Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 1]

N° RG 25/01760 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3RSX

Minute : 25/80

S.A. ADOMA Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [F] [Q]

Copie exécutoire délivrée à : Maître Sylvie JOUAN

Copies certifiées conformes délivrées à :

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 17 Novembre 2025

Ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Mme Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 16 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Madame Marie-Dominique PONTHIEUX, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA Demeurant [Adresse 2] Représenté par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Q] Demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] non comparant, ni représenté

D’une part,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2023, la SA ADOMA a donné en location à Monsieur [F] [Q] un logement-foyer [Adresse 3], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 435,85 euros, comprenant 38,17 euros de prestations obligatoires. Des redevances étant demeurées impayées, la SA ADOMA a, par courrier recommandé en date du 20 janvier 2025 reçu le 24 janvier 2025, mis Monsieur [F] [Q] en demeure de lui verser la somme de 1058,58 euros, cette mise en demeure visant la clause résolutoire figurant au contrat de résidence. Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, la SA ADOMA a fait assigner Monsieur [F] [Q] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir : - Constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Monsieur [F] [Q] suite à la résiliation du contrat de résidence, - Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, - Condamner Monsieur [F] [Q] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes : * 2758,68 euros au titre de l'arriéré de redevances arrêté au 30 juin 2025, *une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance à compter de la résiliation jusqu’à sa libération effective des lieux, * 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile * les entiers dépens de l’instance. A l'audience du 16 septembre 2025, la SA ADOMA maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 15 septembre 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1448,38 euros, échéance d'août 2025 incluse. La dernière redevance est payée, la SA ADOMA n'est pas opposée aux délais. Monsieur [F] [Q], bien que régulièrement assigné en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu ni personne pour ni personne pour le représenter. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Monsieur [F] [Q] a été assigné en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour le représenter. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En outre, l'article 834 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande en paiement Le paiement du loyer et des charges est une obligation de tout locataire, rappelée notamment par les dispositions de l'article 1728 du code civil. Par application de l'article 1353 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SA ADOMA réclame le paiement de l'arriéré des redevances et produit, à l'appui de sa demande, le contrat de résidence et le décompte arrêté au 15 septembre 2025 à la somme de 1448,38 euros. Monsieur [F] [Q] sera donc condamné, à titre provisionnel, à verser à la SA ADOMA la somme de 1448,38 euros.

Sur la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exclut expressément de son champ d'application les logements-foyers, lesquels sont régis par les articles L. 633-1 et suivants et R. 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. L'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans trois cas listés à cet article, parmi lesquels figure l'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur. En l'espèce, le contrat de location litigieux comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement de toute somme due en exécution du contrat après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, le contrat est résilié de plein droit. La SA ADOMA justifie avoir fait délivrer à Monsieur [F] [Q] le 20 janvier 2025 une mise en demeure de lui payer la somme de 1058,58 euros reproduisant la clause résolutoire insérée dans le contrat. Monsieur [F] [Q] a signé l'accusé de réception le 24 janvier 2025. Il est en outre établi que cette mise en demeure est restée au moins partiellement infructueuse pendant au moins un mois. En conséquence, le contrat litigieux est résilié de plein droit à compter du 25février 2025 et Monsieur [F] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Cependant, l'article 1343-5 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. cette décision suspend les effets de la clause résolutoire. En l'espèce il résulte du décompte au 15 septembre 2025 que la dernière redevance est réglée.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [Q] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [F] [Q] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le résident s’acquittede la redevance courante et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision. Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance de la redevance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SA ADOMA, la résolution du contrat de location étant acquise à la date du . En outre, la SA ADOMA serait en droit d’exiger du résident, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du contrat, à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Enfin, dans l'hypothèse où Monsieur [F] [Q] ne s'acquitterait pas de la redevance courante ou des mensualités supplémentaires fixées au dispositif de la présente décision, il deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation rétroactive du contrat de location. Or, il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y aurait alors urgence pour la SA ADOMA, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner, en cas de reprise d'effet de la clause résolutoire pour non respect des délais, l'expulsion de Monsieur [F] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants, et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les autres demandes Monsieur [F] [Q], partie perdante, devra supporter la charge des dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, CONSTATONS la résiliation du contrat de location conclu le 26 septembre 2023 entre la SA ADOMA et Monsieur [F] [Q] et portant sur le local situé logement [Adresse 3], et ce à compter du 25février 2025, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire, CONDAMNONS Monsieur [F] [Q] à verser à la SA ADOMA la somme provisionnelle de 1448,38 euros à valoir sur l’arriéré de redevances arrêté au 15 septembre 2025, comprenant les redevances et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'août 2025 incluse, AUTORISONS Monsieur [F] [Q] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 62 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette, DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée ne jamais avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail, DISONS qu’en cas de non paiement d’une seule redevance ou d'un seul des termes de paiement accordés à leur échéance, la résiliation du contrat de location reprendra ses effets 15 jours après la réception d'une mise en demeure adressée en lettre recommandée et Monsieur [F] [Q] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision,

ORDONNONS, en ce cas, à Monsieur [F] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, DISONS, en ce cas, qu'à défaut pour Monsieur [F] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef , y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, CONDAMNONS, en ce cas, Monsieur [F] [Q] à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui de la redevance qui auraient été dus en l'absence de résiliation du contrat, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis, CONDAMNONS Monsieur [F] [Q] à payer à la SA ADOMA la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [F] [Q] aux dépens de l'instance, RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, DÉBOUTONS la SA ADOMA du surplus de ses demandes. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l'ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection