Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 06 Novembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00154 - N° Portalis DBWZ-W-B7J-DH7T AFFAIRE : Etablissement public AVEYRON HABITAT C/ [Z] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Véronique CAUBEL, greffier lors des débats et de Eliane MAIURANO, greffier lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDEUR

Etablissement public AVEYRON HABITAT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Monsieur [Y] [P], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [Q] demeurant [Adresse 2]

comparante

Débats tenus à l'audience du 02 Octobre 2025 Date de délibéré indiquée par le président : 06 Novembre 2025 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2022, ayant pris effet le 20 septembre 2022, la société AVEYRON HABITAT a donné en location à Madame [Z] [Q] un immeuble à usage d'habitation dont elle est propriétaire sis [Adresse 2] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, la société AVEYRON HABITAT (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Madame [Z] [Q] (ci-après dénommée « la locataire ») afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater que le contrat de location à effet au 20 septembre 2022 dont Madame [Z] [Q] est titulaire pour le logement situé [Adresse 2] est purement et simplement résilié, - ordonner l'expulsion de Madame [Z] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique, - condamner Madame [Z] [Q] au paiement de la somme principale de 1587,73 euros outre les frais et accessoires, - condamner Madame [Z] [Q] au paiement de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail représentant le montant du loyer et des charges jusqu'à la pleine libération des lieux, - condamner Madame [Z] [Q] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 octobre 2025.

La société AVEYRON HABITAT, par l'intermédiaire de son représentant Monsieur [Y] [P] muni d'un pouvoir spécial, sollicite l'homologation du plan d'apurement signé avec la locataire tout en actualisant le montant de la dette.

A l'appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que la locataire ne s'est pas acquittée du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il expose qu'en date du 18 mars 2025, lui a été signifié un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l'invitait à payer l'ensemble des sommes dues, commandement demeuré infructueux.

De son côté, Madame [Z] [Q] indique à l'audience qu'elle confirme les termes de l'accord trouvé avec le bailleur et sollicite en conséquence des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la saisine du juge des référés

Conformément à l’article 484 du code de procédure civile, « l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

L’article 834 de ce même code dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée prévoit par ailleurs que « (...) à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l'audience (…). Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi (...) ».

En l'espèce, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 19 mars 2025, soit plus de deux mois avant la signification de l'assignation au locataire.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée au Préfet le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

Un rapport d'enquête financière et sociale a été transmis à la présente juridiction. Il en ressort qu'un plan d'apurement a été signé au mois d'août 2025 et que la dette a diminué. Le montant des mensualités du plan s'élève à 114 euros.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable de ce chef.

* Sur la demande en paiement des loyers dus par le locataire

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes : le contrat de location contenant une clause résolutoire, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le décompte actualisé de la créance dont il résulte que la locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 1 088,59 euros (échéance du mois de septembre 2025 comprise), arrêtée au 1er octobre 2025.

Il convient d'expurger de ce montant la somme de 162,06 euros au titre des frais de poursuite, qui a vocation à intégrer les dépens.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu'à la date du 1er octobre 2025, Madame [Z] [Q] est bien redevable envers la société AVEYRON HABITAT de la somme de 926,53 euros au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire à la bailleresse.

* Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l'espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

Il est constant que Madame [Z] [Q] n'a pas réglé l'intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Z] [Q] ne s'est pas acquittée des obligations issues du contrat de location, puisqu'elle n'a pas payé son loyer et ses charges de manière régulière pour les mois de janvier à mars 2025. Néanmoins, la somme dont elle est redevable reste à un niveau qui permet d'entrevoir des échéances au montant raisonnable. De plus, celle-ci a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et paraît ainsi en situation de régler sa dette.

Dans cette hypothèse, il convient de laisser à Madame [Z] [Q] une chance de prouver qu'elle souhaite se maintenir dans le logement loué en remboursant sa dette locative et qu'elle peut continuer de respecter ses obligations locatives.

Dès lors, il convient de lui octroyer des délais de paiement, tels qu’indiqués au dispositif du présent jugement, afin qu'elle puisse s'acquitter de sa dette. La clause résolutoire figurant au bail sera donc suspendue durant les délais de paiement.

Si Madame [Z] [Q] respectait entièrement ce plan de remboursement jusqu'à l'apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivrait normalement.

Cependant, si les paiements échelonnés n'étaient pas respectés par la locataire aux termes fixés, en dépit de l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure avec réception demeurée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, l'intégralité de la dette serait immédiatement exigible et la clause résolutoire serait acquise.

Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouverait automatiquement résilié à l'issue du délai de 15 jours francs à compter de la réception de la lettre de mise en demeure précitée envoyée par le bailleur suite à la première mensualité du plan d'apurement non payée à son terme. L'expulsion serait alors automatiquement ordonnée.

Dans ce cas, Madame [Z] [Q] serait redevable, à compter de la déchéance du terme non honoré, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel courant réindexé, majorée des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ou à son mandataire, soit par l’expulsion de la locataire.

* Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Z] [Q], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Madame BEL, juge des référés, assistée de Madame CAUBEL, greffière lors des débats et de Madame MAIURANO, greffière lors de la mise à disposition, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 484 et suivants, et 834 et suivants du code de procédure civile,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [Z] [Q] à payer à la société AVEYRON HABITAT une somme provisionnelle de 926,53 euros (NEUF CENT VINGT SIX EUROS ET CINQUANTE TROIS CENTIMES), au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 1er octobre 2025 ;

AUTORISONS Madame [Z] [Q] à se libérer de cette dette auprès de la société AVEYRON HABITAT par 8 fractions mensuelles de 114,00 euros (CENT QUATORZE EUROS) minimum en plus des loyers courants et des charges afférentes qui seront payés entre les mains de la société AVEYRON HABITAT ou son mandataire ;

DISONS que les paiements mensuels devront être effectués aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification du présent jugement par commissaire de justice, jusqu'à extinction totale de la dette, le solde étant réglé, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement, avec la 9e et dernière échéance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ;

DISONS qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Madame [Z] [Q] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par les bailleurs d'une lettre recommandée de mise en demeure avec réception demeurée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

AUTORISONS dans cette seule dernière hypothèse, la société AVEYRON HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [Q], ainsi que celle de tous autres occupants du logement avec si besoin, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, faute par la locataire de n'avoir pas su respecter l'une quelconque des échéances prévues ci-dessus ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS dans ce cas, l'indemnité d'occupation que Madame [Z] [Q] serait condamnée à payer à compter de la date de défaillance et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres, au montant du loyer courant réindexé, majoré des charges et taxes normalement exigibles (soit actuellement 599,88 euros, déduction à faire des éventuelles allocations logement, hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir, et hors versements d'éventuelles aides au logement) ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Q] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, de la dénonciation du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, au coût de l’assignation et de sa dénonciation de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et mis à disposition le 6 novembre 2025

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE