Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° N° RG 25/01505 - N° Portalis DBZO-W-B7J-DMEA

S.A. CLESENCE

C/

[T] [O]

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A. CLESENCE 4 avenue Archimède 02100 ST QUENTIN

représentée par Me Cathy BEAUCHART, avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Madame [T] [O] née le 29 Juillet 2001 à CAMBRAI (59400) 16 rue du Pont Rouge résidence de la Gare d'eau Bat 1 Entrée B Logement n°b14 59554 NEUVILLE ST REMY

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 11 Septembre 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 23 Octobre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le : à : Me BEAUCHART

Copie certifiée conforme le : à : Mme [O]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2023, la SA CLESENCE a loué à Madame [T] [O] un local à usage d'habitation situé Appt n° B14, 16 rue du Pont rouge BAT 1 entrée B à NEUVILLE SAINT REMY (59554), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 412,38 euros hors charges, outre 78,80 euros de provision pour charges.

Par acte d'huissier du 21 mars 2025, la SA CLESENCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 998,71 euros au titre des loyers et charges échus au 28 février 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 mars 2025.

Par acte d’huissier en date du 3 juin 2025, la SA CLESENCE a fait assigner Madame [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, - condamner la locataire à payer la somme de 1 743,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 998,71 euros, - condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, - condamner la locataire à payer la somme de 1 000 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 3 juin 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, la SA CLESENCE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 641,92 euros, au titre des loyers et charges échus au 4 septembre 2025. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et que les paiements du loyer sont irréguliers. Elle ajoute qu’un dossier de surendettement aurait été déposé et qu’il serait recevable au 20 août 2025

Citée par acte délivré à étude, Madame [T] [O] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe en ce qu’il y a eu des retards de paiement. Elle précise que Monsieur [P] [J] n’est plus détenu, qu’il retravaille et que la demande de RSA couple a été régularisée. Elle ajoute que la SA CLESENCE a refusé le plan d’apurement de la CAF, qu’elle a repris le paiement des loyers en versant 300 euros le 6 août 2025, 200 euros le 12 août 2025 et 200 euros le 5 septembre 2025. Elle a l’intention de travailler en intérim à la semaine. Elle expose encore que la SA CLESENCE n’a pas fait le nécessaire pour que le versement de l’APL soit repris, qu’elle a déposé un dossier de surendettement recevable le 20 août 2025 avec un passif de 9 000 euros dont 3 622,40 euros pour la dette locative. Elle souhaite des délais de paiement à hauteur de 90 euros par mois et rester dans les lieux.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 30 juin 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 21 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 3 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA CLESENCE verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 4 septembre 2025, la dette locative de Madame [T] [O] s’élève à la somme de 3 021,30 euros (soit la somme de 3 641,92 euros réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 420,62 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens, outre la somme de 200 euros versée le 5 septembre 2025) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 mars 2025 pour la somme de 998,71, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3 f) qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 21 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En application de l’article 24, V et de l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants, de sorte qu’elle ne peut prétendre ni à des délais de paiement ni à plus forte raison à une suspension de la clause résolutoire, étant de surcroît observé que depuis la conclusion du bail le 21 novembre 2023 les paiements de la part à charge du loyer de la locataire après versement des aides au logement sont irréguliers, qu’entre janvier 2025 et la date de l’audience, seuls quatre versements ont été effectués, que Madame [T] [O] ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’elle est en capacité de reprendre le paiement du loyer courant augmenté de mensualité de remboursement de 90 euros et qu’elle se borne à affirmer que les aides au logement n’ont pas été versées en raison de l’inaction de la SA CLESENCE.

Par ailleurs, quand bien même son dossier de surendettement a été recevable le 20 août 2025, faute pour Madame [T] [O] d’avoir repris le paiement des loyers et des charges, elle ne peut bénéficier des dispositions de l’article 24, VI de la loi du 6 juillet 1989.

Ses demandes en délai de paiement et suspension de la clause résolutoire seront donc rejetées.

L’expulsion de Madame [T] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [T] [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d'octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [O] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CLESENCE et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [T] [O] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2023 entre la SA CLESENCE, d'une part, et Madame [T] [O], d'autre part, concernant le logement situé au Appt n° B14, 16 rue du Pont rouge BAT 1 entrée B à NEUVILLE SAINT REMY (59554) sont réunies à la date du 2 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CLESENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [O] à verser à la SA CLESENCE la somme de 3 021,30 euros (décompte arrêté au 4 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 998,71 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [T] [O] à verser à la SA CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois d'octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [T] [O] à verser à la SA CLESENCE une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,