduit).

Sur les demandes accessoires

La SAS ALF BAT, partie perdante, sera condamnée aux dépens et à verser 600 euros à Madame [T] [F] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SAS ALF BAT à verser 3 400,08 euros à Madame [T] [F] au titre de l’arriéré de charges au 2 juillet 2025 (versement de 1184,52 euros de provision sur charges et règlement de 1 650 euros déduits) ;

CONDAMNE la SAS ALF BAT à verser 600 euros de dommages-intérêts à Madame [T] [F] au titre des dégradations locatives (montant du dépôt de garantie dû à la SAS ALF BAT déduit) ;

CONDAMNE la SAS ALF BAT aux dépens ;

CONDAMNE la SAS ALF BAT à verser 600 euros à Madame [T] [F] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 17 novembre 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame PLANTON, greffière.

La greffière, La vice-présidente,